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리츠(REITs) 투자가 개인 투자자에게 적합한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.리츠는 부동산을 보유하거나 운영하는 회사들이 일반 투자자들에게 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하는 금융 상품 입니다. 리츠는 주식처럼 거래되며, 투자자는 배당수익과 자본 차익을 기대할 수 있습니다. 주요 특징은 다음과 같습니다.배당 - 리츠는 법적으로 최소 90%이상 의 이익을 배당으로 지급해야 하므로 배당 수익이 중요한 특징입니다.분산투자 - 리츠는 여러 종류의 부동산에 투자함으로써 위험 분산 효과를 가집니다.상장 - 주식시장에 상장된 리츠는 주식처럼 거래되므로 유동성이 높습니다.개인 투자자에게 리츠가 적합한지를 판단하기 위한 고려 사항은 다음과 같습니다.투자목적 - 배당수익을 우선적으로 추구하고, 부동산 시장에 직접 투자하기 어려운 개인 투자자에게 리츠는 적합한 투자 발식이 될 수 있습니다. 자본 차익 보다는 안정적이고 지속적인 현금 흐름을 워하는 경우에 유리 합니다.리스크 수용능력 - 가격 변동성은 부동산 시장의 변동성과 금리에 민감하므로, 시장의 변화에 따른 리스크를 잘 감수할 수 있는지 평가해야 합니다. 특정 산업에 집중된 리츠는 더 큰 위험을 가질 수 있으므로 분산 투자 여부도 중요 합니다.장기투자 계획 - 리츠는 단기적인 시세 차익 보다는 장기적인 배당 수익을 추구하는 투자가 더 적합니다. 장기적으로 안정적인 수익을 원한다면 리츠는 적합한 투자 수단이 될 수 있습니다.리츠는 소액으로 부동산에 투자할 수 있고, 배당 수익을 제공하며, 위험 분산 효과를 기대할 수 있는 매력적인 투자 방법이지만, 금리에 민감하고 자본 차익 기대 부족, 세금 부당 등의 단점도 존재합니다. 개인 투자자가 리츠에 투자할 경우 배당 중신의 안정적인 수익을 추구하고, 리스크를 잘 관리할 수 있는 능력이 필요합니다.따라서 장기적인 배당 수익을 원하고 부동산 투자에 직접 참여하기 어려운 개인 투자자에게는 적합한 투자 방식일 수 있습니다. 그러나 세금 부담, 금리 변화, 부동산 시장의 리스크를 충분히 이해하고 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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부동산를 구매할 때 고려해야 하는것은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산을 구매할 때는 구매목적(투자용, 실거주용 등)에 따라 다를 수 있지만,일반적으로 신중한 결정을 내리기 위해서는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.위치교통망과 상업시설의 접근성은 매우 중요합니다.미래 개발 계획도 중요한 요소로, 개발 예정인 호재가 있는지 확인해 보는 것이 좋습니다.자녀 교육을 고려하는 경우 학교와의 거리, 학군이 매우 중요한 요소 입니다.치안이나 주변 환경도 실거주 시 중요한 고려 사항 입니다.가격 및 예산예산에 맞는 물건을 선택해야 합니다. 무리한 대출을 일으키지 않도록 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.중개수수료, 취득세, 등기비용 등 거래 과정에서 발생하는 추가 비용을 미리 파악해야 합니다.대출을 받을 경우 대출이자, 상환 계획도 세심하게 고려해야 합니다.법적 확인소유권, 근저당 설정 여부, 가압류 등의 법적 사항을 확인해야 합니다.매내나 전세 계약 시 등기부등본을 통해 소유권이 확실한지 반드시 확인해야 합니다.토지의 용도지역, 건축법규를 확인하여 계획된 목적에 부합하는지 확인해야 합니다.