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건물 임대차 계약 목적물 기재 질문입니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.건물 전체와 주차장 부지를 명확히 포함시키기 위해 임대차계약서 작성 시 임차 목적물 항목을 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다.임차목적물 기재 방법건물이 속한 부동산 주소와 건물 이름을 명시 합니다.건물 전체라는 문구를 포함하여 해당 건물의 모든 층과 공간을 포함함을 명확히 합니다.주차장 부지가 임대 범위에 포함됨을 명확히 기재 합니다.주차장 부지의 위치, 크기, 사용 조건 등을 구체적으로 명시 합니다.계약서에 해당 건물과 주차장의 지적도, 평면도를 첨부하여 계약 범위를 시각적으로 명확히 합니다.추가적으로 고려할 사항주차장 사용 조건 - 전용 사용권인지 다른 사용자와 공유하는지 구분하여 명시 / 유지관리 책임 및 비용 부담 여부 기재건물이나 주차장에 해당하는 공용시설이 포함되는지 여부를 계약서에 추가건물과 주차장이 제 3자의 권리에 여향을 받지 않음을 확인임차 목적물 작성 시 건물의 주소, 범위, 주차장의 위치와 크기를 구체적으로 기재하고,지적도나 평면도를 첨부하여 목적물의 범위를 명확히 하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.10
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전세계약청구권이 언제까지 유효한지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세계약 갱신청구권은 세입자가 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리이며,주요 내용을 추리면 아래와 같습니다.행사 조건기존 전세계약의 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있으며, 갱신 요청 시 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절 할 수 없습니다.1회에 한하여 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.갱신 시 기존 계약의 조건을 기본으로 하되, 임대료는 법적 상한성(연 5% 이내)에서 조정될 수 있습니다.갱신된 전세계약은 2년 간 유효 합니다.거절 할 수 있는 경우임대인이 실거주 하는 경우임차인이 계약 의무를 위반한 경우계약 해지가 이미 합의된 경우주택이 철거되거나 재건축될 예정인 경우궁금하신 갱신 청구권은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있으므로,현재 갱신을 요구한 경우이니 거절의 사유가 없는 한 이에 응하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.10
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역레버리지란 무엇이며, 부동산 시장에서는 어떻게 작용하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.역레버리지란 자산 투자에서 레버리지를 활용했을 때 예상했던 수익률보다 비용이 더 높아지는 상황을 의미합니다. 즉, 부동산 투자나 기타 자산 투자에서 차입금에 따른 이자 비용이 자산에서 발생하는 수익률보다 높아져 손실이 발생하는 상태를 뜻합니다.부동산 시장에서 역레버리지는 주로 다음과 같은 상황에서 발생하며, 시장에 여러 영향을 미칩니다.금리상승 - 부동산 투자에서 대출을 활용할 경우, 대출 금리가 임대 수익률이나 자산 가치 상승률을 초과하면 역레버리지가 발생합니다. 고금리환경에서는 대출이자 부담이 증가 합니다.임대수익 감소 - 부동산 경기 침체로 임대료 하락이나 공실 증가가 발생하면 수익률이 떨어져 대출 이자를 감당하지 못할 수 있습니다.자산가치 하락 - 부동산 가격이 하락하면 대출로 투자한 자본 대비 원금 손실 가능성이 커지며, 부동산 매도 시 손실이 확대될 수 있습니다.역레버리지 발생으로 투자 심리가 위축되고, 자산 매도 증가, 공실률 증가, 금융기관 리스트 발생 등 부동산 시장에도 다양한 영향을 미치게 됩니다.금리 상승이나 부동산 시장 침체 시기에 투자자들에게 큰 부담을 줄 수 있는 중요한 리스크로 부동산 시장에는 대출 기반 투자가 일반적으로 금이와 시장 상황에 민감하게 반응하게 되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.10
