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한국 부동산 부채 문제 해결방안(혹은 시나리오)에는 어떤게 있을까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지금의 한국 부동산 문제를 해결하기 위한 방안에 대해 의견 드립니다.부동산 가격 안정화 정책대도시에 편중된 부동산 수요를 해소하기 위해 지방 거점 도시와 산업을 육성해 인구와 경제 활동의 지역 분산을 유도해야 합니다.신규 주택 공급을 늘리되, 실수요자 중심으로 정책을 설계하고 과도한 투기 목적의 공급을 억제해야 합니다.공공 임대주택을 확충해 자가 소유 욕구를 줄이고 서민층의 주거 안정을 강화해야 합니다.독일과 네덜란드처럼 장기 임대 중심의 주거 모델을 한국에 맞게 도입해야 한다는 의견도 있습니다.부채 관리 및 대출 규제 강화부동산 PF 대출의 대부분이 중소형 건설사 및 고위험 개발 사업에 집중되어 있어, 연체율이 급등하면 금융기관에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.금융 당국은 리스크 분산을 위해 은행, 증권사, 저축은행 등 다양한 대출 기관의 자본 적정성을 강화하고, 부실 사업장을 정리하는 구조조정 프로그램을 확대해야 할 것으로 보입니다.가계대출 증가를 억제하기 위해 소득 대비 대출 상한 부담을 제한하는 DSR 규제를 한층 강화할 필요가 있습니다.다만, 규제가 과도하면 실수요자들에게도 피해가 갈 수 있으므로, 생애최초 주택구입자 등에게는 완화된 기준을 적용할 필요성이 있습니다.급격한 금리 인상으로 인한 가계 부담 증가를 줄이기 위해 금리 인상 속도를 조정하거나 대출 만기를 연장하는 방식으로 완충 장치를 마련해야 한다는 의견도 있습니다.부동산 투기 억제다주택자와 법인 보유 주택에 대한 세금을 강화해 부동산 시장에서 투기성 자본을 차단해야 합니다.주택 매물이 줄어드는 부작용을 방지하기 위해 양도소득세 완화와 같은 조치가 병행되어야 할 수도 있습니다.공공데이터를 활용해 부동산 거래를 추적하고 거래 투명성을 강화해 투기 수용을 제한해야 합니다.일부는 한국 부동산 시장에 거품이 존재하며 이를 방치할 경우 부동산발 경제 위기가 발생할 수 있다고 합니다. 부동산 시장의 급격한 하락은 금융권과 가계에 큰 타격을 줄 수 있으므로 점진적인 안정화 정책이 필요할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.12.16
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노령련금 수급에 대하여 질문 드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.어머님의 경우 노령연금(국민연금)과 기초연금을 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다. 질문에서 말씀 하신 농지가격과 같은 자신 기준은 기초연금에 해당하는 내용입니다.국민연금 노령연금국민연금 노령연금은 가입 기간에 따라 수급 여부가 결정 됩니다.국민연금에 10년이상 가입하셨다면 만 62세 이후부터 수령이 가능 합니다.만약 국민염금 가입 이력이 없으시거나 10년 미만이시라면, 노령연금을 받을 수 없습니다.다만, 가입기간이 짧다면 임의가입 등을 통해 부족한 기간을 채우실 수 있습니다.기초연금기초연금은 만 65세 이상 고령자 중 소득과 재산 수준이 일정 기준 이하일 경우 지급됩니다. 어머니가 자산(농지)을 소유하고 계시다면, 이를 포함한 소득인정액이 기준을 충족해야 합니다.소득인정액 기준은 24년을 기준으로 단독가구 월 211만원 이하, 부부가구 월 337만 6000원 이하 입니다.소득인정액은 소득평가액 + 재산의 월 소득 환산액으로 계산이 되며, 농지와 같은 재산은 소득환산액으로 포함되고, 공제후 일정 기준 이상일 경우 수급에서 제외될 수 있습니다.농지의 재산가액은 지역별 공시지가에 따라 평가되며, 농지 가격의 상한선은 따로 명시되어 있지 않으나, 이를 포함한 전체 자산과 소득이 기준을 초과하지 않아야 합니다.농지를 직접 경작하는 경우 해당 농지는 일정 부분 공제가 됩니다.공제후 남은 금액이 기준을 초과하지 않으면 기초연금을 받으실 수 있습니다.근처 주민센터를 통해서 소득인정액 계산과 기초연금 신청 가능 여부를 상담받으실 수 있으며,국민연금 가입 이력 확인을 원하시는 경우 국민연금공단을 통해서 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.16