임대차 계약이 있을 경우, 임차인의 권리를 확인하거나 해당 사항을 조정해야 합니다.지분이 다른 사람과 공유된 경우 지분 관계를 명확히 파악해야 합니다.건물상태건물 연식과 상태를 점검하여 수리가 필요한 부분이 있는지 확인해야 합니다.특히 설비나 외벽 상태를 점검하는 것이 중요합니다.공동 관리하는 경우 관리비가 적절이 운용되고 있는지 관리가 잘 되고 있는지 확인하는 것도 중요합니다.향후 가치 상승 가능성부동산 시장은 경기 상황에 따라 변동성이 큽니다. 해당 지역의 부동산 동향을 미리 파악하고, 향 후 개발 가능성도 고려해야 합니다.정부의 부동산 정책이나 대출 규제에 따라 시장이 영향을 받을 수 있으므로 이런 정책 변화를 미리 파악하는 것이 중요합니다.아파트나 상업용 부동산을 투자 대상으로 삼을 경우, 시세차익과 임대 수익을 함께 고려하여 투자 수익률을 계산해 보는 것이 중요합니다.실거주를 할 경우에도 향 후 재임대 가능성을 고려해야 하며, 특히 상업용 부동산의 경우 임차인의 수요를 파악하는 것이 중요합니다.이러한 요소들을 잘 고려하셔서 부동산 구매를 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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아파트 문화가 처음 자리잡은 배경이 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서 아파트가 대표적인 주거 형태로 자리 잡게 된 이유는 역사적, 사회적, 경제적, 정책적 요인이 복합적으로 작용한 결과 입니다.경제적 성장과 도시화1960년대부터 시작된 경제 개발 5개년 계획과 함께 산업화가 진행되면서, 농총 인구가 대거 도시로 이동했습니다.도신의 인구 밀집으로 인해, 효율적으로 많은 사람을 수용할 수 있는 주거 형태가 필요해졌습니다.한국은 국토 면적이 좁고 산지가 많아 평지나 도심에 주택을 대규모로 공급하는 것이 어려웠습니다.아파트는 수직적으로 공간을 활용할 수 있어 토지 이용 효율성이 뛰어 납니다.정부의 주택 공급 정책인구 증가와 도시화로 인한 주택 부족 문제를 해결하기 위해 공업도시 개발 및 대규모 아파트 단지 조성을 장려했습니다.1980년대 주택 200만호 건설 계회이 시행되어 대규모 아파트 단지가 본격적으로 조성 되었습니다.정부 주도하에 공공 임대아파트와 민간 건설사 주도의 아파트 공급이 동시에 이루어졌습니다.아파트는 대규모로 설계와 건축이 가능해 간다를 낮출 수 있었고, 이는 주택 보급률을 높이는데 기여했습니다.사회적 요인아파트는 난방, 수도, 전기 등의 인프라가 체계적으로 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능했습니다.엘리베이터, 난방 시설, 주차장 등 당시로서는 새로운 설비들이 현대적이고 세련된 이미지로 받아들여졌습니다.대규모 단지에 다양한 편의시설이 포함되면서, 주민들이 한곳에서 생활의 대부분을 해결할 수 있었습니다.이러한 공동체적 생활 환경이 특히 젊은 세대의 선호를 이끌었습니다.아파틑 단지는 초등학교, 중학교와 가까운 위치에 설계되는 경우가 많았고, 학군과 생활환경이 좋은 지역에 고급 아파트가 자리 잡으면서 학부모들의 선호도가 높아졌습니다.이러한 이유들로 인해서 아파트 문화가 자리잡게 되었습니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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토지공개념 도입이 부동산 시장에 미칠 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지공개념은 토지 소유와 이용에 있어 공공의 이익을 우선시 한다는 개념 입니다. 개인의 재산권은 인정하지만, 토지가 공공재로서 사회적 기능을 수행해야 한다는 점을 강조합니다. 