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관리비에 관한질문 입니다 333333
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.개인이 사용한 전기세, 수도세, 가스비는 일반적으로 관리비 금액에 포함되지 않으며, 보통 개별적으로 청구가 됩니다. 다만, 특정한 경우에는 일부 항목이 관리비에 포함될 수 있습니다.세대별 사용량을 측정할 수 없는 경우수도나 난방비 등이 개별 계량기로 측정되니 않는 오래된 주택이나 빌라에서 발생 합니다. 이런 경우 전체 사용량을 세대수로 나누어 관리비에 포함시켜 청구 합니다.중앙 난방 시스템으로 난방이나 온수를 공급하는 경우, 사용량과 관계 없이 일정 금액이 관리비로 부과될 수 있습니다.일부 임대 아파트나 오피스텔에서는 전기세, 수도세, 가스비를 임대료에 통합하여 관리비로 청구하는 경우가 많습니다.확인 방법관리비 청구서에 공용전기료, 공용 수도료 등 세부 항목이 명시되어 있을 겁니다.계약서에 관리비 항목과 개별 사용 요금의 청구 방식이 명시되어 있을 수도 있습니다.관리비와 개별 사용 요금의 산정 기준을 명확히 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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내가 만약 1억이 있다면? 매매or전세?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.거주 목적의 주택 매매는 안정적인 주거 환경을 제공하고 장기적으로 자산을 형성하는데 유리하지만,신중하게 접근해야 합니다.매매를 고려해야 할 경우특정 지역에서 5년 이상 거주할 계획이 있다면, 주택 매매가 전세보다 유리할 수 있습니다.매매는 초기 비용이 크지만 장기적으로 안정적인 주거를 보장 받을 수 있습니다.전세 가격이 매매 가격의 70~80% 이상이라면 매매를 고려할 가치가 있습니다. 이는 전세 비용 대비 소유권을 얻는 것이 경제적으로 이득일 가능성이 있기 때문 입니다.대출 금리가 낮으면 매월 상환 부담이 줄어들기 때문에 매매가 유리합니다. 금리 상승기에는 대출 부담이 커지므로 신중히 판단해야 합니다.매매를 보류할 만한 경우주택 매매는 계약금, 중도금, 잔금 외에도 취득세, 부대비용, 유지비 등이 발생 합니다.매월 대출 상환액이 소득의 30% 이상을 차지하면 과도한 부담이 될 수 있습니다.매매 가격이 최근 크게 상승했거나 하락 추세에 있다면 관망하는 것이 좋습니다.고려해야 할 주요 포인트계약금, 중도금, 취득세 등을 포함하여 매매가의 최소 30~40%는 자기자본으로 준비하는 것이 바람직 합니다.본인의 소득과 신용 상태에 따라 주택담보대출 한도를 파악 하시기 바랍니다.매매 시 대출 원리금 상환 비용과 전세 대출 이자 및 보증금 상승분을 비요하시기 바랍니다.거주 목적이시라면 안정성과 미래 계획이 가장 중요 합니다.경제적인 여유가 있다면 매매를 고려하되, 무리가 된다면 전세를 유지하면서 준비하는 것을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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미관지구는 어떤어떤곳으로 세분하여 지정되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.미관지구는 미관을 유지하거나 경관을 보호하기 위해 국토부 장관, 시·도지사 등이 도시·군관리계획으로 결정하는 용도지구입니다. 이를 구체적으로 세분하면 다음과 같은 유형으로 나눌 수 있습니다.미관지구의 세분화미관지구는 지역의 특성과 용도에 따라 세부적으로 나뉘어 지정 됩니다. 