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아파트 층수에 따라서 가격이 달라지나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산의 가격은 층수, 청소상태, 관리 상태, 입지 등 여러가지 요소에 의해 영향을 받습니다. 같은 동 내에서도 가격 차이가 있기도 하구요.층수에 따른 가격차이층수에 따라 가격차이가 나는 이유는 주로 수요와 선호도에 따라 달라지기 때문 입니다. 많은 사람들은 특정 층수를 선호하고 이는 가격에 반영이 됩니다. 보통 상층과 저층에 대한 선호도가 다르기 때문에 층수별 가격 차이가 발생합니다.상층은 전망이 좋고 일조량이 풍부한 경우가 많아 수요가 높습니다. 특시 도시 전경이나 바다 전망이 있는 경우 가격이 더 높아질 수 있습니다.저층은 엘리베이터를 타지 않고도 쉽게 출입이 가능하다는 편리성이 있지만 전망이 제한적이고 소음이 더 많을 수 있습니다. 또한 비싼 가격대의 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 가격으로 구입할 수 있어 일부에서는 가격대비 유리한 선택이 될 수도 있습니다.청소와 관리상태깔끔한 관리가 되어 있는 아파트는 입주자에게 좋은 인상을 주고 이는 가격 상승에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 건물 외관, 공용공간이 청결하고 잘 관리되면 주거 환경이 좋아 보이기 때문에 매매가가 상승할 수 있습니다.추가적인 요소같은 층이라도 방향이 다르기 때문에 가격 차이가 날 수 있습니다. 남향 아파트는 햇볕이 잘들고 온도 유지가 용이하여 선호도가 높아 동향이나 북향 보다 가격이 비쌀 수도 있습니다.층수, 청소상태, 관리상태, 방향, 전망 등의 요소에 의해 선호도가 달라져 가격이 다를 수 있습니다. 상층은 전망이나 소음 측면에서 유리한 경우가 많아 가격이 높게 책정이 되는 경우가 많고 저층은 편리성이 장점이기는 하나 가격이 상대적으로 낮을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매의 장점과 단점을 알려주세요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.부동산 경매의 장점일반 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 구매할 수 있습니다. 시장에서 구하기 힘든 좋은 물건을 상대적으로 저렴한 가격에 구입니 가능 합니다.아파트, 상가, 토지, 주택 등 다양한 종류의 부동산을 고를 수 있으며 투자 목적이나 실거주 목적에 맞는 물건을 찾을 수 있습니다.경매에서는 중개인이 개입하지 않기 깨문에 수수료가 없거나 적은 경우가 많습니다.법원을 통해 이루어지는 거래로 공정한 절차로 이루어지게 됩니다. 이로 인해 불법적인 요소가 끼여들 여지가 없습니다.부동산 경매의 단점권리분석을 제대로 하지 않으면 낙찰 후 불법적인 점유자를 제거하거나 세금을 처리하는 등의 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.집 내부를 직접 확인하기 어려운 경우가 많은데 사진과 현황 설명만으로 상태를 추측해야 하기 때문에 구조적결함, 물리적 손상이 있어도 확인이 어려울 수 있습니다.낙찰 시 바로 잔급을 납부해야 하는데 이로 인해 자금 조달이 빠르게 이루어져야 하므로 자금 계획을 잘 세우셔야 합니다.기존 소유자나 세입자가 여전히 집에 있을 수 있는데 명도 소송을 통해 점유자를 쫓아내야 하므로 시간이 오래 걸리거나 추가 비용이 들 수 있습니다.경매 물건 수요가 많아 경쟁이 심화될 경우 입찰가가 감정가나 시세보다 높아지는 현상이 발생할 수도 있습니다.저렴한 가격에 좋은 물건을 구입할 수 있는 기회를 제공하지만 그만큼 리스크도 크기 때문에 항상 신중하게 접근해야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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일반인이 부동산경매시 주의할점이 있나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반인이 부동산 경매에 참여할 때는 전문가가 아니므로 위험을 피하려면 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요 합니다. 경매 물건은 일반적인 매매와 다르게 리스크가 크기 때문에 주의 사항을 잘 숙지하는 것이 중요 합니다.권리관계 분석권리분석은 경매에서 가장 중요한 사항으로 등기부등본을 통해 근저당, 가압류, 가처분, 압류 등의 권리가 해당 물건에 얽혀 있는지 확인 하시고 말소기준권리 이상의 권리는 낙찰자가 처리해야할 의무가 있습니다.