우리나라에서는 헌법 122조에 기반해 토지의 공공복리를 위해 국가가 조정할 수 있다는 원칙이 명시가 되어 있습니다.기대효과토지 소유로 인한 시세차익을 환수하면 투기 수요가 줄어들 수 있습니다.고율의 보유세나 사용 목적에 따른 세재 차등을 도입하면, 단순한 시세차익을 노리는 투기 수요가 감소할 가능성이 큽니다.공공이 토지를 직접 보유하거나 개발 이익을 환수하여 이를 공공 주택 공급 재원으로 활용할 수 있습니다.토지공개념 정책으로 특정 지역에 자본이 과도한게 몰리는 현상을 억제하고, 균형있는 발전을 유도할 수 있습니다.투기 수요가 줄어들고, 실수요 위주의 거래가 활성화되면 부동산 가격의 급등락이 완화될 가능성이 큽니다.부작용과 한계토지 보유와 거래를 과도하게 규제하면 헌법상 보장된 사유재산권과의 충돌가능성이 있습니다.토지 소유자와 투자자의 반발로 정치적, 사회적 갈등이 심화될 가능성이 있습니다.과도한 규제는 부동산 시장의 투자 매력을 떨어뜨리고, 자본이 부동산 시장에서 빠져나갈 수 있습니다. 이는 경기 둔화나 건설업 등 연관 산업의 침체로 이어질 가능성이 있습니다.부도안 투기 억제를 위해 토지공개념을 강화할 경우, 자본이 해외 부동산이나 주식, 암호화폐 등 다른 자산으로 이동할 가능성도 있씁니다.공공성의 범위와 기준이 모호할 경우, 정책의 일관성을 유지하기 어렵습니다. 특정 지역이나 계층에 불리하게 작용하면 형평성 논란이 제기될 수 있습니다.결론...긍정적 효과실수요 중심의 시장 형성장기적 가격 안정화공공 주택 확대부정적 효과거래 감소와 시장 침체신축 주택 공급 감소시장 왜곡의 영향이 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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아파트 분양 받은 후 감정평가를 하면 시세와 비슷하게 나올까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 분양 후 감정평가를 하면 시세와 비슷하거나 다소 낮게 나올 가능성이 있습니다. 감정평가는 다양한 요인에 따라 시세와의 차이가 생길 수 있습니다.감정평가와 시세의 차이감정평가는 시세의 급격한 변동 가능성을 고려해 보수적으로 산정되는 경우가 많습니다. 이에 실거래가보다는 다소 낮게 평가될 수 있습니다.감정평가는 최근 3~6개월 이내의 실거래가를 참고 하고 있습니다. 만약 주변 시세가 분양가보다 낮거나, 실거래가 부족하면 시세보다 낮게 산정될 가능성이 있습니다.분양 후 초기에는 실거래 데이터가 많지 않아 공급가치(분양가)를 중심으로 평가될 수 있습니다. 입주가 진행되고 거래가 활성화되면 시세와 감정평가액 간의 차이가 줄어듭니다.유사할 가능성주변 실거래가나 분양가가 크게 다르지 않다면, 감정평가액이 시세와 유사하게 나올 가능성이 높습니다. 분양가 상한제가 적용된 경우, 분양가 자체가 시세보다 낮게 책정되므로 감정평가액이 시세에 더 가깝거나 높게 나올 수 있습니다.만약 지역 시세 대비 분양가가 높게 책정되었다면, 감정평가액이 시세보다 낮게 나올 가능성도 있습니다.시세의 차이를 줄이기 위한 방법감정평가 시 주변에서 이루어진 최신 실거래가 정보를 적극적으로 제공하면 평가액 상승에 도움이 될 수 있습니다.감정평가사가 현장을 방문할 때, 단지의 특장점을 강조하면 감정평가액에 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다.분양 후 감정평가액은 시세와 유사하거나 다소 낮게 나올 가능성이 있습니다.감정평가 후 결과에 대해 이의가 있는 경우, 추가 자료를 제출하고 재평가를 요청할 수 있습니다. 