답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.서울과 지방 간의 청약 시장 상황은 크게 다르기 때문에,개인의 상황과 목표에 따라 원하시는 답변이 달라질 수 있을 것으로 보입니다.서울은 여전히 경쟁이 치열하며, 인기 지역의 경우 수백대 1의 경쟁률을 기록하는 경우도 있다고 합니다. 지방의 경우에는 경쟁률이 낮아서 미분양이 다수 발생하고 있습니다.거주 지역에서 청약으로 분양받고자 하는 아파트의 입지, 가격 매리트, 미래가치를 평가해 보시고, 미분양이 많다고 해서 가치가 없는 건 아니고, 개발 계획이나 지역 인프라 개선이 예정된 곳의경우 가치 상승의 이슈가 있을 수 있습니다.청약을 고민 중이시라면 아래와 같은 사항들을 고민해 보셔도 좋을 것 같습니다.신축 아파트 거주를 희망하시는 경우분양가 매리트 - 청약 아파트가 시세보다 저렴한 경우해당 지역이 개발 호재가 있거나 추후 인구 유입이 예상되면 장기적 투자 가치가 있음질문자 님의 목표와 상황에 맞추어 선택을 해보시는게 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우선 임대인과의 협의가 가장 중요해 보이는 상황 입니다.임대차 계약이 자동 연장된 경우, 통상적으로 계약 기간은 2년 연장 되지만 사용자가 중도 해지를 원하면 3개월 전 통지가 원칙 입니다. 다만, 현재와 같이 임대아파트 당첨과 같은 특수한 사유로 긴급하게 이사를 해아 하는 상황이니 집주인과 협의 통해 조율을 하시는게 좋습니다.집주인 분께는 최대한 빨리 알리셔야 집주인이 새로운 세입자를 구할 시간을 벌 수 있습니다. 그래야 보증금도 시기에 맞춰 돌려 받으실 수 있구요. 새로운 세입자를 찾는 기간 동안에 보증금을 돌려받을 수 있도록 집주인과 합의를 해보시고 만약 그게 어렵다면 보증금을 돌려받을 수 있는 조건을 명확히 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.분양 전환 후 매입하지 않으면 자동으로 전세로 돌아가는 경우는 드물고,대개 분얀 전환 시 매입을 원하지 않으면 계약 종료 후 퇴거해야 하는 조건이 많습니다.분양전환권을 포기하고 계속 전세로 거주하는 것이 가능 하다면, 전세 계약 갱신을 통해 계속 거주할 수 있는 경우도 있을 수 있지만 이 경우 다시 계약을 체결하거나 기존 계약을 연장하는 방식으로 거주가 가능 합니다.그러나, 분양전환을 거부한 후에도 계속 전세로 거주할 수 있는지에 대한 법적 규정을 아파트 종류나 운영 규정에 따라 다를 수 있으니 반드시 해당 아파트의 운영기준이나 계약서를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀 드리자면 묵시적갱신을 피하기 위해서는 계약 만료일 기준 최소 1개월 전까지 집주인에게 계약 종료 의사를 명확히 통보해야 합니다. 계약 종료일이 25년 4월 12일 이므로, 계약 종료의사는 25년 3월 12일까지는 집주인에게 종료 의사를 전달해샤 묵시적 갱신을 방지 할 수 있습니다.통보의 방법은 서면으로 하는 것이 가장 좋으니 내용증명 우편이나 이메일로 통보를 하시고,문자나 카카오톡으로 통보한 경우 대화 내용은 저장해 두어야 나중에 증빙으로 활용가능 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대아파트를 당첨받은 사람의 권리를 피값을 주고 양도받으려는 경우에는 몇 가지 조건과 제약이 있습니다.공공임대아파트전매 제한 여부 확인 필수 - 대부분의 공공임대는 일정 기간 동안 권리 양도가 금지되어 있습니다. 전매 제한이 없는 경우에는 매수인에게 공공임대 조건이 적용될 가능성이 높습니다.조건 충족 필요 - 임대아파트 매입전환 이후라고 매수인은 일반적으로 일정 소득 및 자산 기준을 충족해야 할 수 있습니다. 