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임대료 규제가 장기적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대료 규제는 세입자를 보호하고 주거비 상승을 억제하기 위한 정책으로 시행되지만, 장기적으로 부동산 시장에 다양한 긍정적/부정적 영향을 미칠 수 있습니다.임대료 규제 긍정적 영향임대료의 급격한 상승을 막아 세임바들이 안정적으로 거주할 수 있습니다.특히 저소득층이나 취약 계층이 주거비 부담에서 해방되어 더 나은 삶의 질을 누릴 가능성이 높아 집니다.임대료 규제를 통해 주거권을 보장하여 사회적 갈등과 불평등을 완화할 수 있습니다.저소득층이 도심에 계속 거주할 수 있어 도심 지역의 경제적 다양성을 유지할 가능성이 있습니다.임대료 규제 부정적 영향임대료 수익성이 낮아지면서 건물주가 임대주택 공급을 줄이거나 매물을 매도할 가능성이 있습니다.규제로 인해 임대수익 기대가 줄어들면 개발업자와 투자자가 임대주택 건설에 소극적일 수 있습니다.규제된 임대료 외에 보증금 과다요구, 현금 추가 지급 요구 등 비공식적인 관행이 나타날 수 있습니다.기존 임대주택 소유주가 임대료를 제한받는 것을 피하기 위해 매물을 시장에 내놓지 않으려는 경향이 생길 수 있습니다.매물이 줄어들면서 새로운 세입자가 주택을 구하기 어려워질 수 있습니다.부동산 시장의 영향부동산 투자 매력 감소시장 유동성 감소소유 중심 사회로의 변화공공임대 주택 확대 필요성 증가효과적인 임대료 규제는 시장의 균형을 유지하면서 세임자와 임대인 간의 이해관계를 충족시킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.10
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건물표시의 변경등기의 변경은 어떤것을 변경할수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.건물표시의 변경 등기는 건축물의 물리적 또는 법적 상태가 변경될 경우 이를 등기부에 반영하는 절차를 말합니다. 주로 건물의 구조적 변화나 핸정적 변경사항이 있을 때 이루어 집니다.건물의 물리적 변경기존 건물에 추가로 건축물을 증축한 경우 혹은 일부를 철거하여 면적이 감소한 경우건물의 주요 구조가 변경된 경우건축물의 사용 용도가 변경된 경우건물의 층수가 변경된 경우기존 건축물을 완전히 철거한 후, 같은 토지 위에 새로 건축한 경우행정적 변경 사항행정구역 개편이나 도로명 주소 체계로 인해 건물의 주소가 변경된 경우건물의 명칭을 새로 정하거나 변경한 경우행정적인 이유로 부여된 건축물 대장상의 건물번호가 변경된 경우기타아파트나 연립주택 등 공동주택에서 특정 공간을 구분하여 사용하는 경우기존 등기 내용에 오류가 있어 이를 바로 잡아야 하는 경우위와 같은 경우 건물 표시의 변경 등기가 가능 합니다.
경제 / 부동산
24.12.10
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주택 구매 시 고려해야 할 가장 중요한 사항은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택 구매는 재정적, 생활적, 심리적으로 큰 영향을 미치는 중요한 결정으로 ,이를 위해서는 다양한 요소를 고려해야 합니다.재정적 여건자신의 자금 상황을 점검하고 대출 가능 금액을 포함해 구매 가능한 범위를 설정해야 합니다.주택 구매에는 취득세, 증개수수료, 등기 비용 등 추가 비용이 발생하므로 이를 포함한 예산을 설정해야 합니다.대출금의 이자율과 상환 조건을 명확히 이해해야 하며 장기적으로 감당 가능한 수준인지 확인해야 합니다.주택 소유에 따른 재산세와 향 후 유지보수 비용을 고려해야 합니다.입지조건교통편의성, 생활 편의시설, 지역 발전 가능성에 대해서도 고려하시면 좋습니다.주택의 물리적 상태주택의 건축 연한이 얼마나 되었는지 확인하고, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 예측해야 합니다.누수, 곰팡이, 결로 등 내부 결함 여부를 직접 확인하거나 전문가를 고용해 점검하는 것이 좋습니다.아파트나 빌라의 경우 층수에 따라 채광, 소음 뷰 등이 달라질 수 있습니다.