안녕하세요 반갑습니다
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Q. 아파트 월세를 계약할 때는 기본 몇년까지 보장이되고 연장시에는 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.1. 최소 계약기간에 관한 규정은 없고 임차인은 주택임대차보호법상 계약기간 기본 2년을 보장받습니다. 물론 임차인이 원한다면 2년 미만의 계약도 가능하고 계약기간 같은 경우에는 임대인과 합의를 통해 조정할 수 있습니다.2. 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인 임차인 서로 간에 계약연장, 갱신 거절 등 계약 관련하여 아무런 얘기가 오가지 않았다면 묵시적 갱신 효력이 발생하여 자동적으로 계약기간 2년 연장됩니다. 즉, 세입자분이 그 기간 내에 나간다는 말이 없었고 집주인분은 세입자에게 따로 아무런 연락을 취하지 않았다면 계약기간이 연장됩니다.
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Q. 전세계약기간연장시 월단위로연장이가능할까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.전월세 기본 계약기간이 2년이지만 꼭 연단위로 계약하지 않아도 됩니다. 집주인과 합의가 이뤄진다면 월단위 계약도 가능합니다.
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Q. 깡통전세는 정확히 어떤것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.보통 전세가는 매매가의 60~70% 정도 형성되어야 정상인데전세가가 매매가와 같거나 더 높을 경우에 깡통전세라고 부릅니다.깡통전세 매물을 계약하게 되는 경우 경매가 실행될때 보증금을 돌려받지 못하는 불상사가 발생할 수 있으니 전세계약을 체결하기 전에 주변 매매시세를 꼼꼼하게 파악하셔야 됩니다.
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Q. 임대차 3법에 대해서 질문 올립니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.임대차보호법에 따르면 2년 미만의 임대차 계약은 계약기간을 2년으로 봅니다. 따라서 1년 임대차 계약을 맺더라도 법상으로는 2년까지 거주하실 수 있고 갑자기 2년 살고 싶다고 번복하더라도 임대인이 내보낼 수 있는 권한은 없습니다. 하지만 해당 사안의 경우 임대인과 갈등을 빚을 수 있기 때문에 임대인에게 잘 말씀을 드려야될 것 같습니다.
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Q. 4년살고도 전세 갱신권 사용 가능 할까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.금리인상으로 매매가가 내리는 추세인 만큼 전세가도 같이 떨어지고 있습니다. 계약갱신청구권은 1회 행사가 가능하기 때문에 기존 2년 계약 연장하실때 갱신청구권을 사용하지 않고 묵시적 갱신이나 재계약하셨을 경우에 갱신청구권 사용이 가능합니다.
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Q. 아파트 시세가 언제까지 하락할까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.지역 아파트 시세는 그 지역에 해당되는 공인중개사 사무소에 방문하셔서 시세를 파악하시는 편이 좋습니다.현재 금리인상 악재로 단기적으로 봤을때 하락에서 상승으로 전환하기는 어려운 상황입니다. 추가적인 금리인상이 이뤄지거나 금리인하 시기가 계속 늦춰진다면 오히려 가격이 더 하락할 가능성이 높다고 보여집니다.
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Q. 전세 재계약시 문자메시지의 효력은?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.갱신청구권 행사는 형식의 제한이 없기 때문에 문자, 통화 녹취록, 내용증명 등으로 의사표시를 해도 효력이 발생합니다. 기존 계약 내용과 동일한 조건으로 계약을 연장하신다면 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다. 임대인 임차인이 서로 만나서 기존 계약서에 계약기간 등을 수정하시거나 계약 연장에 관해서 문자를 주고 받은 내용을 잘 보관하시면 되겠습니다.
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Q. 임차인이 집을 안보여주는데 어떡하죠?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.계약기간 다 채우지 못한 임차인이 임대인 대신 중개수수료를 내는 것은 합의에 의해 이뤄줘야 하는 부분이고 임차인이 그렇게 내야한다는 법적 근거가 없습니다. 따라서 임차인이 중개수수료를 대신 내겠다고 한 문자나 통화녹취록을 가지고 있으면 좋고 만약에 임차인이 중개수수료 지원을 해주지 않을 경우 보증금을 돌려주지 않는 것으로 대응을 하셔야 된다고 봅니다. 법적으로 보증금은 계약기간 만료 전에 임대인이 반환해야 될 의무가 없습니다.
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Q. 지금 시기에 집장만 위험할까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.적절한 매수 타이밍은 알 수 없지만 현재 금리가 높은 상황이라서 현금으로 집을 매수하지 않는 이상 대출로 매입하기에는 부담스러울 수 있습니다. 대출 비중을 낮게 하신다면 괜찮지만 무리하게 대출해서 집 장만하는 것은 권장드리지 않습니다.
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Q. 가계약금을 보냈고 그후 계약파기됐을때 가계약금 돌려받을수있나요.?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.가계약금을 지급하였을 경우 계약으로 본다면 가계약금은 돌려받을 수 없고 계약으로 보지 않는다면 가계약금을 돌려받을 수 없는데 법률적으로 구체적으로 명시된 부분이 아니기 때문에 판례를 통해서 유추해봐야 됩니다.판례에 따르면 구체적인 계약 내용(계약금, 잔금일 등)에 대한 합의를 한 후에 가계약금을 지급했을 때는 가계약금을 돌려 받을 수 없고 구체적인 합의는 없었지만 단순히 매물을 미리 선점하려고 하기 위해 가계약금을 지급하였다면 가계약금을 돌려받을 수 있습니다. 질문자분이 어떤 식으로 해서 가계약금을 지급하였는지에 따라 결과가 달라질 것으로 보입니다.