부동산 경매 유찰 시 어떻게 되는 건가요?
지켜보고 있는 물건이 있었는데
4회 유찰이 되었습니다
전세금이 묶여 있어서 그런 게 아닐까 생각이 드는데요
이렇게 유찰이 되었을 경우 어떻게 처분이 되는 건가요?
세입자는 전세금을 어떻게 받는지
전세사기 집주인은 세입자에게 채무가 남아있는지 아니면 부동산으로 대체하는지 궁금합니다
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
유찰이 4회 이상 된 경매 사건은 그럴만한 이유가 있는 사건들이 대부분입니다. 가장 많은 사례가 대항력 있는 임차인이 있는 경우입니다. 임차인이 대항력이 있으면 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 아무리 싸게 낙찰을 받아도 임차인의 보증금 이하로의 매수는 불가능합니다.
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안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
4회유찰이 되었다면 입찰 참여자가 없다는 의미로 해당 경매물의 권리관계에 문제가 있거나, 최저입찰가격이 생각보다 높은 경우로 볼수 있습니다. 중요한 건 낙찰이 되어야 매각대금이 입금되고 그 대금으로 배당을 진행하기 떄문에 유찰이 된다면 결국에는 아무런 배당도 받을수 없습니다. 즉, 법원이 유찰된 부동산에 대해서 어떻게 처분을 하거나 다른 방법으로 매각하지 않습니다, 이렇게 계속 유찰되어 최저매각대금이 채권금액보다 낮아지는 경우 법원에서는 채권자에 대해서 경매의 계속여부를 묻고, 법원이 직권에 따라 경매를 중단할수도 있습니다. 즉 낙찰이 되지 않으면 어떠한 채무관계도 해결되지 않으며 부동산 권리관계도 그대로 존재하게 됩니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
경매가 4회 유찰되었다면 최저가가 점점 낮아지는 방식으로 계속 진행되지만 낙찰 가능성이 낮아져 법원이 추가적인 조치를 취할 수도 있습니다. 일반적으로 유찰이 반복되면 최저가가 크게 하락해 경매 매력이 떨어지게 되고 채권자의 요청에 따라 경매 절차가 중단될 가능성도 존재합니다.
이렇게 경매가 반복되면서도 낙찰이 이루어지지 않으면 세입자의 보증금 회수 여부도 더욱 불투명해집니다. 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는지는 대항력과 우선변제권이 있느냐에 따라 달라집니다. 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태라면 우선적으로 배당을 받을 수 있지만 선순위 근저당이 많거나 최저가가 지나치게 낮아진 경우 보증금을 전액 회수하지 못할 수도 있습니다.
만약 경매가 끝난 뒤에도 배당받지 못한 금액이 남는다면 세입자는 집주인에게 반환을 청구해야 하지만 전세사기와 관련된 사례에서는 집주인이 무자력 상태일 가능성이 높아 실질적인 반환이 어려울 수 있습니다. 전세보증보험에 가입되어 있다면 보험사가 세입자에게 전세금을 대신 지급한 후 집주인에게 구상권을 행사하게 되지만 그렇지 않은 경우 세입자는 직접 소송을 진행해야 하는 상황에 놓일 수도 있습니다.
경매를 통해 부동산이 처분되었다고 해서 집주인의 채무가 사라지는 것은 아닙니다. 남은 채무는 그대로 유지되며 만약 집주인이 다른 부동산이나 자산을 보유하고 있다면 추가적인 강제집행을 통해 변제할 수도 있습니다. 하지만 현실적으로 전세사기 범죄자들은 명의를 이전하거나 자산을 은닉하는 경우가 많아 강제집행조차 쉽지 않은 것이 현실입니다.
경매가 지속적으로 유찰되면서 세입자의 보증금 회수 가능성도 점점 낮아지는 만큼 법적인 보호 조치가 있는지 꼼꼼히 따져보고 대응하는 것이 중요합니다. 참고하시길 바랍니다.
안녕하세요. 답변 드립니다.
유찰 시에도 계속해서 경매가 다시 진행될 수 있지만
금융기관이나 보증기관 등 채권자가 부동산을 인수할 가능성도 있습니다.
하지만 경매와 인수 모두 계속 불발되어 장기간 채권 회수가 이루어지지 않게 될 수도 있습니다.
경매가 낙찰되지 않는 이상 보증금을 돌려줘야 할 채무가 계속 남아있기 때문에
보증금을 지급해줘야 하지만, 낙찰이 되지 않는다면 실질적으로 보증금을 돌려받기가 어려울 수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
유찰이 여러번 되면 가격을 조정하여 경매가 다시 진행이 될 수 있는데,,,
이런한 경우 경매 진행자가 최저 입찰가를 낮추거나 법원이 재매각을 시도할 수 있습니다.
세입자의 전세금 반환에 대한 우선권은 법적으로 보호가 되며 세입자가 전입신고와 확정일자를 받을 경우 경매가 진행될 때 일정 금액까지 우선 변제를 받을 수 있는 권리가 있습니다. 만약 보증보험에 가입이 되어 있을 경우 보험사에서 보증금을 돌려 받을 수 있지만 가입이 되어 있지 않은 경우 법적 대응을 통해 주택에 대한 우선권을 행사 할 수 있습니다.
원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매에서 유찰이되면 저감률이 적용되어 (법원에 따라 20~30%로 적용) 다시 경매가 진행 됩니다. 공매의 경우에는 10%의 저감률이 적용되며 최초 예정가의 50%에 달해도 매각되지 않으면 새로 공매 예정가를 정해서 재공매를 할 수 있게 되어 있습니다. 세입자의 경우 배당신청을 하여 배당을 다 받고 나간다면 비교적 간단히 처리되지만, 배당 신청을 하지않은 선순위 임차인의 경우 낙찰자가 보증금을 반환해 주어야 합니다. 대항력 있는 임차인이라면 전액을 반환받지 못한경우 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 만일 전 집주인에게 다른 재산이 있고 배당을 다 받지 못한 경우라면 잔여재산에대한 지급명령을 신청할 수도 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
유찰이 발생하면 법원은 재경매 일정을 공고합니다.
재경매는 통상 유찰된 후 1개월 이내 다시 진행합니다.
보통 유찰 후 재경매눈 최저가 입찰가격이 내려갑니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매 물건의 상세사항을 봐야 겠지만 아마도 유찰이 되는 이유로는 세입자가 배당을 신청을 하지 않고 나중에 낙찰자에게 보증금을 받아야 하는 상황으로 보여 집니다. 즉 낙찰자는 세입자의 권리를 인수를 하고 낙찰대금외에 보증금을 줘야 세입자가 퇴거를 하는 경우로 보여 집니다.
세입자의 경우 낙찰대금에서 배당을 받는 방법과 낙찰자에게 받는 방식이 있습니다.
감사합니다.