당첨자 자격을 상실하지 않은 상태에서 거래가 이루어져야 법적 문제가 없습니다.민간임대아파트거래 자유로움 - 민간임대는 대부분의 경우 소득, 자산 조건 없이 거래가 가능 합니다. 단, 피값을 줄 때는 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 불법적인 거래를 피해야 합니다.공공임대아파트에서 피값거래는 대부분 불법으로 간주가 되며, 전매 제한 기간 내에 권리 양도는 계약 해지 및 벌금, 또는 재당첨 제한을 초래할 수 있으니 꼼꼼하게 확인 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매매시 계약금은 통상적으로 매매가의 10% 수준에서 정해지는 경우가 많지만, 이는 법적으로 반드시 정해진 비율은 아닙니다. 계약금 비율은 당사자 간 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있습니다.1억짜리 부동산이라면 통상적으로 10%인 1,000만원이 계약금으로 정해지고는 있지만,앞서 말씀 드린 바와 같이 법적으로 정해진 비율은 아닙니다.법적으로 계약금은 민법상 당사자 간의 자유로운 합의로 결정을 하도록 명시하고 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세가가 매매가보다 높은 이유는 매매 수요가 적어 거래가 부진한 지역에서 매매가가 낮게 형성이 될 수 있습니다. 특히 부동산 경기 침체나 금리 인상으로 인해 매수 심리가 위축된 상황에서 전세가가 상대적으로 높게 유지될 가능성이 큽니다.또한 투자자들이 전세를 끼고 아파트를 매입하는 이른바 갭투자가 많은 경우 매매가는 억제되고 전세가는 높게 유지가 될 수도 있습니다. 갭투자가 활발한 지역에서는 매매가 대비 전세가 비율이 높아지는 경향이 있기 때문입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.배달료를 소비자에게 직접 부과하는 관행이 점차 등장하기 시작한 것은 대략 2000년대 중후반으로 특히, 피자 체인점이나 일부 음식점에서 주문량이 적거나 특정 지역 배달에 대해 소액의 추가 배달료를 청구 하기 시작 했습니다.이후 2010년 초반에 배달 앱이 본격적으로 등장하면서 배달료 체계가 더 구체화 됐고, 2020년대 초반 코로나 팬데믹을 격으면서 배달 수요가 폭증하고 인건비와 물가 상승을 이유로 배달료가 대폭 증가하게 됐습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기존 계약서가 유효하지만, 임대인이 변경 되었거나 계약 조건이 변동 되었을 경우에는 새로운 계약서를 작성하시는 것이 임대인과 임차임 모두의 권리를 명확히 보호 할 수 있습니다.말씀 주신 것과 같이 단순 문자로만 연장 의사를 확인한 것만으로는 추후 분쟁 발생 시 증빙이 부족할 수 있으므로, 새로운 계약서를 작성하시게 되면 법적 효력을 명확히 할 수 있습니다.특히나 임대인이 변경된 상황이니 새로운 계약서에 현재 임대인의 정보를 명시해 두시는게 좋을 것으로 판단이 됩니다.그리고 금액 변동이 없더라도 계약을 갱신한 경우 이를 갱신 계약 신고로 관할 지자체에 제출해야 합니다. 이는 임대차 3법에 따른 신고 의무에 해당 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.분양 시 평단가는 시공주체들이 결정하고 있습니다.예를 들어 재개발/재건축의 경우 시공사와 조합이 합의하여 분양가를 결정하며, 시공사는 공사비와 사업 이익을 고려하고, 조합은 조합원들의 이익 극대화를 위해 조율을 합니다.건설사에서 단독으로 사업 시행을 하는 경우 건설사가 단독으로 분양가를 결정하게 됩니다. 이 경우 시장 상황, 입지 조건, 주변 시세 등을 기반으로 책정하게 됩니다.국가나 지자체는 규제와 승인과정 등을 통해서 분양가에 간접적인 영향을 미치기도 합니다.