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부채로 아파트 담보 잡히고 경매 낙찰 이후 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매로 아파트가 낙찰된 경우, 기존의 부채가 어떻게 처리 되는지는 경매 절차와 낙찰 대금 배분에 따라 달라집니다.경매 낙찰 후 부채의 처리 방식경매애세 낙찰자가 납부한 낙찰 대금은 배당 절차를 통해 채권자들에게 분배 됩니다.경매 절차에서 채권자는 근저당권, 임차인의 보증금, 세금 체납 등 우선수위에 따라 대금을 배당받습니다.우선순위가 높은 채권자가 먼저 배당을 받고, 남은 금액이 후순위 채권자에게 돌아갑니다.만약 낙찰 대금이 부채 금액을 초과하지 못하게 된 경우 우선순위 채권자는 배당금을 받지만, 후순위 채권자는 배당금을 받지 못해 부채가 남게 됩니다. 이경우 남아 있는 부채는 전 소유자가 계속 상환할 책임을 지게 됩니다. 단, 채권자가 남은 부채를 상환받기 위해 별도로 소송을 제기할 가능성이 있습니다.부채 처리 여부를 확인 하는 방법경매 절차에서 법원이 작성하는 배당표를 확인하면, 낙찰 대금이 어떻게 배분 되는지 알 수 있습니다. 배당표에는 채권자별로 배당받는 금액과 순위가 명시되어 있습니다. 이를 통해 부채가 모두 상환되는지, 남아 있는 부채가 있는지를 확인할 수 있습니다.배당표는 경매를 진행한 법원 또는 경매 대리인에게 요청하면 열람이 가능 합니다.경매 이후에도 부채가 남아 있는 경우를 대비해, 해당 채권자에 직접 문의하여 상환 여부를 확인 하시기 바랍니다. 남은 금액이 있다면 상환 계획을 협의하거나 조정 할 수 있습니다.부채 상환 여부는 낙찰 대금이 부채 총액을 충당할 수 있는지에 달려 있습니다. 낙찰 대금이 충분하면 부채가 상환되고 부족하면 남은 부채는 본인이 상환해야 합니다.경매 배당표를 통해 부채 처리 상황을 확인 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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지역 상관없이 조건으로 매물 검색할 수 있는 곳 없을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.여러가지 플랫폼에서 현재 지역에 관계없이 매물 정보들을 확인 하실 수 있습니다.직방 - 지역 선택 없이 조건(면적, 가격, 방 개수)만으로 매물 검색 가능다방 - 조건 중심 건색을 지원, 지역을 선택하지 않아도 원하는 조건으로 매물 확인 가능호갱노노 - 아파트 중심으로 조건 검색 가능. 지역 없이 필터로 검색 가능네이버 부동산 - 전국 매물을 조건 중심으로 검색 가능이외에도 KB 부동산 등의 어플에서도 매물 정보들을 쉽게 찾을 수 있습니다.가장 접근이 쉬운건 네이버 부동산으로 웹페이지 접속하시면 바로 확인 하실 수 있으며,일반적으로도 많이 사용하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.18
4.0
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인공지능 기반 부동산 가치 평가 시스템이 전통적 감정평가 방식과 비교해 어느 정도의 정확성과 효율성을 보여줄 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인공지능(AI) 기반 부동산 가치 평가 시스템은 전통적인 감정평가 방식과 비교해 정확성과 효율성 측면에서 여러 가지 강점과 한계를 보입니다.AI 기반 부동산 평가의 장점1) 테이터 분석 능력AI는 실거래가, 공시지가, 매물 정보, 지역특성, 교통 접근성, 주변 편의시설, 개발 계획 등 대량의 데이터를 빠르게 분석할 수 있습니다. 거의 실시간으로 결과를 도출할 수 있습니다.\과거 데이터를 학습해 숨겨진 패턴과 상관관계를 발견하는데 강점이 있습니다. 