전문가 프로필

답변 내역

경매에 대한 프로세스에 대해서 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매는 부동산이나 다른 자산이 법원이나 공공기관을 통해 매각되는 과정으로, 주로 채무불이행, 세금 체납, 이혼 등의 이유로 이루어집니다. 경매에 참여하는 과정과 그 프로세스에 대해 단계별로 설명해 드리도록 하겠습니다.경매의 개요경매는 법원 경며와 공매로 나눌 수 있습니다. 법원 경매는 민사소송 절차의 일환으로 공매는 국가나 지방자치단체가 세금 체남 등의 이유로 자산을 매각하는 경우 입니다. 경매의 프로세스1) 경매 개시대출금을 갚지 못하거나 세금을 체납한 경우, 채권자는 법원에 경매를 신청합니다.채권자라 법원에 경매 신청서를 제출하고 법원은 이를 접수하여 경매 절차를 시작 합니다.2) 경매 공고경매 신청이 완료되면 법원은 해당 부동산에 대해 경며 공고를 합니다. 이는 공시된 날짜로부터 경매 입찰일까지 공고 됩니다.공고는 인터넷 경매 사이트와 법원 게시판에 게시됩니다. 공고문에는 경매 대상 부동산의 정보, 입찰일, 개찰일 등이 포함 됩니다.3) 입찰 준비경매에 참여하기 위해서는 입찰 보증금을 법원에 납부해야 합니다. 보통 낙찰 예상 가격의 10% 정도가 보증금으로 요구 됩니다.경매 참여자는 입찰 서류를 준비해야 하며, 주민등록증, 입찰 보증금 영수증 등을 제출 합니다.4) 입찰법원에 지정된 입찰일에 봉인된 입찰서를 제출하거나, 전자 입찰을 통해 경매에 참여할 수 있습니다.입찰자는 원하는 입찰가를 설정하고, 경매에서 해당 가격을 제시 합니다.5) 낙찰가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰자가 됩니다. 낙찰자는 잔금을 납부해야 하며, 낙찰 후 일정 기간 내에 잔금을 지불애햐 합니다.낙찰자는 잔금을 납부한 후 소유권 이전을 받게 됩니다. 잔금 미납시, 낙찰자는 경매에서 제외될 수 있으며, 입찰 보증금은 몰수될 수 있습니다.6) 잔금 납부 및 소유권 이전낙찰자는 낙찰가의 잔금을 법원에 납부해야 합니다. 보통 1~2주 내에 잔금 납부가 완료됩니다.잔금 납부 후 법원은 소유권 이전 절차를 진행하고, 낙찰자는 해당 부동산의 등기를 할 수 있게 됩니다.경매는 결과 예측이 어렵고 법적 문제 등 다양한 리스크가 있을 수 있으며,낙찰 대금 외에도 부대비용이 예산보다 많이 들 수 있어서 사전에 철저한 조사가 필수 입니다.시세보다 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있는 기회를 제공하지만, 리스크와 법적 절차에 대한 충분한 이해가 필요합니다. 경매 참여 전에는 부동산에 대한 철저한 조사와 경매 절차에 대한 충분한 이해는 필수 입니다.
경제 / 부동산
24.12.29
0
0

전월세 전환율이 무엇인지 궁금하고 어떻게 계산하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전원세 전환율은 전세금을 월세로 환산할 때 사용하는 비율을 의미합니다. 주택의 전세금을 월세로 바꿨을 때, 그 월세가 어느 정도 수준인지 나타내는 계산식 입니다.일반적으로 전세는 월세로 전환할 때 적절한 월세 금액을 계산하기 위해 사용됩니다. 이는 전세금을 월세로 전환할 때의 수익률을 고려하는 지표로, 월세 전환을 원한는 집주인이나 임차인에게 유용 합니다.전원세 전환율 계산법전월세 전환율 = (월세/전세금) * 100전원세 전환율 예신전세금이 1억원이고, 집주인이 제시한 월세가 50만원 이라면...전월세 전환율 = (50,000/10,000,000) * 100 = 0.5%이 경우 전월세 전환율은 0.5% 입니다.전원세 전환율 해석전월세 전환율이 높을 수록 전세금을 월세로 전화했을 때 월세 부담이 커집니다.전환율이 낮을 수록 월세 부담이 상대적으로 적은 것입니다.정부의 전월세 전환율 상한정부는 전월세 전환율에 대한 규제를 두고 있습니다. 2021년 정부는 전월세 전환율 상한을 연 4%로 설정했습니다.전월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적정 월세를 계산하는 중요한 지표 입니다. 이 비율은 집주인과 임차인 간의 협상에 따라 달라질 수 있으며, 법적 규제나 시장 상황에 따라 변동할 수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.29
0
0

