전세집 계약할때 일부금액은 차용증과 공증써서 드리는 방법이요
청년버팀목대출로 오피스텔 전세를 구하고 있습니다.
마음에드는 오피스텔이 있는데 전세 가격이 1억2천입니다.
근데 1억1천만원이었다면 대출이 가능한데
1억2천만이라서 1천만원 차이때문에 대출 자체가 불가능한 상황입니다.
이럴 경우
계약서에는 1억1천만원으로 계약하여 대출을 받아내고
나머지 1천만원은 집주인에게 따로 빌려주고 차용증 및 공증을 받아낸다면 문제가 없을까요?
그러고서 전세 계약이 끝나는 시점에 1천만원을 갚다는식으로요.
제 짧은 지식으로는 이건 다운 계약도 아닐뿐더러
집 계약과 상관없이 순전히 개인 대 개인이 1천만원을 빌려준것이므로 아무런 문제 없을듯 한데....
전문가분들은 어떻게 생각하시나요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보통 이런경우에는 보증금을 낮추고 나머지를 월세로 지불하는 경우가 많습니다
대출이 가능한 금액만 보증금으로 잡고 나머지는 월세로 책정합니다
임대인과 그런쪽으로 협의를 해보시기 바랍니다
공시지가가 내려가는 바람에 대출이 안나오니 그런식의 계약을 많이 하는 편입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세대출이나 전세보증보험 가입 한도 등의 사유로 일부 금액에 대해 차용증으로 대체하여 계약을 진행하는 경우가 있습니다. 하지만 이 경우 실제 전세보증금과 계약서상의 금액이 다르므로 추후 문제가 발생하는 경우 임차인에게 불리하게 작용할 수가 있습니다. 예를 들어 경매로 집이 넘어가는 경우 차용증 작성한 부분은 일반채권으로 분류되어 순위에서 밀려 받기가 어려워질 수 있는 문제가 있습니다. 이러한 경우 차라리 대출이 되지 않는 부분은 월세로 돌리는 것이 나을 수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
말씀하신 방법은 실무상 다운계약으로 간주될 여지가 커서 불법으로 볼 수 있습니다. 실제 전세금이 1.2억인데 실제 계약서에는 1.1억으로 기재하면 국세청에서는 허위계약 또는 다운계약으로 볼 수 있습니다. 이는 대출심사 과정에서 실거래가를 조회하거나 임대인, 중개업자 조사 시에 문제가 될 소지가 있습니다.
그리고 차용증으로 대체한다고 하더라도 본질적으로는 실제 계약과 다른 내용을 계약서에 기재한 것이기 때문에 법적으로 보호 받을 수 있을지도 의문입니다. 특히 향 후 보증금 반환, 우선변제권, 확정일자 등 전세 계약의 핵심 권리를 보호받지 못할 가능성도 있습니다.
이와 같은 경우에는 임대인과 협의하여 실제 전세 금액을 조정을 하시거나 반전세의 형태로 계약을 하시는 걸 추천 드립니다. 아니시면 가족 등의 도움을 받아 실제 1.2억으로 계약을 하시는게 좋을 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산거래외 적인 방법으로 차용거래를 하는 것으로 보여 지고 그 전에 보증금의 경우 계약서에 적힌 계약금액 만큼 우선변제권과 대항력이 인정을 받을 수 있습니다. 즉 부동산 거래와 개인간 금전거래 두가지 거래로 진행이 되므로 부동산 거래의 경우 확정일자+전입신고로 권리를 갖추시고 나머지 1000만원에 대해서는 개인간 거래이므로 개인간에 해결해야할 문제로 보여 집니다. 즉 다른사람에게 1000만원 차용증 받고 빌려주신다고 보시면 됩니다. 잘 판단하시길 바랍니다.
감사합니다.
청년버팀목대출로 오피스텔 전세를 구하고 있습니다.
마음에드는 오피스텔이 있는데 전세 가격이 1억2천입니다.