예를 들어, 특정 지역의 학군이나 개발 예정지 정보가 부동산 가격에 미치는 영향을 정밀하게 예측할 수 있습니다.2) 효율성AI는 짧은 시간 안에 수많은 부동산의 가치를 평가할 수 있어, 효율성이 매우 높습니다.전통적 감정평가 방식은 전문가의 시간과 노력이 들어가기 때문에 비용이 높지만, AI 시스템은 초기 개발비를 제외하면 운영 비용이 상대적으로 낮습니다.3) 공정성과 객관성AI는 감정평가사 처럼 주관적인 판단이 개입되지 않으며 동일한 기준으로 평가를 수행하기 때문에 일관성이 높습니다.감정평가에서 종종 논란이 되는 평가 편향성을 최소화할 수 있습니다.AI 기반 평가의 한계1) 데이터 품질 문제AI는 입력 데이터에 의존하므로, 데이터가 불완전하거나 왜곡되어 있으면 잘못된 결과를 도출할 수 있습니다. 예를 드어 실거래가 데이터가 충분하지 않거나 특정 지역의 특수성이 반영되지 않는 경우가 있습니다.AI는 이웃관계, 건물 내부 상태, 정성적 가치 등 정량화하기 어려운 요소를 적절히 반영하는데 한계가 있습니다.2) 알고리즘의 한계AI 모델은 과거 데이터를 기반으로 학습하기 때문에 예외적인 상황에서 정확도가 떨어질 수 있습니다.결과를 도출하는 과정이 복잡하여 평가 결과를 이해하고 설명하기 어렵습니다. 전통적 방식에서는 감정평가사가 결과를 구체적으로 설명할 수있는 반면 AI는 왜 그런 결과가 나왔는지를 명확히 설명하지 못하는 경우가 많습니다.3) 법적 및 신뢰 문제현재 대부분의 국가에서는 AI 평가가 법적 효력을 지니지 않으며, 공식 감정평가서는 여전히 감정평가사에 의해 작성되고 있습니다.부동산 시장 참여자들이 AI 평가 결과를 완전히 신뢰하지 않을 수 있습니다. 특히 고가의 자산 거래에서는 인간 전문가의 의견을 선호 합니다.AI기반 부동산 평가 시스템은 데이터 분석과 속도에서 뛰어난 효율성을 제공하지만, 전통적 감정평가의 세밀함과 신뢰도를 완전히 대체하기에는 한계가 있습니다. 두 방식은 상호 보와적으로 작동하며,AI는 반복적이고 대량의 작업을 지원하고, 감정평가사는 정성적 판단과 법적 요구 사항을 충족하는 방식으로 병행 발전할 가능성이 큽니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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공인중개사 자격증이 인기가 시들해진 이유는?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 자격증의 인기가 과거에 비해 식은 이유는 단순히 부동산 시장의 침체 뿐만 아니라 여러 경제적, 사회적 요인이 복합적으로 적용한 결과 입니다.부동 시장의 침체와 거래량 감소2020년 이후 정부의 부동산 규제와 금리 인상 등으로 인해 아파트 매매와 전세 거래량이 급감했습니다. 공인중개사의 주요 수익원인 거래 중개가 줄면서 자격증의 매력이 떨어지게 되었습니다.최근 부동산 가격 하락세로 인해 거래 심리가 위축되었고, 매매보다는 관망세가 짙어져 중개업계의 수익 감소로 이어지게 되었습니다.공인중개사 과잉 공급공인중개사 자격증은 꾸준히 많은 사람들이 도전하는 자격증 중 하나로, 이미 자격증을 보유한 인원이 과포화 상태 였습니다.2023년 기준 등록된 공인중개사는 약 50만명 이상으로 이 중 실제 개업 공인중개사는 약 12만명에 달합니다.반면 부동산 거래 건수는 줄고 있어 경쟁이 심화된 상황 입니다.기존 공인중개사들의 네트워크와 경험이 중요한 업계 특성상, 신규 개업자들이 자리 잡기가 더욱 어려워진 상황 입니다.부동산 플랫폼의 성장직방, 다방, 호갱노노 등 부동산 플랫폼의 성장으로 공인중개사의 역할이 줄어들고 있습니다.특히 임대나 소형 부동산 거래에서 임차인과 임대인이 직접 거래를 선호하는 경우가 늘어나면서 중개사 수요가 감소했습니다.플랫폼은 매물 정보와 가격 동향 데이터를 실시간으로 제공하며, 사용자가 직접 분석할 수 있도록 지원해 공인중개사의 의존도를 낮추고 있습니다.중개보수 수수료 체계의 변화2021년 부터 부동산 거래 시 발생하는 중개보수율이 인하 되었습니다. 