일반적으로는 다음과 같은 유형이 있습니다.1) 역사-문화지구2) 자연 경관 미관지구3) 시가지 미관지구4) 시가지 미관지구미관지구 지정 시 주요 고려 사항경관과 건축물 조화 - 미관지구에 속하는 건축물은 주변 경관과 조화를 이루도록 설계해야 하며, 외부 디자인과 색채 등에 규제가 있을 수 있습니다.주변 환경 보존 - 자연 경관이나 문화재 보호 등 목적에 따라 건축 높이, 면적, 재료 등의 기준이 정해질 수 있습니다.용도 및 기능 고려 - 해당 지구의 주요 용도를 고려하여 지정 됩니다.미관지구 지정 사례역사적 중심지 - 서울 종로구의 북촉 한옥마을, 인사동은 역사-문화 미관지구로 지정되어 있음자연 경관 지역 - 강원도 강릉의 해안선이나 제주도의 주요 관광지는 자연 경관 미관지구로 관리되고 있음도시 상업지 - 강남의 특정 거리나 주요 쇼핑 거리도 미관지구로 지정되어 건축물 디자인과 색채를 규제미관지구의 세부 유형과 지정 기준은 각 지자체의 도시-군 관리계획에서 확인할 수 있습니다. 특정 지역이 미관지구로 지정되어 있는지, 해당 지역에서 어떤 규제를 받는지 알고 싶다면 관할 구청 또는 지자체의 건축과에 문의해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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보통 집을 리모델링할때 평당 얼마씩 계산해야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오래된 집을 리모델링 할 때 평당 예산은 리모델링 벙위와 집 상태에 따라 크게 달라질 수 있습니다.일반적인 경우는 아래와 같습니다.리모델링 비용 개요간단한 부분 수리(벽지, 도배, 장판 등) - 평당 약 50~70만원일반적인 리모델링(부분적 구조 변경 포함) - 평당 약 100~150만원 / 주방, 욕실 업그레이드고급 리모델링(전체 리모델링) - 평당 약 200~300만각각 작업에 대한 대략적인 비용벽지 교체 - 평당 약 5~10만원 / 장판 교체 - 평당 약 8~12만원주방 리모델링 - 싱크대 교체 약 200~500만원 / 타일 및 벽면 작업 약 50~100만원욕실 리모델링 - 부분수리 약 200~400만원 / 전체 약 500~800만원바닥 공사 - 마루 시공 평당 약 15~30만원 / 타일 시공 평당 약 30~50만원대략적인 비용이니 참고만 하시길 바라며,리모델링 비용은 집의 구조, 위치, 시공업체, 자재 등에 따라 달라질 여지가 충분히 있으며,전문 시공 업체나 인테리어 디자이너와의 상담을 통해서 구체적인 견적을 받아 보시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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청년월세지원 자격조건에 공공임대주택거주자는 안된다고해서 질문드립니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.LH에서 전세자금 대출을 받아 집을 구하는 경우는 공공임대주택과는 구분 됩니다.따라서 청년 월세 지원에서 공공임대주택 거주자 대상 제외 조건에 해당하지 않습니다.공공임대주택과 LH 전세대출의 차이[공공임대주택]LH또는 SH 등 공공기관이 직접 소유하고 관리하는 주택을 일정 조건에 따라 임대하는 방식공공기관이 소유하며 임대료가 시세보다 저렴하고 일정 기간 동안 거주가 가능 합니다.ex) 국민임대주택, 영구임대주택, 행복주택 등[LH 전세자금 대출]LH가 청년이나 신혼부부를 대상으로 민간에서 임차한 집에 대해 전세자금을 지원하는 제도.공공기관이 주택을 소유하지 않으며, 민간 임대주택에 거주하되, 전세 보증금을 LH의 지원(대출)으로 충당하는 형태 입니다. 주거 형태는 일반적인 전세, 월세와 동일 합니다.