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안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 방법은 실무상 다운계약으로 간주될 여지가 커서 불법으로 볼 수 있습니다. 실제 전세금이 1.2억인데 실제 계약서에는 1.1억으로 기재하면 국세청에서는 허위계약 또는 다운계약으로 볼 수 있습니다. 이는 대출심사 과정에서 실거래가를 조회하거나 임대인, 중개업자 조사 시에 문제가 될 소지가 있습니다. 그리고 차용증으로 대체한다고 하더라도 본질적으로는 실제 계약과 다른 내용을 계약서에 기재한 것이기 때문에 법적으로 보호 받을 수 있을지도 의문입니다. 특히 향 후 보증금 반환, 우선변제권, 확정일자 등 전세 계약의 핵심 권리를 보호받지 못할 가능성도 있습니다.이와 같은 경우에는 임대인과 협의하여 실제 전세 금액을 조정을 하시거나 반전세의 형태로 계약을 하시는 걸 추천 드립니다. 아니시면 가족 등의 도움을 받아 실제 1.2억으로 계약을 하시는게 좋을 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임사사용승인이 난 후에 사용승인이 안나는 경우는 아직까지는 경험해 보지못했는데요...임시사용승인은 건축물 사용승인 전에 입주를 허용하는 제도로 보통 잔여공사 일부가 남아 있을 때 가능하게 해주는 제도 입니다. 준공검사에서 중대한 하자나 위법사항이 발견되지 않는 이상 대부분 사용승인이 납니다. 예를 들어 소방, 구조 안전 법규 위반, 허가 사항과 다른 시공, 미이행 조건 등이 있으면 사용승인 거부나 보류가 될 가능성이 있기는 합니다.은행에서의 잔금 대출 기준의 경우 은행마다 상이할 수 있을 수 있습니다. 대부분의 시중 은행의 경우 정식 사용승인 후에만 잔금대출을 해주는 경우가 많습니다.참고가 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.서울형 또는 지방형 주택바우처(주거급여, 지자체형 월세 지원사업 등)는 소득 수준과 주거형태에 따라 월세 상한액과 지원금이 다르게 적용됩니다.서울형 주택바우처지원대상 - 기준중위소득 60% 이하 가구(1인 기준 약 124만원 이하)무주택자, 서울시 거주, 임차가구임대차계약 조건 - 보증금 1억원 이하, 월세 60만원 이하 / 확정일자 있는 임대차계약서 필수지원금액 - 1인 월 10만원 / 2인 월 15만원 / 3인 이상 월 20만원지방형 주택바우처(부산, 대구, 광주 등)부산시대상 - 만 19세~39세 청년 / 중위소득 120% 이하 / 보증금 5천만원 이하, 월세 40만원 이하지원금액 - 월 10만원 * 최대 12개월광주시대상 - 만 19세~39세 / 소득요건 충족 시 / 보증금 5천만원 이하, 월세 40만원 이하지원금 - 월 최대 15만원주거급여와 서울형 주택바우처는 중복 수급이 불가능 하며,각 지자체는 매년 예산에 따라 선착순 모집 또는 접수 제한이 있을 수 있으니 지원 전 지자체 홈페이지나 주민센터 방문하여 상담을 해보시게 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실거주를 목적으로 하신다면 지금이 좋은 타이밍이 될 수 있습니다. 급매로 나온 물건들을 잘 살펴보면 저평가된 물건들이 있어서 주변 시세보다 저렴하게 매수를 할 수 있는 기회를 노려볼 수 있습니다. 이사 계획이 명확하고 안정된 실거주를 목적으로 하신다면 자금 계획을 잘 세우시고 살펴 보시면 좋습니다.투자 목적이라면 신중하게 접근하셔야 합니다. 아직은 가격 조정 중인 시기로 새로운 정부 정책에 따라서 부동산 가격 변동이 있을 수 있습니다. 개인적으로는 하락장이 완벽하게 끝났다고는 생각하지 않기 때문에 투자의 목적을 가지고 매수를 고민하고 계신 상태라면 조금더 추이를 지켜 보시는 걸 추천 드립니다.도움이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.근저당권은 은행이나 금융기관이 돈을 빌려줄 때 담보로 잡는 권리입니다.쉽게 말해, 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다는 뜻이에요.예: 집주인이 2억짜리 아파트를 담보로 1억 원을 대출 받았다면, 그 집에는 은행의 근저당이 잡혀 있습니다.등기부등본에 표시되며, 보통 "채권최고액 ○○원"으로 나타납니다.전세 계약에서 근저당이 중요한 이유는....전세금은 큰 금액이기 때문에, 만약 집주인이 대출금을 갚지 못하면 은행은 해당 집을 경매에 넘길 수 있습니다.