고가의 거래에서는 과거에 비해 수익이 줄어들었고, 이는 공인중개사들의 수익성 악화로 이어졌습니다.거래량 감소와 보수율 인하가 동신에 발생하면서 많은 공인중개사들이 수익 알화를 겪고 있습니다.직업적 불확실성과 사회적 인식공인중개사는 거래 건수에 따라 수입이 결정되기 때문에, 부동산 시장 침체 시 안정적인 수익을 기대하기 어렵습니다. 이는 안정적인 직업을 선호하는 현대인들에게는 매력적인 선택지가 되지 못합니다.일부 중개업자들의 불법 행위나 과도한 수수료 요구 사례로 인해, 공인중개사에 대한 사회적 인식이 악화된 부분도 영향이 있습니다.정부의 규제 완화나 부동산 시장 회복 여부에 따라 공인중개사의 중요성이 다시 부각될 가능성도 있지만,장기적으로 플랫폼과 공인중개사의 역할 조정 및 새로운 서비스 모델 개발이 필요할 것으로 보입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.18
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청약 시 비아파트 기준이 대폭 완화되었다고 들었는데 어떻게 완화되었나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.비아파트의 인기가 떨어졌던 주요 요인 중 하나는 이러한 주택을 소유한 경우 아파트 청약 시 유주택자로 간주되어 청약 당첨에 불리하게 작용 했기 때문 입니다. 그러나 최근 정부는 이러한 문제를 해소하고 비 아파트 시장을 활성화하기 위해 청약 관련 규제를 완화 하였습니다. 주요 변동 사항은...비아파트 소유자의 무주택자 인정 기준 완화수도권 기준 - 전용면적 85m2 이하, 공시가격 5억원 이하지반 기준 - 전용면적 85m2 이하, 공시가격 3억원 이하인 경우 비아파트를 소유하더라도 아파트 청약 시 무주택자로 인정 됩니다.세재 혜택 및 임대사업자 등록 요건 완화신축 빌라나 주거용 오피스텔 등 소형 주택을 구입하는 경우, 취득세-종합부동산세-양도소득세 산정 시 주택 수에서 제외해주는 혜택의 일몰 기간이 2027년 말까지 2년 연장 되었습니다.비아파트의 경우 1호만으로 임대사업자 등록 및 1세대 1주택 특례 적용 가능한 6년 단기 등록임대 제조가 도입되었습니다. 이에 따라 1주택자가 추가로 소형 주택을 매입해 임대 등록하면 1주택자로 간주 됩니다.취득세 감면 한도 상향생애 최초로 전용면적 60m2 이하 소형 비아파트 주택을 구입한 경우, 취득세 감면한도가 기존 200만원에서 300만원으로 상향 되었습니다.이러한 규제 완화 조치들은 비아파트 주택의 수요를 촉진하고, 주택 시장의 다양성을 높이기 위한 정부의 노력으로 볼 수 있습니다. 다만, 각 혜택에는 세부 조건이 있으므로 실제 청약이나 주택 구입 시 관련 규정을 정확히 확인하는 것이 중요 합니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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전세는 연장시 선순위에서 밀려나나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 계약을 연장할 경우, 기존 전세 계약의 대항력과 확정일자가 유지되므로, 선순위에서 밀리지는 않습니다.다만 일부 상황에서는 주의가 필요할 수도 있습니다.전세 계약 연장 시 선순위 유지 여부대항력은 전입신고와 주민등록을 통해 형성되며, 기존 전세 계약에서 대항력을 취득 했다면 계약 연장 시에도 동일하게 유지 됩니다.확정일자는 집주인으로부터 전세금을 우선적으로 받을 수 있는 권리를 보장하는 요소 입니다. 계약을 연장하며, 확정일자도 반드시 갱신해야 기존 우선순위가 유지 됩니다.선순위가 되는 기준대항력 발생 시점 - 전입신고를 완료한 날짜확정일자 취득 시점 - 확정일자를 받은 날짜선순위에서 꼴지로 밀리는 경우전세 계약을 연장하면서 확정일자 갱신을 하지 않을 겨우, 나중에 설정된 후순위 권리자(근저당권, 새로운 전세권 등) 보다 순위가 밀릴 가능성이 있습니다.