청년월세지원에서 공공임대주택 거주자 제외청년 원세 지원 대상에서 공공임대주택 거주자가 제외되는 이유는 이미 저렴한 임대료 혜택을 받고 있기 때문 입니다.하지만 LH 전세대출을 통해 민간 임대주택에 거주하는 경우는 공공임대주택거주로 간주되지 않으며, 청년 월세 지원 대상에 포함될 수 있습니다.청년월세지원 자격 요건대상 - 만 19~34세 청년으로 소득과 자산 요건을 충족하는 경우주거 형태 조건 - 민간 임대주택에 거주 / 공공임대주택 거주자는 제외소득 조건 - 본인 소득은 기준 중위소득 60%이하 / 가구 소득 기준은 기준 중위소득 100% 이하지원 금액 - 월 최대 20만원(최대 12개월 지원)LH 전세대출을 통한 주거 형태가 민간 임대주택이라면 청년 월세 지원 대상에 포함될 가능성이 큽니다.다만, 정확한 대상 여부는 지자체의 주거복지 담당부서나 LH 고객센터 통해서 확인 하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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부채로 아파트 담보 잡히고 경매 낙찰 이후 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매로 아파트가 낙찰된 경우, 기존의 부채가 어떻게 처리 되는지는 경매 절차와 낙찰 대금 배분에 따라 달라집니다.경매 낙찰 후 부채의 처리 방식경매애세 낙찰자가 납부한 낙찰 대금은 배당 절차를 통해 채권자들에게 분배 됩니다.경매 절차에서 채권자는 근저당권, 임차인의 보증금, 세금 체납 등 우선수위에 따라 대금을 배당받습니다.우선순위가 높은 채권자가 먼저 배당을 받고, 남은 금액이 후순위 채권자에게 돌아갑니다.만약 낙찰 대금이 부채 금액을 초과하지 못하게 된 경우 우선순위 채권자는 배당금을 받지만, 후순위 채권자는 배당금을 받지 못해 부채가 남게 됩니다. 이경우 남아 있는 부채는 전 소유자가 계속 상환할 책임을 지게 됩니다. 단, 채권자가 남은 부채를 상환받기 위해 별도로 소송을 제기할 가능성이 있습니다.부채 처리 여부를 확인 하는 방법경매 절차에서 법원이 작성하는 배당표를 확인하면, 낙찰 대금이 어떻게 배분 되는지 알 수 있습니다. 배당표에는 채권자별로 배당받는 금액과 순위가 명시되어 있습니다. 이를 통해 부채가 모두 상환되는지, 남아 있는 부채가 있는지를 확인할 수 있습니다.배당표는 경매를 진행한 법원 또는 경매 대리인에게 요청하면 열람이 가능 합니다.경매 이후에도 부채가 남아 있는 경우를 대비해, 해당 채권자에 직접 문의하여 상환 여부를 확인 하시기 바랍니다. 남은 금액이 있다면 상환 계획을 협의하거나 조정 할 수 있습니다.부채 상환 여부는 낙찰 대금이 부채 총액을 충당할 수 있는지에 달려 있습니다. 낙찰 대금이 충분하면 부채가 상환되고 부족하면 남은 부채는 본인이 상환해야 합니다.경매 배당표를 통해 부채 처리 상황을 확인 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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지역 상관없이 조건으로 매물 검색할 수 있는 곳 없을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.여러가지 플랫폼에서 현재 지역에 관계없이 매물 정보들을 확인 하실 수 있습니다.직방 - 지역 선택 없이 조건(면적, 가격, 방 개수)만으로 매물 검색 가능다방 - 조건 중심 건색을 지원, 지역을 선택하지 않아도 원하는 조건으로 매물 확인 가능호갱노노 - 아파트 중심으로 조건 검색 가능. 지역 없이 필터로 검색 가능네이버 부동산 - 전국 매물을 조건 중심으로 검색 가능이외에도 KB 부동산 등의 어플에서도 매물 정보들을 쉽게 찾을 수 있습니다.