부동산 중개 수수료 할인 가능 여부는 어떻게 물어봐야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 중개수수료의 경우 법적으로 최고 상한 요율이 정해져 있습니다.다만, 해당 상한 요율을 기준으로 하여,중개사 분과 협의하에 수수료 조정이 가능한 부분이 있기는 합니다.고액의 물건 거래시에는 어느 정도 협의가 될 수는 있지만,그 외의 경우에는 대부분 협의를 해주지 않을 수 있습니다. 중개인분과 잘 협의해 보시기 바랍니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.29
0
0

전기기사 자격증 취득을 위한 공부 방법과 필요한 준비물은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기기사 시험은 필기와 실기로 나뉘며,필기 시험의 경우 각각 과목에 대한 주요 문제 유형은 아래와 같습니다.전기자기학자기력선, 전기력선, 맥스웰 방정식 관련 문제자기유도, 자기장에 의한 힘 계산전력공학변압기의 효율, 동손/철손 계산변압기의 부하 상태에 따른 전압, 전류 변화 문제송전선로의 임피던스, 전압 강하, 전력 손실 계산송배전선로에서의 과전류 보로, 과전압 발생 원인.전기기기직류 및 교류 모터의 기본 원리, 기계적 및 전기적 특성전기기기의 보호 장치와 동작 원리배전반의 구성, 차단기와 퓨즈의 역할전기 설비의 설치, 점검, 유지보수 관련 법규와 안전 규정제어공학제어시스템의 기본 구성 및 동작원리PID 제어기의 동작과 설정 문제실기시험에서 중요한 건 기출문제의 반복적인 풀이 입니다. 계산 문제들이 복잡 다양해서 손으로 풀면서 어떠한 과정으로 계산이 되는지 알아가는게 중요하면 기사 문제, 산업기사 문제를 최대한 많이 반복적으로 풀어 보시는게 중요 합니다.서술형 암기 문제들의 경우 기출문에서 반복적으로 나오는 경우가 많기 때문에, 이부분도 직접 써보면서 암기를 해주시는게 중요 합니다.
자격증 / 전기기사·기능사
24.12.29
0
0

전세가 월세보다 더 나은 선택일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세는 월세와 비교했을 때 돈이 나가지 않는 것처럼 보이지만, 실제로는 여러 측면에서 장단점이 있습니다.전세와 월세의 차이를 정리하고 전세의 이점과 주의해야 할 점을 설명해 드리도록 하겠습니다.전세의 장점1) 월세 지출이 없음전세는 일정금액(보증금)을 집주인에게 맡기고 매달 월세를 내지 않아도 됩니다.장기적으로 보면 월세를 납부하지 않으므로 월세 부담이 큰 사람에게 유리합니다.2) 자금 반환계약 만기 시, 맡겼던 전세 보증금을 돌려받을 수 있습니다.이 과정에서 금전적인 손실이 거의 없기 때문에 재산 보호 측면에서 유리합니다.3) 저축 효과전세금은 마치 큰 금액을 저축해 두는 것과 유사한 효과를 냅니다. 돈을 소비하지 않고 고스란히 보존할 수 있습니다.4) 재산 가치 상승 가능성집값이 오르면, 집주인과 재계약 시 전세 보증금도 상승할 가능성이 있습니다. 이를 통해 기존 전세금의 상대적 가치를 높일 수 있습니다.전세의 단점 및 주의점1) 큰 목돈 필요전세를 구하려면 보증금으로 큰 목돈이 필요합니다. 이를 위해 대출을 받는 경우, 이자 부담이 발생할 수 있습니다.2) 전세금 반환 리스크계약 만기 시, 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.(이런 경우를 대비해 임대차보증보험 가입이 추천 됩니다.)집주인의 재정 상태나 부동산 경기 변동에 따라 위험이 커질 수 있습니다.3) 기회비용전세보증금은 보통 은행에 예금하거나 투자할 수 있는 기회를 잃게 만듭니다.4) 집값 하락 리스크집값이 하락하면, 보증금을 돌려받이 어려운 상황이 생길 수도 있습니다. 특히 집주인이 대출을 많이 받은 경우 위험이 더 큽니다.전세가 더 좋은 경우목돈을 마련할 수 있고, 이를 다른 용도로 사용할 계획이 없는 경우안정적인 주거를 원하고, 매달 월세 지출 없이 저축 효과를 기대할 때.집주인이 신뢰할 만하고, 임대차 계약이 안전하게 보장되는 경우.월세가 더 좋은 경우목돈이 부족하거나, 목돈을 더 유용하게 사용할 계획이 있는 경우.투자 수익률이 월세 비용보다 높을 때.자주 이사를 가야 하거나, 장기적으로 특정 지역에 머물 계획이 없는 경우전세는 월세에 비해 초기 비용이 크지마, 장기적으로 보면 월세 부담이 없어 재정적으로 유리합니다. 다만, 큰 목돈을 묶어두는 만큼 전세금 반환 위험과 기회비용을 고려해야 합니다.본인의 재정 상태와 생활 계획에 따라 전세와 월세 중 더 적합한 방식을 선택하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.29
0
0