전세금을 못 받을 위험이 있는 상황임대인이 전세 계약 기간 중에 근저당권을 추가 설정하거나 기존 대출금액을 늘린 경우, 담보물건의 가치가 전세금보다 낮아질 수 있습니다.임대인이 새로운 세입자를 들였을 때, 그 세입자의 확정일자가 먼저 설정되었다면 선순위가 밀릴 가능성도 존재 합니다.집이 경매에 넘어가는 경우 순위에 따라 전세금 반환 가능 여부가 결정됩니다. 집의 매각 대금이 충분하지 않으면 후순위 세입자는 전세금을 받지 못할 수도 있습니다.계약을 연장할 때 반드시 새로운 확정일자를 관할 주민센터나 등기소에서 받으시기 바랍니다. 기존 확정일자는 계약 갱신과 동시에 무료화되므로, 이를 갱신하지 않으면 후순위로 밀릴 가능성이 있습니다.또한 계약 연장 전에 등기부등본을 열람하여 임대인의 근저당권, 가압류, 가처분 등의 변동 상황을 확인해 보시기 바랍니다.계약 갱신 시, 기존 계약 조건을 유지하는지, 보증금이 변경되었는지도 확인해 보셔야 하며, 보증금이 늘어나면 새로운 금액에 대한 우선순위를 따져야 합니다.잘 확인해 보시고 전세금을 안전하게 보호 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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우리나라에 빌딩과 집이 엄청 많은데, 정작 주변에 가지고 있는 사람은 흔하지 않네요. 왜 그런가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이는 경제적, 구조적, 사회적 요인이 복합적으로 작용하면서 나타나는 현상으로 보시면 될 듯 합니다.높은 부동산 가격우리나라, 특히 수도권과 대도시의 부동산 가격이 매우 높아 대부분이 사람들이 쉽게 접근하기가 어렵습니다.우리나라의 평균 소득 대비 부동산 가격은 세계적으로도 높은 편 입니다. 소득 수준에 비해 부동산 가격이 높다보니 소유는 일부 고소득 계층이나 자산가에게만 가능하게 됩니다.자산의 집중 현상부동산은 우리나라에서 가장 안정적이고 수익성이 높은 투자 자산으로 여겨지기 때문에, 자산가들이 더 많은 부동산을 소유하는 경향이 있습니다.과거에는 부동산 가격이 상대적으로 낮아 지금의 중장년층이 부동산을 쉽게 매입할 수 있었지만, 현재 젊은 세대는 초기 자본 마련이 어려워 부동산 소유가 더 어렵습니다.금융 및 대출 문제정부의 대출 규제로 인해, 특히 주택담보대출비율과 총부채원리금상환비율의 제약이 심하여 일반인이 자본을 마련하기가 더욱 어렵습니다.집이나 빌딩을 매입하기 위해서는 계약금 및 자본금을 마련해야 하는데 이 금액이 일반인에게는 매우 큰 부담으로 작용 합니다.상업용 빌딩의 진입 장벽일반 주택에 비해 상업용 빌딩은 가격대가 훨씬 높습니다. 서울과 같은 대도시에서는 소규모 건물조차 수입억원이 기본 입니다.빌딩은 단순히 매입만 하는 것이 아니라, 임대관리, 유지보수 비용 등이 들어갑니다. 이러한 운영 부담도 진입 장벽으로 작용 합니다.빌딩 소유와 관리는 부동산 투자, 세무, 법률 등 다양한 전문 지식이 필요하며 일반인지 접근하기가 어렵습니다.부동산 시장우리나라 부동산 시장은 대규모 개발 사업이 중심 입니다. 이런 대규모 프로젝트는 주로 건설사나 기업이 주도하며, 개인이 직접 참여하기 어렵습니다.우리나라의 주거 문화는 자가 소유도 많지만, 특히 젊은 세대에서는 전세나 월세로 거주하는 비율이 높습니다. 이는 초기 자본 부담이 크기 때문이며, 결과적으로 부동산 소유자가 주변에 적어 보이는 이유 중에 하나 입니다.결국, 부동산은 높은 초기 자본과 전문성, 그리고 지속적인 관리 능력이 요구되는 자산이기 때문에,대부분의 사람들이 소유보다는 임대나 간접적인 투자 방식을 선택하게 되는 것입니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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수험 공부를 오래 해도 합격 하는 사람 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 시험의 경우 대부분 장기적으로 보고 도전하는 경우가 많습니다.