점유 문제점유자가 있는 물건은 향 후 명도소송 등을 통해 추가적인 시간과 비용이 들 수 있으므로 집이 비어 있는지, 점유자가 있는지 확인을 해야 합니다. 세입자가 있을 경우 보증금 반환에 대한 문제도 있을 수 있습니다.시세 파악경매 물건의 시세 파악을 정확히 해야 합니다. 시세와 경매가 차이를 반드시 비교해보고 낙찰가 후 예상되는 시세 회복 기간을 분석해 보셔야 합니다.물건의 상태노후화가 심한 집이나 구조적 결함이 있는 물건은 대체로 비용이 많이 들어갈 수 있기 때문에 물리적인 상태 또한 꼼꼼히 체크를 하셔야 합니다.경매 참여 시에는 입찰 전 충분한 정보를 수집해야 하고, 혹시 모를 추가 비용이 발생할 수도 있으니 자금도 넉넉히 준비하셔야 하며, 경쟁자가 있을 경우 낙찰가가 높아질 수도 있으니 적정 입찰가를 어떻게 세울지도 고민을 해보셔야 합니다.경매 참여시에는 권리관계, 물건상태, 세입자 문제, 리모델링 문제 등등 확인해야 할 부분들이 많이 때문에 일반인이 경매에 참여할 때는 전문가의 도움을 받으시는 걸 추천 드립니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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한옥 폐가 구옥 폐가 구매는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시골 지역의 한옥 및 구옥 폐가 증가 원인은 젊은세대의 도시 집중화로 인한 인구 감소로 인해 발생하는 현상입니다. 농촌 지역은 고령화가 심각하여 고령자들이 사망하거나 병으로 인해 집을 떠나게 되면 관리할 사람이 없어 폐가가 늘어나게 됩니다. 또한 낙후된 교통, 상업, 교육, 의료 시설 등이 사람들이 이주하게 만들며 그로 인해 빈집이 늘어나고 있습니다. 특히 한옥과 구옥은 내구연한이 지나면서 자연스럽게 사용하기 어려운 상태로 변하게 되는 것입니다.정부에서는 이러한 폐가 문제를 해결하기 위해서 빈집 특례법 및 빈집 정비 사업 등을 통해서 재건축 또는 재사용할 수 있도록 지원하고 있습니다. 또한 농총 재생 프로젝트를 통해 주거지 재개발, 문화재 보존, 전통 한옥 재활용 등을 포함하여 지역 주민들의 삶의 질을 향사시키고 폐가를 문화재나 관광지로 재활용하는 방식도 진행하고 있습니다.시골 지역의 빈집들은 지자체나 농촌 진흥 기과에서 매입 지원 사업을 하기도 하며 공매가 경매를 통해서도 구입을 할 수 있습니다. 중고 매매사이트 등을 통해서 개인 간 거래를 하기도 합니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매를 공인중개사가 대신 해줄수도 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매는 법원의 공적인 절차이기 때문에 경매를 대리해서 진행하는 것은 일반적으로 허용되지 않습니다. 경매에 참가하는 것은 법원에서 직접 입찰을 해야 하므로 공인중개사나 다른 대리인이 입찰을 대신할 수 없습니다. 입찰 시 본인 신분확인이 필요하고, 입찰표를 본인이 작성하여 법원에 제출해야 하므로 대리인을 통한 입찰 대행을 불가능합니다.공인중개사나 부동산 전문가가 경매 물건에 대해 상담과 권리분석, 시세 조사 등을 도와주는 것은 가능합니다. 경매 물건에 대해 어떤 점을 체크해야 하는지, 권리분석을 통해 리스크를 어떻게 줄일 수 있는지 등을 안내 받는 것은 합법 입니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매시 유찰이 되는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.유찰이 되는 주요 이슈는 일단 권리관계의 복잡성 때문 입니다. 근저당권, 가압류, 가처분 등이 복잡하게 얽혀 있는 경우 투자자들이 위험을 회피하려는 경향이 있어 유찰이 되고는 합니다. 그리고 기존 소유자나 세입자가 집에 거주 중일 때 이들을 내보내는데 시간이 걸리거나 추가 비용(명도비용 등)이 발생하는 것도 이유 중에 하나 입니다.그외로는 법원에서 정한 감정가가 시세와 다른 경우, 집 자체의 구조적인문제로 수리 비용이 과다 발생할 것으로 예상되는 경우, 세입자의 보증금 반환/체납 관리비/ 미납세금 등을 낙찰자가 떠안아야 하는 경우 예상보다 높은 비용이 들어 투자자들이 꺼리게 됩니다.최근과 같이 경매 물건이 넘치지만 부동산 경기 침체나 금리 인상 등과 같은 외부 요인들로 인해서도 투자자들이 신중해지는 시기에도 유찰이 잦아질 수 있습니다.