부동산 경매 투자 쉽게하는방법이 있을까요?
요즘 경매에 관심이 많아서 이것저것 보고있는데 쉽지않네요 적은돈으로 권리분석도 쉽게해서 돈벌수 있는 경매방법이 있을까요??
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
일 하지 않고 돈 벌 수 있는 방법을 가르쳐 달라는 것과 비슷하네요.
경매는 어느 정도 공부가 되어야 투자를 통한 수익이 가능합니다.
10년 공부해도 전문가가 되지 못하는 경우가 많습니다.
공부하기 싫다면 저희같은 경매전문가를 통해 대행을 맡기거나 컨설팅을 의뢰해 진행해도 됩니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 공인중개사입니다.
요즘에는 AI를 통해 해당 부동산의 감정가, 임차인 보증금, 전입일자, 설정금액 등을 입력하여 쉽게 권리분석을 할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
요즘 소액으로 투자하는 경매 방식으로는 특수물건중에 지분투자를 많이들 하고 있습니다.
지분 경매이므로 소액으로 가능하지만 낙찰 후 공유자와 협상을 해야 하고 협상 결렬 시 소송 진행등의 어려움이 있지만
성공한다면 수익이 나는 구조라 도전해 볼 만 하다고 볼 수 있습니다. 하지만 쉽게 돈을 벌 수 있는 경매는 잘 없습니다.
감사합니다.
부동산 경매 투자는 적은 자본으로 시작할 수 있는 매력적인 투자 방식이지만, 그만큼 공부할 것이 많고 준비가 부족하면 손해를 볼 수도 있는 분야입니다. 몇 가지 원칙과 접근법을 잘 이해하고 따르면 권리분석의 부담도 줄이고, 실전 접근도 수월하게 할 수 있습니다.
1. 처음에는 ‘안전물건’ 위주로 시작하세요경매에는 복잡한 권리관계가 얽혀 있는 물건이 많은데, 초보자라면 이런 물건은 피하는 것이 좋습니다. 대신, 등기부등본상 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리가 없는 깨끗한 물건, 즉 ‘배당이 가능한 초보자용 안전물건’을 위주로 찾는 것이 좋습니다.
예를 들어, 은행이 설정한 근저당권이 유일한 권리이고, 세입자가 없거나 대학력이 없는 경우는 비교적 안전합니다. ‘대항력 있는 임차인’이나 ‘지분경매’, ‘유치권’이 있는 물건은 초보자에겐 위험하므로 처음에는 피하세요.
2. 소액투자가 가능한 물건부터 시작해보세요시작할 때는 큰돈이 들어가는 아파트보다는, 소형 빌라, 오피스텔, 다세대주택, 지방의 소형 아파트처럼 비교적 금액이 작고 낙찰가가 1천만~3천만 원 사이인 물건들을 고려해보는 것도 좋습니다. 이런 물건은 시세 변동성은 크지만 실전 연습용으로 권리분석이나 입찰 경험을 쌓기에 적합합니다. 또한 공매 사이트(예: 온비드)를 활용하면 더 저렴한 물건을 찾을 수도 있습니다.
3. 권리분석은 ‘등기부등본+임차인 현황’만 집중해서 보세요권리분석이 어렵게 느껴지는 이유는 용어 때문입니다. 하지만 가장 핵심은 “말소기준권리가 뭔가”, 그리고 “이 권리보다 앞선 권리가 있는가”, 그리고 “임차인이 대학력을 갖췄는가”입니다.
→ 등기부등본과 현황조사서, 전입세대 열람 내역, 이 세 가지만 보면 핵심은 파악 가능합니다.
→ 한눈에 보는 경매 권리분석 도식 같은 요약표를 정리해두면 반복해서 학습하기 좋습니다.참고로, 대법원 경매정보와 굿옥션, 지지옥션 같은 사이트에서 분석된 데이터를 참고하면 권리분석이 더 쉬워집니다.
4. 입찰 전에 반드시 ‘현장답사’를 하세요종이에 나온 정보와 현장 실물은 다를 수 있습니다. 철거된 집, 사람이 거주 중인 상태, 쓰레기로 가득 찬 상태 등은 사진만 보고는 절대 알 수 없습니다. 직접 가서 건물 상태, 주변 시세, 교통, 상권 등을 체크해보는 것이 낙찰 후 수익률에 결정적입니다. 또한 현장을 보면 ‘낙찰 경쟁률이 높을지 낮을지’, ‘실거주 수요가 있을지’ 판단할 수 있어서 입찰가를 정하는 데도 도움이 됩니다.