그리고 그때는 은행이 먼저 돈을 가져가고, 남은 금액이 있을 때만 세입자가 전세금을 돌려받습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오산시 전체적으로 보면 신축아파트의 매매 시세는 완만한 상승세를 보이고 있는 것으로 확인이 됩니다. 특히, 교통망 개선과 개발 호재 등으로 인해 일부 지역에서는 가격 상승이 두드러지고 있는 곳도 보입니다.힐스테이트 오산 더 퍼스트를 포함한 오산시 신축 아파트는 최근 몇달간 완만한 상승세를 유지하고 있고 교통 인프타 개선, 개발호재, 신혼부부 및 청년층의 수요 증가 등이 가격 상승에 영향을 미치고 있는 것으로 보입니다. 단기적으로 현재의 상승세가 유지될 가능성이 높다고 판단이 되며 중장기적으로는 지역 개발 계획과 경제 상황에 따라 변동이 있을 수는 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매입임대주택 출산가구의 분양전환 거주기간 단축은 저출산 해소를 위한 정책이지만, 부동산 시장 전반에도 일정한 영향을 미칠 수 있습니다.출산가구 주거 안정성 증가 > 실수요자 매수 유입 가능매입임대 공급자의 재정 부담 완화 및 재투자일반 실수요자 입장에서 형평성 논란 야기 가능시장 왜곡 우려 존재매입임대주택 출산가구 분양전환 거주기간 단축은 출산 유인을 위해 긍정적이지만, 실수요 중심의 부동산 시장 흐름을 다소 교란할 가능성도 존재합니다. 정책 설계 시 투기 방지 장치(예: 전매 제한, 거주 실태조사 등)가 병행되어야 정책 취지가 제대로 실현될 수 있을거라는 생각 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.같은 은행(하나은행)에서 대출을 받는다고 해서 자동으로 해결되지는 않지만, 절차상으로는 훨씬 수월하게 정리할 수 있는 장점은 있습니다. 같은 은행을 이용하게 되면,은행 간 자금 이체가 생략되어 빠르고 안전근저당 말소와 신규 설정이 한 번에 처리됨복잡한 실수나 지연 가능성이 낮아짐일부 지점은 "동시상환 및 동시설정" 절차를 내부적으로 맞춰 처리해줍니다근저당 말소는 잔금일에 이뤄지므로, 등기 이전 전에 반드시 확인이 필요하고ㅍ같은 은행이어도 지점이 다르면 별도 협조가 필요할 수 있으므로, 하나은행 지점 간 조율은 담당 대출 담당자에게 미리 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.“새 아파트 주변에 오래된 집(노후주택)이 많으면 안 좋은가요?”라는 고민은 실거주·투자 모두에서 실제로 많이 나오는 현실적인 우려입니다. 장단점을 살펴보면..단점주거환경이 덜 정돈된 느낌오래된 집들이 밀집한 곳은 도로나 골목이 좁고, 상하수도·가로등·배선 등이 정비가 덜 되어 있는 경우가 많습니다.아이를 키우는 입장에선 보행 안전성, 위생, 분위기 등이 걱정될 수 있습니다.치안 및 밤길 불안노후 주택 지역은 가로등이 어둡거나 CCTV 설치가 미흡한 곳도 있어서 야간에 불안감을 줄 수 있습니다.학교·학군·커뮤니티 불균형주변이 개발이 안 된 경우 인프라가 느리게 따라오는 경우도 있습니다.(초등학교나 학원, 어린이집이 멀리 있는 경우)투자가치에 영향 가능성향후 매도 시 “주변 환경이 별로다”라는 이유로 선호도가 떨어질 수 있음.특히 신축이라도 ‘동떨어진 느낌’을 줄 수 있어 실수요자에게 매력도가 떨어질 수 있음.하지만 장점도 있습니다.재개발 가능성 = 미래 가치노후주택이 밀집한 곳은 재개발 대상지가 될 수 있다는 뜻이기도 합니다.향후 주변이 전부 새 아파트로 바뀌면 지금은 외진 느낌이 나더라도 대규모 신도시처럼 탈바꿈할 수도 있습니다.조용하고 유해시설 적음오히려 낡은 주택가 지역은 공장, 유흥시설, 대로변 상업시설 등이 적은 경우도 많음.아이 키우기에 더 조용한 환경이 될 수도 있음.새 아파트의 희소성주변이 낡을수록 새 아파트의 가치가 더 부각됩니다.같은 구역에서 “신축 프리미엄”을 받기 쉽습니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 계약 중이라도 임차인과 임대인이 서로 동의하면 얼마든지 매매계약을 체결할 수 있습니다.매매계약 체결 후 잔금일에 소유권 이전이 되면, 임차인 신분에서 소유자가 되는 것이죠.이때는 남은 월세 계약은 소멸되며, 임차인(구매자)과 임대인(판매자) 사이의 임대차 계약은 자동 종료됩니다.단, 반드시 임대인과 매매계약서 작성 → 잔금 및 소유권이전 등기 → 임대차관계 종료 순서로 진행되어야 법적 안정성이 있습니다.