부동산의 법적상태주택의 소유권 및 저당권 설정 여부를 확인하여 법적 문제가 없는지 점거해야 합니다.기존 임차인이 있는 경우, 임대차 계약의 조건과 남은 기간을 명확히 파악해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 통해 권리 관계를 보호 받는지도 중요합니다.부동산 시장 분석동일한 지역 및 조건의 다른 주택과 비교하여 적정 가격인지 확인해야 합니다.최근 거래 기록을 통해 실거래가를 파악하는 것이 좋습니다.주택 구매시 가장 중요한 사항은 개인의 재정상태, 입지조건, 주택의 물리적 상태, 법적 안정성 입니다. 구매 목적을 명확히 하고, 충분한 정보를 바탕으로 신중하게 결정 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.10
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환율에 따른 부동산시장엔 어떤 변화가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.환율 변화는 부동산 시장에 여러가지 방식으로 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 외국인투자, 자금 유입과 유출, 건축자재 가격, 소비자 신뢰 등 여러요소에 영향을 미치기 때문에 환율 변동에 따라 부동산 시장에 발생하는 변화는 복합적일 수 있습니다.외국인 투자에 미치는 영향환율 변화는 외국인 투자자들에게 중요한 영향을 미칩니다. 환율이 강세나 약세로 변동하면 외국인 투자자의 수익성에 영향을 미치기 때문에 부동산 시장에 큰 변화를 일이킬 수 있습니다.환율이 상승하는 경우 원화가치가 하라하게 되는데 외국인 투자자들은 자국 통화로 더 많은 원화를 교환할 수 있기 때문에 한국의 부동산을 상대적으로 더 저렴하게 구매할 수 있습니다. 이로 인해 외국인 투자자들이 상업용 부동산이나 주거용 부동산에 투자하는 경향이 늘어날 수 있습니다.건축 자재 및 건설비용 변화환율이 상승하게 되면 수입 자재의 가격이 상승하게 됩니다. 이는 주택 건설이나 상업용 건물의 건설비용을 증가 시키고, 결과적으로 부동산 공급에 영향을 미칩니다. 특히 철강, 시멘트, 유리 등 주요 건축 자재의 가격 상승은 건설 비용을 높여, 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있습니다.국내 및 해외 자본의 유출입원화 약세가 지속되면 자산을 해외로 옮기려는 경향이 커집니다. 투자자들은 원화가치 하락에 대비해 해외 부동산이나 자산으로 자금을 이동시킬 수 있습니다.주택 시장에 미치는 전반적인 영향원화 약세인 경우 외국인 투자자들에게는 매력적인 투자처가 되므로 외국인 구매가 증가할 수 있으며, 이는 부동산 가격 상승을 초래할 수 있습니다. 하지만, 국내 소비자들에게는 금리상승과 경제 불안이 맞물려 구매력이 감소할 수 있습니다.이와 같이 환율 변동에 따른 부동산 시장은 여러가지 영향을 받게 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.10
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전세사기를 예방할 수 있는 방법들은?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세사기를 예방하기 위한 방법은 여러가지가 있으며 주요 방법들은 아래와 같습니다.임대인의 신원 확인주택의 소유자가 임대인인지 확인하는 것이 가장 기본적인 절차 입니다. 법원 등기부등본에서 소유자와 임대인의 정보가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 소유자가 아닌 다른 사람이 전세 계약을 체결하는 경우 사기의 위험이 있습니다.주택의 권리 관계 확인등기부등본을 통해 해당 주택에 담보대출, 가압류, 압류 등의 권리가 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 전세 계약을 체결하기 전에 해당 주택에 법적 문제가 없는지 꼼꼼히 살펴 보시기 바랍니다.전세보증금 보호 방안 활용전세보증금 반환 보증보험에 가입하는 방법이 있습니다. 이 보험은 임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우, 보험사가 전세금을 대신 반환해주는 보증 서비스 입니다. 이를 통해 일정 부분 리스크를 줄일 수 있습니다.