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전세 만기일보다 더 살게 되는 경우 전세대출 연장?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.만기일 이후 거주 시 대출연장 필요 여부대출 만기일과 전세 계약 만기일이 동일하게 설정되어 있다면, 만기일을 초과하여 거주할 경우 전세 대출도 연장이 필요합니다.만기일보다 하루라도 늦게 새로운 세입자가 들어오거나 본인이 퇴거하지 않는다면, 대출 연장을 신청해야 합니다.대출 연장 시 필요한 절차만약 집주인과 협의하여 계약 기간을 추가로 연장한다면, 새로운 계약서를 작성해야 합니다. 은행은 연장 계약서를 요구할 것이기 때문 입니다.연장된 기간 만큼 대출도 연장 됩니다. 대출 연장 시 필요한 서류는 새로운 전세 계약서, 본인의 소득 및 신용 관련 서류(은행 요구 시)가 필요할 수 있습니다.대출 연장 시 고려 사항연장 신청시 중도상환 수수료가 발생하지 않는지 확인하시기 바랍니다. 일부 은행은 만기 연장 기간 동안도 이 수수료를 면제 하고 있습니다.대출 연장은 최대 대출 한도와 현재의 집의 전세금액, 그리고 소득 상황에 따라 달라질 수 있으므로 은행 상담이 필요합니다.전세 만기 이후의 일정이 확정되지 않았다면, 대출 연장 절차를 미리 준비하시는게 좋을 듯 하며,은행과 집주인과의 협의가 핵심이므로 각 조건을 신중히 검토 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.16
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요즘에 컨테이너하우스라는게 있던데~
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.컨테이너 하우스는 비교적 저렴한 가격과 시공속도, 그리고 창의적인 디자인이 가능하다는 점에서 최근 인기를 얻고 있습니다. 다만, 단열과 설치 조건 등은 신중히 검토를 해야 합니다.<컨테이너 하우스의 단열>컨테이너는 금속 구조물이기 때문에 단열과 방수 시공이 매우 중요합니다. 제대로 단열이 되지 않으면 여름에는 뜨겁고 겨울에는 매우 추울 수 있습니다.단열재와 함께 벽 내부에 방습처리를 해야 합니다.고품질 시공 업체를 선택하거나 사전에 단열 시공 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.<컨테이너 하우스 설치 조건>개인 소유의 땅 필요컨테이너 하우스를 설치하려면 반드시 개인 소유의 건축 가능 용도지역에 땅이 있어야 합니다. 농지, 산지, 개발제한구역 등은 제한이 있을 수 있으므로 용도지역 확인이 중요합니다.건축허가 필요컨테이너 하우스도 건축법에 따라 건축물로 간주됩니다. 따라서 관할 시-군-구청에 건축허가를 받아야 합니다.최소한의 면적기준, 높이, 구조 안정성, 전기-수도 연결 등의 요건을 충족해야 합니다.임대또는 공공부지 사용개인 땅이 없더라도 임대한 땅이나 특정 허가를 받은 공공부지에 컨테이너 하우스를 설치할 수 있습니다.그러나 이는 계약 및 지자체 허가에 따라 다르므로, 사전에 자세히 알아보셔야 합니다.저렴한 비용으로 짧은 기간에 공사가 가능하고 이동 가능성과 유연한 디자인을 할 수 있다는 장점이 있지만,단열, 방수, 방음 문제가 발생할 가능성이 있고, 법적 허가 절차와 설치 지역에 제한이 있을 수 있습니다.따라서 지역의 용도 제한과 건축법 요건을 사전에 충분히 확인을 하시는게 중요합니다.