따라서 분양 이후 감정평가를 활용할 계획이 있다면 주변 실거래 사례와 지역 개발 정보를 잘 준비하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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상업용 부동산 시장의 변화 트렌드와 원인은 무엇일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.코로나19 팬데믹은 오프라인 매장과 오피스의 수요를 급격히 감소시키는 계기가 되었으며, 이러한 변화는 단기적 충격을 넘어 장기적인 구조적 변화로 이어질 가능성이 큽니다. 비대면 서비스의 확산과 디지털 전환 가속화가 상업용 부동산 시장에 미치는 영향은 다음과 같습니다.오프라인 매장 수요 감소의 지속 가능성비대면 소비가 급성장하며, 오프라인 매장의 역할이 축소되었습니다.일부 대현 유통업체와 브랜드는 매장 축소와 온라인 중심 운영으로 전략을 전환 했습니다.이는 온라인 쇼핑의 지속적인 성장으로 이어지고 있습니다. 전 세계적으로 전자상거래 시장은 계속 성장 중이며, 이로 인해 대형 쇼핑몰이나 거리 상권의 공실률이 높아질 가능성이 큽니다. 특히 일상 소비재와 전자제품 중심으로 오프라인 구매 수요가 줄어들고 있습니다.체험형 매장, 플래그십 스토어 등은 고객 경험을 제공하는 공간들은 새로운 수요를 창출하고 있습니다.오피스 수요 감소와 새로운 트렌드코로나 19 이후 원격근무와 하이브리드 근무 모델이 급속히 확산되면서, 오피스 공간의 필요성이 줄어들었습니다. 기업들은 고정비용 절감을 위해 대형 오피스 공간을 축소하거나 공유 오피스를 활용하고 있습니다.일부 기업은 사무실로 완전 복귀를 시도하고 있지만, 많은 기업이 원격근무와 사무실 근무의 혼합형 모델을 채택하고 있습니다. 이는 대형 오피스 공간에 대한 수요를 줄이고, 소규모 공유 오피스 또는 위성 오피스 수요를 증가시킬 가능성이 있습니다.기업들은 단순한 업무 공간에서 협업, 회의, 커뮤니케이션 중심 공간으로 오피스를 재구성하고 있습니다. 이는 전체 면적은 줄이되, 공간당 효율성과 편의성을 높이는 방향으로 변화하고 있습니다.미대면 서비스 확산이 상업용 부동산 시장에 미치는 영향비대면 서비스가 확산되면서 물류센터와 풀필먼트 센터에 대한 수요가 급증하고 있습니다. 특히 라스트 마일 배송(고개과 가까운 물류 허브) 수요가 높아져 도시 근처 소규모 물류센터 건설이 늘어나고 있습니다.공실률이 높아진 기존 상업용 부동산은 주거, 물류 혹은 커뮤니티 공간으로 전활될 가능성이 큽니다.데이터센터,클라우드 컴퓨팅 센터, 디지털 기업을 위한 사무 공간 등 테크 기반 부동산 수요가 증가하고 있습니다.비대면 서비스의 확산은오프라인 매장과 전통적 오피스 수요는 감소세가 지속될 가능성이 크며,대신 물류센터, 데이터센터, 공유 오피스와 같은 새로운 유형의 부동산 수요가 늘어날 것입니다.상업용 부동산 시장의 투자 방향은 디지털 전환과 유연한 공간 활용에 맞춰 재편될 것으로 보입니다.장기적으로는 도시 중심지보다 지역 분산화와 다목적 공간 개발이 새로운 기회로 부상할 것입니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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글로벌 경제 위기가 한국 부동산 시장에 미치는 파급 효과는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리 상승의 영향글로벌 경제위기가 발생하면 주요 국가들은 금리를 인상하거나 유지하는 경우가 많습니다. 한국도 이를 따라 금리를 높이는 경우가 많으며, 이는 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다.금리가 오르면 주택담보대출 금리가 함께 상승하여 대출을 통한 부동산 구매 수요가 감소합니다.특히, 높은 부채를 가진 가구는 이자 부담이 커지면서 집을 팔아야 하는 상황에 직면할 수 있습니다.