기본 1년 이상을 공부를 하셔야 하며 말씀하신 것처럼,공부 기간이 길기 때문에 뒤로 갈 수록 체력이 약해지고 의지가 처음과는 많이 달라지는 모습을 볼 수 있습니다.이를 이겨내야 합격에 더 가까이 갈 수 있습니다.저도 공인중개사 시험 합격까지는 2년이 조금 넘게 걸렸는데요...직장인이다 보니 동차 합격은 어려울 것으로 보고 1년차에 1차 합격 2년차에 2차 합격 이렇게 최종 합격을 했습니다.2년 동안 공인중개사 공부를 하다 보니 부동산에 대한 관심이 자연스럽게 생겼고,이를 통해서 다양한 분야의 책들도 많이 접하게 되었습니다.단순히 자격증을 따기 위한 공부가 아닌 실제 미래에 도움이 될 수 있는 자격증이기 때문에,너무 공부한다라는 생각보다는 지식을 쌓아간다라고 생각하시고 공부를 하시면 더 좋을 듯 합니다.마지막 합격까지 최선을 다하시기 바라고, 꼭 자격증 취득 하셨으면 좋겠습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.18
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허프의 확률모델에서 쇼핑센터에 갈 확률을 무엇을 가정하에 수식으로 표현했나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.허프의 중력이론 기반 소비자 쇼핑패턴 모델은 소비자가 특정 쇼핑센터를 선탤할 확률을 거리와 쇼핑센터의 매력도를 기준으로 계산합니다. 이 모델은 중력 이론을 경제 및 소비자 행동 분석에 적용한 것으로 특정 쇼핑센터에 소비자가 갈 확율을 수식으로 표현 합니다.기본 가정쇼핑센터의 매력도는 쇼핑센터의 규모에 비례 합니다.소비자는 거리가 가까울수록 해당 쇼핑센터를 선택할 가능성이 높습니다.소비자는 여러 쇼핑센터 중 하나를 선택하며, 선택 확률은 다른 쇼핑센터와의 경쟁 상황에서 결정 됩니다.모델의 수식소비자가 특정 지점 i에서 특정 쇼핑센터 j로 갈 확률은 다음과 같이 정의가 됩니다. 허프 모델의 활용쇼핑센터의 매출 잠재력을 예측하거나 새로운 쇼핑센터의 입지 정확성을 평가할 수 있습니다.소비자의 이동 패턴을 분석하여 아케팅 전략을 세울 때 활용 됩니다.도시 계획 및 상업 지역 개발을 위한 의사결정 지워 도구로 사용 합니다.허프 모델은 쇼핑센터의 입지, 경쟁 분석, 소비자 행동 패턴 등을 이해하고 최적화하는데 매우 유용한 도구 입니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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특정물건에 대해 경매와 공매가 있던데요. 어떤 차이점이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매와 공매는 둘 다 채무불이행 등으로 인해 재산을 매각하여 채권을 회수하는 절차이지만,실행 주체와 진행 절차에서 차이점이 있습니다.경매 - 법원이 주관하는 절차로, 주로 개인이나 기업 간의 채권, 채무 문제를 해결하기 위해 재산을 강제로 매각 하는 절차 입니다.실행주체 - 법원관할기관 - 법원공매 - 공공기관(한국자산관리공사, 세무서 등)이 주관하는 절차로, 국가나 공공기관이 세금 체납 또는 공공 채권 회수를 위해 재산을 매각하는 절차 입니다.실행주체 - 국가, 공공기관관할기관 - 한국자산관리공사, 국세청, 지방자치단경매는 법원이 주관하여 개인 간 채무불이행 문제를 해결하는데 목적이 있고,공매는 국가나 공공기관이 세금 체납이나 공공 채권을 회수하기 위해 진행하고 있습니다.공매는 온비드를 통해 온라인 입찰이 이루어지며, 경매는 법원 경매 가이트를 통해 확인할 수 있습니다.권리관계가 경매는 더 복잡할 수 있지만, 공매는 상대적으로 간소하고 명확합니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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