유찰된 물건이라도 실제 수익성을 있을 것으로 예상이 되는 경우, 권리관계가 깨끗한 경우, 미래가치가 충분한 경우에는 장기적인 관점으로 접근하여 경매에 참여하는 것도 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산이 한번 유찰이 되면 보통 몇%씩 가격이 빠지는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매가 유찰되면 최초 감정가 기준으로 감정가의 20~30% 씩 낮아지게 됩니다.대법원 경매 규칙에 따라 한번 유찰 시 최저가가 20~30%씩 하락하며, 법원은 지역과 물건의 성격, 그리고 경매 규칙에 따라 유찰 비율을 조절할 수 있습니다.유찰이 되면 최저가가 낮아지기 때문에 투자자 입장에서는 더 저렴하게 물건을 매수할 기회를 얻습니다. 그러나 유찰이 반복될 경우 물건데 대해 문제(점유, 하자, 권리관계 등)가 있을 가능성도 있으니 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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부동산 경매시 경매장에 입장할 수 있는 조건이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매장은 공개적인 법원 절차로 운영되므로, 일반인도 입장하여 방청할 수 있으며,법원의 경매 일정과 장소는 공개되어 있어 관심 있는 사람은 입장하여 경매 진행 과정을 볼 수 있습니다.실제 경매에 참여하기 위해서는 입찰보증금을 사전에 납부 하시고 본인 확인 후 법원 경매장에서 입잘표를 작성하시면 됩니다.낙찰되면 입찰 철회가 불가능하며 잔급을 납부해야 합니다. 만약 잔금을 납부하지 못하는 경우 보증금을 몰 수 당할 수 있습니다.이러한 경매 참여 없이 경매 진행 절차를 배우거나 관찰하고 싶은 경우에는 입찰보증금 없이 방청만 가능 합니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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연말정산 주택소유 체크 해야하나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조합원 분양 아파트가 주택으로 간주되는 시점을 보시고 연말 정산에 반영하시면 될 것 같습니다.조합원 분양 아파트와 주택 소유 기준주택소유로 간주되는 시점은 아파트를 분양받고 현재 건축 중이라면 소유권 이전 등기가 완료되지 않았으므로 법적으로는 주택을 소유하지 않은 것으로 보게 됩니다.만약 소유권 이전 등기가 완료되었다면 이 시점부터 주택을 소유한 것으로 간주가 됩니다.연말 정산에서는 현재를 기준으로 주택을 소유했는지를 확인하기 때문에 건축 중인 아파트라면 무주택으로 체크해도 문제가 없습니다.만약 국세청에서 나중에 소득공제 여부를 확인하는 과정에서 조합원 분양 사실이 확인되어 소명 요청이 있을 경우,소유권 이전 등기가 이루어지지 않았음을 증명해 두시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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아파트 경매대출을 받기 전에 어떤걸 확인해봐야 할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 경매를 통해 매수를 계획하고 경매 대출을 받으려면 사전에 철저히 준비 및 조사를 해야 합니다. 등기부등본 확인 절차는 가장 기본적이고 필수적인 절차 중 하나 입니다.등기부등본 확인 - 등기부등본은 경매 물건의 법적 상태를 확인할 수 있는 가장 중요한 문서 입니다. 소유권, 근저당, 가압류-가처분 등의 항목을 확인 하시고 말소기준 권리를 파악해 두시기 바랍니다.아파트 실태 조사 - 현재 누가 거주하고 있는지 점유 상태를 확인 하시기 바랍니다. 세입자가 거주하고 있는 경우 전입신고일과 확정일자 등을 확인해 두셔야 합니다. 그리고 임차보증금등의 인수 여부도 파악해 두셔야 합니다. 무엇보다 물리적인 아파트 상태를 확인해 보시는 것이 중요 합니다.지역 및 주변 환경 조사 - 경매가가 매력적인지 확인하려며 현재 시세와 비교하시고 실거래가, 인근 매물과 경매물건 가격을 비교하여 적정한 낙찰가를 판단하시면 됩니다.경매 대출 관련 사전 조사 - 경매 대출은 일반 주택담보대출보다 한도가 낮게 책정될 수 있으니, 금융기관에 경매 전문 대출 상품이 있는지 확이해 보시기 바랍니다.경애로 아파트를 매수하기 전에는 등기부, 점유상태, 시세와 대출조건 그리고 법적 리스크를 철저히 확인해야 합니다.겸매는 일반 애매보다 복잡하고 리스크가 크르모, 사전 조사와 전문가 상담을 통해 진행하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.22
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