경제
부동산 경매에 대해서 절차를 알고 싶어요,
요즘 경매가 누구나 다 참석할수 있어서 낙찰 경쟁도 심하고 수익도 없다고 하는데 소액으로 투자하고 싶은데 어떻게 해야 할지를 알려주시면 감사합니다
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산 경매는 싸게 사서 시세보다 낮게 취득하는 투자 방식으로 많이 알려져 있지만, 실제로는 권리분석 + 현금흐름 + 입찰 경쟁이 결합된 꽤 전문적인 영역입니다
특히 말씀하신 것처럼 요즘은 정보 접근성이 높아져서 경쟁이 심해진 건 사실입니다
그래도 구조를 잘 이해하고 소액으로 접근하면 충분히 전략적으로 시작할 수 있습니다
처음 시작하신다면 이렇게 가는 게 안전합니다
,경매 사이트에서 물건 20~30개 분석만 해보기
,권리분석 강의 or 책으로 기본 이해
,1회 입찰은 연습으로 참여 (낙찰 목표 X)
,이후 소형 빌라/오피스텔부터 실전
공부하면서 천천히 시작해보시기 바랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산 경매에서 소액투자라고 해도 현실적으로 우리가 아는 몇백원단위가 아닌 최소 몇천만원 단위라고 보셔야 합니다. 일반적인 갭투자와 마찬가지의 시드정도가 필요하며, 이는 경매 입찰참여시 입찰 보증금으로써 최저매각대금의 10%을 준비하여 입찰시에 같이 제출하셔야 하기 떄문입니다. 경매 목적물에 따라 다르겠으나, 1억짜리 경매대상물에 입찰에 참여해도실제 1천만원 입찰보증금이 현금으로 있으셔야 입찰자체가 가능하다는 의미인데, 실제 수도권내 주택 경매시 1억짜리 주택은 거의 없습니다. 보통 5억이상은 되기에 최소 5천만원의 현금은 있으셔야 입찰참여자체가 가능하다는 의미입니다. 또한 경매는 사전에 권리분석과 임장을 통한 수익성 파악이 중요한데 이러한 과정을 전혀 모르는 상태에서 투자행위를 하시면 큰 손실로 이어질수 있기에 최소한 법원 경매에 대한 기본적인 공부를 하신뒤에 도전을 해보시는게 실질적인 손실일 줄이고 투자를 할수 있는 필요부분입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 부동산 경매를 참가를 하기 위해서는 권리분석을 잘 하셔야 합니다.
권리분석이후 적절한 낙찰금액을 정하시고 경매가 있는 날 법원에 가셔서 10% 입찰 보증금을 가지고 가셔서
원하는 낙찰대금을 제출을 하시고 최고가가 되게 되면 낙찰을 받아서 잔금을 내고 소유권이전을 받는 프로세스라 보시면 됩니다. 감사합니다.
요즘 경매가 누구나 다 참석할수 있어서 낙찰 경쟁도 심하고 수익도 없다고 하는데 소액으로 투자하고 싶은데 어떻게 해야 할지를 알려주시면 감사합니다
===> 혹시 소액이라면 얼마를 의미하신가요?. 법원 경매인 경우 소액으로 투자할 수 있는 것이 거의 없는 상황입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매에 참여하시려면 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전 지식 및 연습이 좀 필요한데, 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있어 기본적인 정보를 확인할 수 있으며, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
부동산 경매는 권리분석과 현장 조사를 거쳐 법원 입찰 후에 잔금 납부와 명도 과정을 통해 소유권을 취득하는 절차로 진행이 됩니다. 최근 아파트 경매는 낙찰 경쟁이 치열해서 시세 차익이 적으므로 감정가에 현혹되지 않고 실거래가 기반의 냉정한 입찰가를 산정하는 것이 필수입니다. 소액 투자를 원하신다면 경쟁이 덜한 지분 경매나 공시지가 1억 이하의 지방 소형 주택 또는 온라인으로 진행되는 온비드 공매를 적극적으로 공략해 보시기 바랍니다. 결국 남들이 꺼리는 특수물건 공부를 병행하거나 비인기 종목에서 수익 모델을 찾는 것이 중요하며 대출 한도와 세금을 미리 계산해 자금 계획을 철저하게 세워야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 물건 검색 및 분석
2. 권리분석 및 현장 임장
3. 입찰
4. 낙찰 및 매각 결정
5. 잔금 납부
6. 명도
7. 매도 또는 임대
경매는 위와 같이 진행 되고 소액으로 아파트 경매 들어가면 낙찰받기 어렵고 받아도 세금과 기회비용 빼면남는게 많지 않습니다.
따라서 목돈을 모아 도전하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
요즘은 이전 보다 정보의 접근성이 쉬워지고, 관련 유투브 강의나 컨텐츠들이 많아져서 일반인들도 많이 참여를 하고 있는 상황 입니다. 경매 물건은 대법원 법원경매 사이트를 통해서 가장 쉽게 접근을 할 수 있고 초보자 분들에게는 대부분 작은 아파트들 먼저 접근하는 걸 추천한다고 합니다. 일단 경매에서 가장 중요한 건 권리분석 입니다. 말소기준권리, 임차인 대항력, 선순위 임차인, 가압류, 근저당, 전세권 등등에 대한 자세한 권리분석이 가장 먼저 이루어져야 합니다. 그리고 대상 물건을 어느 정도 확정을 했다라고 한다면 임장을 통해서 실제 상태와 주변 시세, 관리상태 등등 유찰이 되었다면 왜 유찰이 되고 있는지 등등 실제 현장 확인 을 통해서 확인을 하고 이상이 없다면 입찰을 진행하시면 됩니다.