이는 매물 증가로 이어져 가격 하락 압력을 가중 시킵니다.글로벌 경기 침체의 영향글로벌 경기 침체는 기업 수익 감소와 수출 감소로 이어지며, 고용 불안정과 실질 소득 감소를 초래합니다.이는 내 집 마련이나 신규 투자에 대한 소비자의 여력을 감소시켜 부동산 시장을 위축 시킬 수 있습니다.건설사는 경기침체로 자금 조달이 어려워지고, 새로운 프로젝트 착수를 꺼리게 됩니다.이는 공급부족으로 이어질 가능성이 있지만, 수요가 감소하면 공급 부족의 효과는 제한적일 수 있습니다.소득 감소로 인해 자가 주택 수요는 줄고, 임대 주택 수요가 늘어날 수 있습니다.환율 변동의 영향환율 상승은 외국인 투자자들에게 한국 부동산의 매력이 떨어지게 만듭니다.외국인 자금 이탈로 인해 상업용 부동산 시장이나 특정 지역에서의 수요 감소가 나타날 수 있습니다.환율 상승은 수입 건축 자재 가격을 올려 건설비용을 증가시킵니다.이는 신규 주택의 분양가 상승 또는 건설 프로젝트 연기/중단으로 이어질 수 있습니다.종합적으로 보면...단기적 - 금이인상, 투자심리 위축, 자금 조달 어려움으로 인해 거래량 감소 및 가격 하락 압력이 커질 가능성이 높습니다.중장기적 - 정부의 정책 대응에 따라 부동산 시장이 안정화될 수 있지만, 장기적인 불확실성은 남을 수 있습니다.지역별 차별화 - 서울 및 주요 도시는 상대적으로 가격 조정 폭이 작을 가능성이 크지만, 지방의 경우 수요 감소와 공급 과잉으로 인해 가격 하락이 더 클 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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무한계약갱신법에 대해서 최대한 설멸해주세요. 그리고 이로 인해 예상되는 부동산 시장에서의 예상 영향도 알려주세요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무한 계약 갱신법이라 세입자가 임대 계약을 갱신할 수 있는 권리를 사실상 무기한으로 보장하는 법을 의미합니다.임대계약이 끝날 때마다 세입자가 원하면 무한정으로 계약을 갱신할 수 있으며, 집주인은 법적으로 인정되는 제한적인 사유가 아니면 갱신을 거부할 수 없습니다. 갱신 시 임대료 인상 폭이 일정한 비율(연 5% 이하)로 제한 됩니다.이는 임대료 급등을 억제하여 장기적으로 부동산 시장의 변동성을 줄일 수 있어서,세입자는 안정적으로 한 곳에 머물 수 있어 이사나 임대료 급등에 대한 걱정이 줄어들고, 임대 수익을 목적으로 한 단기 투자나 투기가 줄어들 수 있습니다. 그리고 임대료 상승으로 인한 경제적 불안이 줄어들어 소비나 저축 여력이 늘어날 수 있습니다.그러나....집주인들이 세입자와 계약 갱신을 계속 유지해야 한다는 부담으로 임대 시장에서 빠질 가능성이 있고,새로운 세입자를 받을 때는 기존 계약 갱신 시 적용되는 인상률 제한이 없기 때문에 초기 임대료가 급격히 상승할 가능성이 높습니다. 특히 갱신이 어려운 단기 계약에서는 높은 임대료가 형성될 수 있습니다.임대 수익이 줄어드는 상황에서 일부 집주인들은 부동산을 매도하거나 매수자들이 임대 목적으로 부동산을 구입하는 동기가 약화될 수 있어 이는 부동산 시장에 매물이 늘어나 집 값 하락 압력으로 작용할 수도 있습니다.또한, 집주인들이 법적 구속을 피하기 위해 정식 임대 계약 대신 구두 계약 등 비공식 계약을 선택하는 사례가 늘어날 위험이 있을 수 있습니다.무한 계약 갱신법의 경우...단기적으로는 세입자 보호와 주거 안정성은 높아질 수 있다는 장점이 있지만,장기적으로 봤을 때 임대 시장에서의 공급부족, 임대료 초기 급등, 매매 시장의 혼란 등의 부작용이 발생할 위험이 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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전세를 월세로 변경에관한 궁금한질문들