전세 계약 시 확정일자와 전입신고는 왜 중요한건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 계약에서 확정일자와 전입신고는 전세금을 보호하고, 계약자의 권리를 보장하는데에 있어 매우 중요한 역할을 합니다. 이를 통해 전세 계약자가 법적으로 안전하게 보장받을 수 있는 이유는 아래와 같습니다.확정일자 - 확정일자는 임대차 계약에서 해당 날짜를 확인받아 계약 내용의 효력을 공식적으로 인정받는 것을 말합니다. 이는 보통 관할 주민센터나 등기소에서 받을 수 있습니다.왜 중요한가?우선 변제권 확보 - 확정일자를 받은 임차인은 해당 부동산이 경매나 공매로 넘어갈 경우 전세금을 돌려받을 수 있는 우선순위를 가집니다.날자 기준의 권리 보호 - 확정일자는 임대차 계약의 효력 발생 날짜를 증명하는 기준이 되므로, 다른 채권자보다 선순위로 보호받을 수 있습니다.전입신고 - 임차인이 해당 주소지로 주민등록을 옮기는 것을 말합니다. 이는 거주지를 법적으로 등록해 임차인의 권리를 보장받기 위한 과정 입니다.왜 중요한가?대항력 확보 - 전입신고를 완료한 경우 임차인은 임대차 계약을 다른 사람에 대항할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.임대차보호법 적용 - 전입 신고를 마쳐야 주택임대차보호법의 보호를 받을 숭 있으며 전세금 반환 보자 등의 권리가 생깁니다.확정일자와 전입신고의 관계확정일자와 전입신고는 동시에 이루어져야 전세금을 안전하게 보호할 수 있습니다.확정일자만 있다면 대항력이 없으므로 제 3자에게 계약을 주장할 수 없습니다.전입신고만 되어 있다면 경매나 공매에서 우선변제를 받을 수 없습니다.추가적인 고려사항등기부등본 확인 - 계약전에 해당 부동산에 다른 권리(근저당, 가압류 등)가 설정되어 있는지 확인해야 합니다.임대차보증보험 가입 - 확정일자와 전입신고가 있어도 안전을 위해 임대차보증보험에 가입하면 전세금 반환을 추가적으로 보장받을 수 있습니다.확정일자는 임차인의 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 부여 하며,전입신고는 임차인의 계약 내용을 다른 사람에게 주장할 수 있는 권리를 보장 합니다.이 두가지 절차를 모두 완료해야 전세금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.29
0
0

기름값이 안정되지 않는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 국내 기름값이 1,700원 대에서 1,800원대로 상승하는 데에는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다.국제유가 상승수요와 공급의 불균형 - 세계 경제 회복에 따른 원유 수요 증가와 산유국의 생산 조절로 인해 국제유가가 상승하고 있습니다.지정학적 리스크 - 러시아-우크라이나 전쟁 등 국제 분쟁이 원유 공급에 불확실성을 더해 유가 상승에 영향을 미칩니다.원/달러 환율 상승국제 원유 거래는 주로 달러로 이루어지기 때문에, 원/달러 환율이 상승하면 같은 달러 가격의 원유를 구매하더라도 원화로 환산한 비용이 증가 합니다. 최근 원/달러 환율 급등이 구내 기름값 상승의 주요 원인 중 하나로 작용하고 있습니다.유류세 인하 폭 축소정부는 유류세 인하 정책을 시행해 왔으나, 최근 인하 폭을 축소 하면서 소비자들이 체감하는 기름값이 상승 했습니다. 예를 들어, 12% 포인트의 유류세 인하 폭 축소로 인해 휘발유 가격이 리터당 약 100원 가량 상승한 사례가 있습니다.국내 정유사의 가격 정책 국제유가 변동은 통상 2~3주의 시차를 두고 국내 주유소 가격에 반영됩니다. 그러나 최근 국제 석유제품 가격이 약세를 보였음에도 불구하고, 유류세 인하폭 축소 등의 요인으로 인해 국내 기름값이 상승하는 현상이 나타나고 있습니다.계절적 요인겨울 천 난방 수요 증가로 인해 에너지 소비가 늘어나면서 기름값 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 최근 국내 기름값이 상승하고 있습니다. 소비자 입장에서는 에너지 소비를 효율적으로 관리하고, 정부와 관련 기관의 정책 변화는 주시하는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.12.29
0
0