5. 무조건 싸게 사겠다는 생각은 버리고, '낙찰가율'을 기준 삼으세요초보자일수록 "싸게 낙찰받아야 한다"는 생각을 많이 하지만, 낙찰가율(= 낙찰가/감정가 × 100%)이 너무 낮으면 오히려 문제가 있는 물건일 수 있습니다. 현재 부동산 경매 시장에서 실거래가 대비 70~80% 정도 수준에서 낙찰받는 것이 현실적인 수익구간입니다.
→ 무조건 감정가 기준으로 생각하지 말고, 실거래가 대비 몇 %인지를 기준으로 판단하세요.
6. 모의입찰과 스터디를 병행하세요혼자 공부하면 한계가 빨리 옵니다. 실제 입찰서를 써보는 모의입찰을 해보거나, 경매 초보 스터디 모임에 참여해서 서로 물건을 분석하고 피드백을 받는 것이 큰 도움이 됩니다. 또한 실전 경험이 있는 사람의 낙찰 후기, 수익 구조, 실수 사례를 많이 접하면 시행착오를 줄일 수 있습니다.
경매는 진입하기 전에 철저한 분석과 공부가 필요한 분야이니 처음 진입하실 때에는 전문가 분들의 도움을 받는 것을 추천 드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산 경매 투자는 소액으로 시작할 수 있고, 잘하면 높은 수익도 기대할 수 있지만 권리분석이나 입찰 전략, 낙찰 후 관리 등에서 실수가 생기면 큰 손실로 이어질 수 있기 때문에 신중함이 필요합니다
그래도 요령을 익히면 훨씬 수월해질 수 있습니다
지방 소도시, 원룸, 상가 지분 등은 몇백만 원~천만 원대부터 가능하지만 유치권, 가등기, 임차인 등 복잡한 권리 없는 물건 위주로 찾아야 하고 초보자라면 임차인 없는 빈집 위주로 연습을 해보시기 바랍니다
온비드 사이트에서 공공기관 경매도 확인해보시면 경쟁이 적고 저렴한 물건도 많다고 합니다
주변 시세보다 20~30% 낮게 낙찰을 목표로 하고 너무 많은 경쟁자가 몰리는 물건은 피하고, 입지 대비 저평가된 물건 위주로 선택을 하시면 좋을거 같습니다
한두 번 입찰은 연습삼아 시도해보는 것도 좋습니다
요즘 경매에 관심이 많아서 이것저것 보고있는데 쉽지않네요 적은돈으로 권리분석도 쉽게해서 돈벌수 있는 경매방법이 있을까요??
===> 경매는 저렴하게 부동산을 구입할 수 있습니다. 그러나 많은 위험도 내포하고 있는 만큼 늘 배우려는 자세로 시도를 해보시기 바랍니다. 처음에는 쉬운 물건부터 입찰을 하시면서 내공을 쌓아가시는 것이 우선입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부동산 경매는 절차가 중요합니다.
그리고 한 번 법원에가서 절차를 익히면 그리 어려운 것도 아닙니다.
기본적인 절차를 숙지하시고 접근하시면 되겠습니다.
가장 중요한 것이 권리관계입니다.
말소기준권리가 가장 중요하며 그 부분에 대해서 이해가 되신다면 경매를 하셔도 무방합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
그런 방법은 없습니다 ,경매도 결국에는 기본적인 지식을 쌓고 많은경험을 통해 스스로 수익모델을 찾아가는 것이기 때문입니다. 특히 경매는 법원절차에 따라 진행되는 과정으로써 권리분석은 리스크를 없애기 위한 가장 중요한 부분입니다, 또한 누구나 쉽게 권리분석이 되는 매물은 그만큼 경쟁이 치열하기 떄문에 진짜 나만의 수익을 확보하고 싶다면 많은 공부와 노력을 통해 남들이 쉽게 하지 못하는 특수권리등을 잘 판단하여 투자를 하시는게 저렴한 가격의 낙찰과 이를 통한 수익창출도 가능할수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
시중에 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하므로, 개인 사정에 맞추어 학습한후 경매에 참여하시면 됩니다. 경매 참석를 위해서는 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전에 연습이 좀 필요한데, 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 에서 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있으나 내용은 제한적입니다. 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼 수도 있습니다.