가장 접근이 쉬운건 네이버 부동산으로 웹페이지 접속하시면 바로 확인 하실 수 있으며,일반적으로도 많이 사용하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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인공지능 기반 부동산 가치 평가 시스템이 전통적 감정평가 방식과 비교해 어느 정도의 정확성과 효율성을 보여줄 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인공지능(AI) 기반 부동산 가치 평가 시스템은 전통적인 감정평가 방식과 비교해 정확성과 효율성 측면에서 여러 가지 강점과 한계를 보입니다.AI 기반 부동산 평가의 장점1) 테이터 분석 능력AI는 실거래가, 공시지가, 매물 정보, 지역특성, 교통 접근성, 주변 편의시설, 개발 계획 등 대량의 데이터를 빠르게 분석할 수 있습니다. 거의 실시간으로 결과를 도출할 수 있습니다.\과거 데이터를 학습해 숨겨진 패턴과 상관관계를 발견하는데 강점이 있습니다. 예를 들어, 특정 지역의 학군이나 개발 예정지 정보가 부동산 가격에 미치는 영향을 정밀하게 예측할 수 있습니다.2) 효율성AI는 짧은 시간 안에 수많은 부동산의 가치를 평가할 수 있어, 효율성이 매우 높습니다.전통적 감정평가 방식은 전문가의 시간과 노력이 들어가기 때문에 비용이 높지만, AI 시스템은 초기 개발비를 제외하면 운영 비용이 상대적으로 낮습니다.3) 공정성과 객관성AI는 감정평가사 처럼 주관적인 판단이 개입되지 않으며 동일한 기준으로 평가를 수행하기 때문에 일관성이 높습니다.감정평가에서 종종 논란이 되는 평가 편향성을 최소화할 수 있습니다.AI 기반 평가의 한계1) 데이터 품질 문제AI는 입력 데이터에 의존하므로, 데이터가 불완전하거나 왜곡되어 있으면 잘못된 결과를 도출할 수 있습니다. 예를 드어 실거래가 데이터가 충분하지 않거나 특정 지역의 특수성이 반영되지 않는 경우가 있습니다.AI는 이웃관계, 건물 내부 상태, 정성적 가치 등 정량화하기 어려운 요소를 적절히 반영하는데 한계가 있습니다.2) 알고리즘의 한계AI 모델은 과거 데이터를 기반으로 학습하기 때문에 예외적인 상황에서 정확도가 떨어질 수 있습니다.결과를 도출하는 과정이 복잡하여 평가 결과를 이해하고 설명하기 어렵습니다. 전통적 방식에서는 감정평가사가 결과를 구체적으로 설명할 수있는 반면 AI는 왜 그런 결과가 나왔는지를 명확히 설명하지 못하는 경우가 많습니다.3) 법적 및 신뢰 문제현재 대부분의 국가에서는 AI 평가가 법적 효력을 지니지 않으며, 공식 감정평가서는 여전히 감정평가사에 의해 작성되고 있습니다.부동산 시장 참여자들이 AI 평가 결과를 완전히 신뢰하지 않을 수 있습니다. 특히 고가의 자산 거래에서는 인간 전문가의 의견을 선호 합니다.AI기반 부동산 평가 시스템은 데이터 분석과 속도에서 뛰어난 효율성을 제공하지만, 전통적 감정평가의 세밀함과 신뢰도를 완전히 대체하기에는 한계가 있습니다. 두 방식은 상호 보와적으로 작동하며,AI는 반복적이고 대량의 작업을 지원하고, 감정평가사는 정성적 판단과 법적 요구 사항을 충족하는 방식으로 병행 발전할 가능성이 큽니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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청약 시 비아파트 기준이 대폭 완화되었다고 들었는데 어떻게 완화되었나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.비아파트의 인기가 떨어졌던 주요 요인 중 하나는 이러한 주택을 소유한 경우 아파트 청약 시 유주택자로 간주되어 청약 당첨에 불리하게 작용 했기 때문 입니다. 그러나 최근 정부는 이러한 문제를 해소하고 비 아파트 시장을 활성화하기 위해 청약 관련 규제를 완화 하였습니다. 