공인중개사를 통한 계약 체결계약을 공인중개사를 통해 체결하면, 공인중개사의 책임감과 중개사의 확인 절차로 사기 위험을 줄일 수 있습니다. 중개사는 주택의 법적문제나 소유권 확인을 신중히 체크하며, 계약서 작성 및 절차를 정확히 진행 합니다.계약서 및 조건 확인전세 계약서 작성할 때는 계약 조건을 명확히 하고, 특히 전세금과 보증금 반환 날짜를 확실하게 명시해야 합니다. 또 인대인과 임차인의 책임 범위에 대해서도 구체적으로 적어 두시기 바랍니다.계약서에 서명과 도장을 반드시 확인하고 임대인의 서명과 도장이 동일한지 확인 합니다.대출 확인전세금을 돌려 받을 때 임대인이 대출을 받은 상태일경우 문제가 발생할 수 있습니다. 임대인이 주택을 담보로 대출을 받았다면 그 대출금을 먼저 갚아야 할 수 있습니다. 이 경우 전세금이 우선 순위에 밀릴 수 있으므로 주의가 필요합니다.전세 계약 후 정기적인 확인전세 계약 후에도 임대인과의 연락처를 정확히 파악해 두어야 합니다. 또한 계약 후 임대인의 변경 사항이나 주소 이전 여부를 추적할 수 있는 방법을 마련해 두면 유리합니다.전세사기는 예방이 가장 중요한 문제 입니다. 법적 확인 절차와 보험가입, 공인중개사 활용 등을 통해 리스크를 최소화 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.10
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부동산 경매 참여 방법 및 절차는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매는 법원이나 공공기관이 체납된 세금이나 대출금을 회수하기 위해 부동산을 매각 하는 과정으로,관련 절차는 다음과 같습니다.부동산 경매 참여전 준비경매사이트 및 법원 확인경매 매물을 확인하고 매물관련 정보(소유자, 시세, 주변시세, 법적문제 등)를 꼼꼼히 확인 하셔야 합니다.현장 답사를 통해 주변 환경도 같이 확인을 해보셔야 합니다.경매 보증금 준비 - 경매에 참여하려면 일정 금액의 보증금을 납부해야 합니다. 보증금은 경매 입찰서 제출 시 함께 납부해야 합니다..부동산 경매 절차입차서 제출 - 입찰시간 확인하여 입찰방식(서면입찰 혹은 온라인입찰)에 따라 입찰서 제출입찰 경쟁 및 낙찰자 선정 낙찰 후 절차 - 낙찰자는 지정된 기간 내에 잔금을 납부해야 하며 미납한 경우 낙찰 취소와 함게 보증금이 몰수가 됩니다.경매에 참여하기 전에는 반드시 부동산에 법적 문제가 없는지 확인해야 하며,등기부등본을 확인하여 해당 부동산의 권리 관계를 정확히 파악하고 이의재기나 소송이 있을 경우 피해를 볼 수 있습니다.경매에서 낙찰받은 뒤에는 잔금 납부를 할 수 있는지 등등 자금 계획도 미리 세워 두시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.10
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전매가능한 아파트 부녀지간에 명의변경 신청과세금?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약금 5천만원에 대한 세무 신고 여부딸이 청약에 당첨되고, 엄마가 계약금을 대신 부담한 후 명의를 엄마로 변경하는 경우 세법상 이 과정이 증여로 간주될 가능성이 있습니다.그 이유는 청약권 당첨권 자체가 경제적 가치가 있는 자산으로 간주되기 때문 입니다. 만약 엄마가 딸에게 빌려준 것으로 처리하려면 차용증을 작성하고 실제로 이자 지급이 이루어져야 증여로 보지 않을 수 있습니다.차용증이 없다면 이는 증여로 간주되어야 하며 증여세 신고가 필요할 것으로 생각이 됩니다.증여세의 경우 직계비속 간에는 10년간 5천만원 까지 증여세가 면제가능.명의변경 시 발생 가능한 세금딸이 당첨된 아파트 청약권을 엄마에게 양도하는 경우 증여과세 대상이 됩니다.청약권 명의변경은 취득세 대상 입니다. 청약권을 넘겨받는 엄마는 아파트를 간접취득하는 것으로 간주되어 취득세를 납부 해야 합니다. 일반적으로 아파트 분약가의 4.6% 정도가 됩니다.일단 계약금 5천만원의 경우 증여로 볼 가능성이 크기 때문에 증여세 신고 여부를 확인해야 하며,청약권 명의 변경은 증여 행위로 간주되어 증여세와 취득세가 부과될 가능성이 있으니,국세청이나 세무사 통해서 상담을 받아 보시는게 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.12.10
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