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.각각 질문에 대한 답변 드립니다.집주인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.>집주인이 당장 현금이 필요하거나 전세보증금을 돌려주기 어려운 경우, 일부를 월세로 전환하면 매달 일정한 수입을 얻을 수 있으므로 긍정적으로 받아들일 가능성이 높습니다.>특히, 이자율이 높은 상황에서 집주인이 전세금을 은행에 예치하는 것보다 월세로 수익을 얻는것이 더 유리할 수 있습니다.>일부 집주인들은 전세 보증금이 안정적으로 들어오늘 것을 선호합니다. 월세 수입은 소액으로 분산되기 때문에 집주인 입장에서는 관리가 번거롭거나 불확실하게 느껴질 수 있습니다.>집주인이 전세보증금을 다른 투자에 활용 중이라면, 월세로의 전환은 집주인에게 단기적으로 불리할 수 있습니다. 이 경우, 보증금을 줄이는 것에 소극적일 수 있습니다.전세금을 월세로 전환하는 데에는 일정한 계산 기준이 존재하지만, 최종적으로는 집주인과 세입자의 협의로 결정을 합니다. 법적으로 정해진 규칙은 없지만, 일반적으로 사용되는 계산 방식과 협상 가능성을 아래와 같습니다.전월세 전환율 - 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로...월세 = (전세금에서 줄어든 금액 * 전원세 전환율) / 12ex) 1억원 중 5천만원을 월세로 전화하는 경우 / 전월세 전환율이 5% 인 경우>월세 = (5,000만원 * 0.05) / 12 = 약 20.8만전월세 전황율 > 정부는 전월세 전환율의 상한선을 권고하지만 강제성은 없습니다.2023년 기준 기준금리에 3~4%를 더한 수준이 권고된현재 기준금리가 3.5% 정도라면, 전월세 전환율은 6.5%~7% 정도 수준수도권의 경우 4~6% 수준이 일반적이라고 합니다.전세에서 월세로 전환하는 경우 새로운 계약서를 작성하거나 계약 내용을 수정하셔야 하며,월세로 전환하면 집주인은 월세 소득에 따른 세금을 부담하게 되므로, 이 점이 협상에 영향을 미칠 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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오피스텔 2주택에 포함되는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔이 2주택에 포함되는지 몇 가지 조건에 따라 달라집니다. 주로 해당 오피스텔을 어떻게 사용하고 있는지와 관련 법규에 따라 결정 합니다.주택으로 사용하는 경우(2주택 포함 가능성 있음)오피스텔이 주거용으로 사용되고 있다면 이는 주택으로 간주되어 2주택 규제에 포함될 가능성이 있습니다.오피스텔 내부에 주방, 화장실, 침실 등 주거 기능이 있는 경우주민등록상 주소지가 해당 오피스텔로 등록된 경우업무용으로 사용하는 경우(2주택에서 제외 가능)오피스텔이 업무용으로 사용되고 있다면 이는 일반적으로 주택으로 간주되지 않으면 2주택 규제에서 제외 됩니다.임대 계약서에 업무용으로 명시된 경우오피스텔의 용도가 사업자등록과 연결된 경우주민등록상 주소지가 다른 곳에 있는 경우기타국세청이나 지자체에서 오피스텔을 주택으로 포함하는지 여부는 실제 용도에 따라 달라지므로, 주거용인지 업무용인지 명확히 구분할 수 있는 증빙자료(임대차 계약서, 사업자등록증 등)를 준비하는 것이 중요합니다.조세문제나 규제 적용 가능성이 걱정된다면 구체적일 용도와 관련 서류를 바탕으로 세무사나 전문가와 상담해 보시는 걸 추천 드립니다.
경제 / 부동산
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