근데 1억1천만원이었다면 대출이 가능한데
1억2천만이라서 1천만원 차이때문에 대출 자체가 불가능한 상황입니다.
이럴 경우
계약서에는 1억1천만원으로 계약하여 대출을 받아내고
나머지 1천만원은 집주인에게 따로 빌려주고 차용증 및 공증을 받아낸다면 문제가 없을까요?
==> 네 가능합니다. 그러나 채권으로 남아 있는 만큼 물권도 후순위 권리임을 인지한 후 진행하시기 바랍니다.
전문가분들은 어떻게 생각하시나요??
==> 실무에서 사용하는 방법 중 한 가자입니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
이거 고민 많이들 하시는 부분인데, 제가 정확하게 정리해드릴게요.
결론부터 말씀드리면 법적으로나 실무상으로 위험 요소가 있어 권장드리기 어려운 방식입니다.
이 방법의 핵심 문제
왜 그런지, 또 어떤 점을 주의해야 하는지 설명드릴게요.전세 계약서상 금액을 실제보다 낮게 작성하는 것 > 다운계약서로 간주될 가능성
청년버팀목전세대출은 계약서상 전세보증금 기준으로 심사합니다.
만약 실제 입금 내역이나 집주인 진술, 혹은 추후 분쟁 시 전세계약금액이 1.2억이라는 사실이 드러나면 다운계약서 작성 및 대출 사기로 문제될 수 있어요.
(주택임대차보호법상 대항력, 우선변제권 기준도 계약서 금액 기준인데, 나중에 이 금액이 사실과 다르면 보호가 애매해지는 경우가 생깁니다)
차용증+공증 방법
개인 간 금전거래는 법적으로 가능하고, 공증까지 받으면 채권의 집행력도 생깁니다.
문제는 그 돈이 왜 오갔는지, 실제 전세보증금 일부로 쓴 게 아닌지 소명해야 할 상황이 생겼을 때 곤란해질 수 있다는 점이에요.
특히 대출 실행기관(은행, 보증기관)은 계약서상 금액 외 추가 금전 거래를 허용하지 않아요.
추후 대출기관 점검
주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG) 쪽에서 대출 사후 점검 시 계좌 거래내역, 임대인·임차인 진술, 실제 보증금 확인 등을 요구할 수 있어요. 이때 문제가 될 가능성이 있습니다.
1억1천에 계약하고, 1천은 월세+보증금으로 별도 구성
예) 전세 1.1억 + 월세 5만 원
이렇게 계약서를 작성하면 실거래가 왜곡도 없고 대출도 가능다른 보증금 지원 상품 활용
청년 월세 지원금, 보증금 일부 지원 상품 (지자체나 복지재단 운영)
예: 서울청년월세지원, 경기도 청년 주거비 지원 등
부모님, 가족명의 대출 추가 가능 여부 확인
명의 추가로 신용대출 가능성 체크
말씀 주신 방식은 법적으로 불법은 아니지만, 대출 규정과 주택임대차보호법상 상당한 리스크가 있어서 권장드리기 어렵습니다. 그리고 나중에 보증보험 가입이나 대항력, 우선변제권 확보 시에도 계약서상 보증금이 기준이기 때문에, 실제 보증금이 1.2억이면 계약서도 그 금액으로 쓰는 게 원칙적으로 안전해요. 참고하세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
결국은 편법에 해당될것으로 보입니다. 법적 문제는 피할수 있을지 몰라도 1천만원에 대해서는 주택임대차에 따른 금액으로 볼수 없고 단순 금전소비대차에 해당되기 떄문에 임대인이 이를 반환하지 않는다면 사실상 받아낼 법적 조치가 만만치 않습니다. 본인이 이러한 위험을 감수하고서라도 계약을 원하시면 진행을 하시면 됩니다. 물론 만기시에 정상적으로 반환이 된다면 문제가 없습니다.