전기제품이 얼마만큼 전기를 먹는지 어떻게 아나요
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기제품이 소비하는 전력은 보통 다음과 같은 방법으로 확인할 수 있습니다.제품 라벨 확인 - 대부분의 전기제품에는 제품의 정격 전력(KW) 또는 전압, 전류가 명시된 라벨이나 스티커가 붙어 있습니다.정격전력(KW / W) - 제품이 사용 중 소비하는 전기의 양(와트 단위)전압과 전류 - 전압과 전류가 명신된 경우, 이를 곱하여 소비 전력을 계산한 수 있습니다.전력량 측정기 사용콘센트에 측정기를 연결한 후 전기제품을 연결하면 소비 전력을 디지털 화면으로 보여 줍니다.일부 측정기는 시간당 소비 전력(kwh)까지 계산해 주시고 합니다.제품 설명서제품 설명서에서도 정격 전력 정보가 포함되어 있습니다. 이 정보를 통해 해당 제품이 사용하는 전력량을 알 수 있습니다.전기 소비량이 큰 기기는 보통 히터, 냉장고, 에어컨, 전자레인지와 같은 고전력 제품입니다. 장기적인 전기 요금 절감을 위해, 에너지 효율 등급이 높은 제품을 선택하는 것이 중요합니다.
자격증 / 전기기사·기능사
24.12.29
0
0

배선을 잘못 해서 사고가 난 경우 책임은 어떻게 지나요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기 배선 작업 중 잘못된 부분이 화재로 이어진 경우,책임은 상황에 따라 설계자와 시공자 중 누가 과실을 범했는지에 따라 다르게 나뉩니다. 이른 판단하기 위해서는 아래와 같은 기준들을 고려해야 합니다.설계자의 책임설계상의 오류 - 배선 용량, 안전기준, 차단기 설정 등이 부적절하게 설계되어 화재가 발생한 경우법규 및 표준 위반 - 전기 설계가 국가 전기 안전 규정이나 표준을 따르지 않은 경우현장 조건 무시 - 현장의 특수 조건(습도, 온도, 사용 전력 등)을 고려하지 않고 설계한 경우시공자의 책임설계를 무시한 배선작업 - 설계에 명시된 사양돠 다르게 시공하거나, 배선 방법이 잘못된 경우시공 기술 부족 - 전설 연결 부위의 접속 부량, 절연 미비, 접비 불량 등이 발생한 경우부품 및 자재 문제 - 설계에 적합한 부품을 사용하지 않거나, 규격에 맞지 않는 자재를 사용한 경우공동 책임설계가 부적절 했디만 시공자가 이를 수정하거나 문제를 보고하지 않은 경우설계자가 시공 과정에서 감독 의무를 다하지 않아 문제가 발생한 경우책임 판단의 실제 사례화재 원인이 설계의 오류인지, 시공의 부주의인지 조사.사용된 자재가 설계 및 규격에 적합했는지 확인현장 상황 평가이와 같은 상황에서는 전문 감식 결과와 법적 판단이 중요합니다. 설계나 시공에 대한 책임을 명확히 하기 위해, 모든 과정에서 표준을 준수하고 문서화 하는 것이 필수 입니다.
자격증 / 전기기사·기능사
24.12.29
0
0

월세 묵시적 계약기간 두달정도 남았는데 월세 안내고
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세를 보증금에서 차감하고 잔액을 돌려받는 방식은 관행적으로 이루어지기도 하지만, 이는 집주인의 동의가 필요하며 법적으로 명확히 정리되지 않으면 분쟁의 소지가 생길 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.집주인과 협의보증금에서 월세를 차감하려면 반드시 집주인의 동의를 얻어야 합니다.집주인이 동의하지 않은 상태에서 월세를 미납하면, 이는 계약 위반으로 간주될 수 있으며 법적 문제가 생길 수 있습니다.보증금에서 월세 차감 가능 여부일반적으로 임대차 계약서에는 보증금에서 월세를 차감할 수 없다는 조항이 포함되어 있는 경우가 많습니다.따라서, 계약서 내용을 먼저 확인한 뒤, 해당 방식이 허용되지 않을 경우 집주인의 동의를 받아야 합니다.부동산 중개인의 역할월세 차감 후 남은 보증금을 반환받는 절차와 시점을 명확히 정리해야 합니다.집주인이 보증금을 반환하지 않거나 월세 미납으로 문제를 제기할 가능성도 있으니, 동의가 이루어졌다면 문서로 남겨 두는 것이 안전합니다.우선...계약서에 보증금에서 월세 차감 가능 여부를 먼저 확인 하시기 바랍니다. 명시가 안되어 있다면, 반드시 집주인의 동의를 구하고, 서면으로 증빙을 남기시는게 좋습니다.필요 시 부동산 중개인에게 협의를 도와달라고 요청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.29
0
0