경제 / 부동산
24.12.16
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온라인으로 전입신고 할때 필요서류는 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 사항에 대해 답변 드립니다.기본 준비 사항공인인증서 기타 인증으로 본인인증주민등록증 등의 신분증 정보필요서류임대차 계약서 - 이사한 주소에 대한 임대차 계약서 사본전입 동의서(해당 시) - 주택의 소유자가 본인이 아닌 경우, 집주인의 전입 동의서가 필요할 수 있습니다. 특히, 확정일자를 신청하거나 세대주가 다른 사람이면서 세대합가를 하는 경우에 요구됩니다.온라인 신청절차정부24 혹은 앱을 통해 전입신고 메뉴에 접속본인 인증 후 신청서 작성하고 필요 서류 업로드신청 완료 후 결과는 문자 또는 이메일로 확인 가능전입 신고는 이사 후 14일 이내에 해야 하며 지연될 경우 과태료가 부과될 수 있으며,가족이 함께 전입하는 경우 세대 구성원의 정보도 입력해야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.16
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우리나라에서 가장 비싼아파트는 어디인가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2024년 기준 대한민국에서 가장 비싼 아파트는 강남구 청담동에 위치한 PH129 더팬트하우스 청담 입니다. 최고가 팬트하우스의 시세는 약 300억원에 달하며 이 아파트는 복층 구조로 설계된 슈퍼 팬트하우스 등 최고급 시설과 한강뷰를 갖추고 있습니다. 이외에도 전체적으로 뛰어난 커뮤니티 시설과 독립적인 엘리베이터 등 프라이버시가 강조된 특징이 있습니다. 그 다음으로 비싼 아파트는 같은 청담동에 위치한 에테르노 청담으로 한강 조망이 가능한 고급 아파트 입니다. 최상위 평형의 가격은 128억원으로 알려져 있으며, 유명 연예인과 재벌들이 거주하는 곳으로도 유명합니다.이 외에도 상위권에는 한남동의 나인원한남(106억원), 한남더힐(99억원) 그리고 성수동의 아크로서울포레스트(91억원) 등이 포함되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.16
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요즘 울산성남동 먹자골목이나 영화관주변
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 울산 성남동 먹자골목과 영화과 주변의 상권은 일부 노력에도 불구하고 어려움을 격고 있다고 합니다. 성남동과 옥교동 일대는 과거 울산의 대표적인 중심 상권 이었으나 최근에는 소비 트렌드 변화와 원도심의 상권 쇠퇴로 인해 공실률이 높아지는 등 어려움이 지속되고 있습니다. 지역 활성화를 위해 청년 야시장 재개 및 골목길 정비 사업 등 다양한 시도가 있었으나 상권 전반적으로 기대만큼의 효과를 보지 못하는 상황으로 전해 집니다.장사가 잘 되는지 여부는 업종과 상권의 특성에 따라 다를 수 있으므로 진입 전에 현지 조사와 함께 소비자 동향을 분석하는 것이 중요 합니다. 특정 상권의 활성화 가능성을 높이기 위해서는 소비자의 요구에 맞는 업종을 유지하는 등의 전략이 필요합니다. 현재 상황에서 성남동 일대는 신규 유입 고객보다는 기존 수요층을 유지하면 점진적으로 개선하려는 노력이 진행 중이라고 합니다.
경제 / 부동산
24.12.16
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임대사업자 신고는 필수인가요 선택인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대사업자 신고는 선택이 아닌 필수 입니다. 한국에서는 2013년 부터 주택임대사업법에 따라 임대하는 사업자는 임대사업자로 등록해야 하며, 등록을 하지 않으면 세금 혜택을 받을 수 없고, 세무 조사나 불이익을 받을 수 있습니다.<임대사업자 등록 의무>주택임대사업자 등록1주택 이상의 주택을 임대하는 경우 임대사업다 등록을 해야 합니다. 임대사업자는 국세청에 등록하여 세금 신고를 하고, 이를 통해 소득세를 신고해야 합니다.세금혜택임대사업자는 등록을 통해 여러가지 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어 임대소득세가 경감되거나 주택자금에 대한 세액 공제 혜택을 받을 수 있습니다.벌칙 및 불이익임대사업자로 등록하지 않은 경우 과세가 불리하게 적용될 수 있고, 등록하지 않으면 임대소득에 대한 세금이 더 많이 부과될 수 있습니다. 또한 임대사업자 등록을 하지 않으면 장기적인 세금 신고 의무를 이행하지 않게 되어 법적 책임을 질 수 있습니다.따라서 다세대 주택을 임대할 경우 임대사업자등록은 필수이며, 이를 통해 세무적 혜택을 받고 법적인 의무를 다하는 것이 중요 합니다.