주요 변동 사항은...비아파트 소유자의 무주택자 인정 기준 완화수도권 기준 - 전용면적 85m2 이하, 공시가격 5억원 이하지반 기준 - 전용면적 85m2 이하, 공시가격 3억원 이하인 경우 비아파트를 소유하더라도 아파트 청약 시 무주택자로 인정 됩니다.세재 혜택 및 임대사업자 등록 요건 완화신축 빌라나 주거용 오피스텔 등 소형 주택을 구입하는 경우, 취득세-종합부동산세-양도소득세 산정 시 주택 수에서 제외해주는 혜택의 일몰 기간이 2027년 말까지 2년 연장 되었습니다.비아파트의 경우 1호만으로 임대사업자 등록 및 1세대 1주택 특례 적용 가능한 6년 단기 등록임대 제조가 도입되었습니다. 이에 따라 1주택자가 추가로 소형 주택을 매입해 임대 등록하면 1주택자로 간주 됩니다.취득세 감면 한도 상향생애 최초로 전용면적 60m2 이하 소형 비아파트 주택을 구입한 경우, 취득세 감면한도가 기존 200만원에서 300만원으로 상향 되었습니다.이러한 규제 완화 조치들은 비아파트 주택의 수요를 촉진하고, 주택 시장의 다양성을 높이기 위한 정부의 노력으로 볼 수 있습니다. 다만, 각 혜택에는 세부 조건이 있으므로 실제 청약이나 주택 구입 시 관련 규정을 정확히 확인하는 것이 중요 합니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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전세는 연장시 선순위에서 밀려나나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 계약을 연장할 경우, 기존 전세 계약의 대항력과 확정일자가 유지되므로, 선순위에서 밀리지는 않습니다.다만 일부 상황에서는 주의가 필요할 수도 있습니다.전세 계약 연장 시 선순위 유지 여부대항력은 전입신고와 주민등록을 통해 형성되며, 기존 전세 계약에서 대항력을 취득 했다면 계약 연장 시에도 동일하게 유지 됩니다.확정일자는 집주인으로부터 전세금을 우선적으로 받을 수 있는 권리를 보장하는 요소 입니다. 계약을 연장하며, 확정일자도 반드시 갱신해야 기존 우선순위가 유지 됩니다.선순위가 되는 기준대항력 발생 시점 - 전입신고를 완료한 날짜확정일자 취득 시점 - 확정일자를 받은 날짜선순위에서 꼴지로 밀리는 경우전세 계약을 연장하면서 확정일자 갱신을 하지 않을 겨우, 나중에 설정된 후순위 권리자(근저당권, 새로운 전세권 등) 보다 순위가 밀릴 가능성이 있습니다.전세금을 못 받을 위험이 있는 상황임대인이 전세 계약 기간 중에 근저당권을 추가 설정하거나 기존 대출금액을 늘린 경우, 담보물건의 가치가 전세금보다 낮아질 수 있습니다.임대인이 새로운 세입자를 들였을 때, 그 세입자의 확정일자가 먼저 설정되었다면 선순위가 밀릴 가능성도 존재 합니다.집이 경매에 넘어가는 경우 순위에 따라 전세금 반환 가능 여부가 결정됩니다. 집의 매각 대금이 충분하지 않으면 후순위 세입자는 전세금을 받지 못할 수도 있습니다.계약을 연장할 때 반드시 새로운 확정일자를 관할 주민센터나 등기소에서 받으시기 바랍니다. 기존 확정일자는 계약 갱신과 동시에 무료화되므로, 이를 갱신하지 않으면 후순위로 밀릴 가능성이 있습니다.또한 계약 연장 전에 등기부등본을 열람하여 임대인의 근저당권, 가압류, 가처분 등의 변동 상황을 확인해 보시기 바랍니다.계약 갱신 시, 기존 계약 조건을 유지하는지, 보증금이 변경되었는지도 확인해 보셔야 하며, 보증금이 늘어나면 새로운 금액에 대한 우선순위를 따져야 합니다.잘 확인해 보시고 전세금을 안전하게 보호 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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