경제 / 부동산
24.12.16
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부동산 투자 시 수익성을 판단하는 기준은 무엇이라고 봐야 하나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 투자 시 수익성을 판단하는 기준은 여러 요소를 고려해야 합니다.수익률수익률은 투자 금액 배디 얻은 수익을 평가하는 가장 기본적인 지표 입니다. 이를 통해 투자 회수 기간과 투자성과를 파악할 수 있습니다. ROI는 크게 임대 수익률과 자본이득률로 나뉩니다. 만약 1억원에 아파트를 매입하고 연간 임대 수익이 500만원 이라면 임대 수익률은 5% 입니다.현금흐름긍정적인 현금 흐름을 유지하는 것이 중요합니다. 즉, 임대 수익이 대출 상환, 관리비, 세금 등을 초과해야 합니다. 현금 흐름이 안정적일수록 장기적인 수익을 기대할 수 있습니다.자산가치 상승부동산 시세 상을 통해 얻을 수 있는 이익을 의미합니다. 특정 지역이나 물건이 시간이 지남에 따라 가치가 상승하면 매각 차익을 얻을 수 있습니다. 그러나 이부분은 시장의 변동성에 영향을 받기 때문에 리스크가 존재 합니다.세금 및 기타 비용부동산 투자 시 세금과 운영 비용을 고려해야 합니다. 이들 비용은 수익성에 직접적인 영향을 미치므로, 투자 전 이를 충분히 계산하여 실제 수익률을 파악하는 것이 중요합니다. ex) 지방세, 보유세 등유동성부동산은 일반적으로 비유동적인 자산 입니다. 즉, 자산을 현금화하는 데 시간이 걸릴 수 있으며, 이는 투자자의 긴급 자금 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 자산을 쉽게 매각 할 수 있는지 여부도 중요한 수익성 파단 기준 입니다.이러한 종합적인 내용들을 바탕으로 수익성을 판단할 수 있습니다. 각 항목에서 발생할 수 있는 리스크와 수익을 분석하여 최적의 투자 결정을 내리는 것이 중요 합니다.
경제 / 부동산
24.12.16
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내년에 탄핵이 되고 나서 대선이 되면 부동산 시장은?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시장은 정치적 상황에 큰 영향을 받습니다. 만약 민주당이 대선에서 승리하고 새로운 정권이 들어선다면 부동산 정책에 큰 변화가 있을 가능성이 큽니다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장의 방향성을 예측하는 것은 복합적인 요인에 따라 달라지기 때문에 여러 관점에서 살펴볼 필요가 있습니다.민주당의 부동산 정책민주당은 과거 정부에서 대규모 주택 공급을 늘리는 정책을 추친한 바 있습니다. 4.7 재보선 이후 서울의 집 프로젝트와 같은 정책을 통해 공급을 늘리고자 하는 의지를 보였습니다. 만약 새로운 정권이 들어서면 재건축, 재개발 그리고 공공두택 공급 확대에 중점을 두는 정책을 지속할 가능성이 있습니다.민주당은 주택 가격 안정과 주거 안정성 확보를 목표로 임대차 3번을 도입한 바 있습니다. 이러한 규제가 지속된다면 세입자의 권리 보호는 강화될 것이며 가격의 급등을 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다. 다만 과도한 규제는 부동산 시장의 활력을 저하시킬 수 있다는 우려도 존재합니다.부동산 시장의 전망현재 서울을 비롯한 주요 도신 지역에서는 부동산 가격이 하락세를 보이고 있습니다. 이는 금리 인상과 경제 불확실성 등이 주요 웡인으로 작용하고 있습니다. 민주당이 재집권한다고 해도 이러한 외부적 요인에 의해 가격이 계속 하락할 수 있으며, 급격한 상승세는 제한될 가능성이 큽니다.민주당이 집권하면 과거의 공급 확대 정책이 강화되고, 주거 안정을 위한 규제도 강화될 가능성이 큽니다. 그러나 경제환경, 특히 금리 인상과 소비자 신뢰도 감소 등 외부 요인에 의해 부동산 시장은 불확실성을 겪을 수 있습니다. 즉, 가격 급등은 어려울 수 있으며 가격 안정이 주를 이루는 시장이 될 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
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