안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 구리시는 서울시 편입 주민 여론조사를 한 결과 67%가 찬성을 했다는데 편입 가능성은 있는가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.구리시의 서울시 편입 여부는 몇 가지 중요한 요소에 따라 결정됩니다. 먼저, 구리시 주민 여론조사에서 67%가 찬성 의견을 나타낸 것은 의미 있는 결과지만, 이것만으로 바로 편입이 확정되는 것은 아닙니다.구리시가 서울시에 편입되려면 여러 단계의 절차를 거쳐야 합니다. 우선 구리시와 서울시 간의 협의가 필요하며, 서울시도 구리시의 편입에 대해 찬성해야 합니다. 그 다음으로 중요한 것은 국회의 승인이 필요하다는 점입니다. 국회에서는 구리시의 서울시 편입에 대한 법률 개정이 필요하며, 이는 많은 정치적 논의와 합의가 필요할 수 있습니다.이와 같은 절차를 감안할 때, 구리시의 서울시 편입은 단순한 주민 여론조사 결과만으로 쉽게 이루어지지는 않을 것입니다. 정치적, 행정적, 법률적 절차들이 모두 원활하게 진행되어야 하며, 이에 따라 편입 가능성이 결정될 것입니다.따라서 현재로서는 구리시의 서울시 편입 가능성을 확정적으로 예측하기는 어렵습니다. 주민들의 기대감이 높은 것은 이해할 수 있으나, 실제로 이루어지기까지는 시간이 걸릴 수 있으며, 다양한 변수들이 영향을 미칠 수 있습니다.
Q. 같은 채권자로 근저당 2개 설정 가능한가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.네, 설명하신 상황에 따르면 같은 채권자인 농협손해보험이 두 개의 근저당권을 설정한 것으로 보입니다. 근저당권은 통상적으로 하나의 채권에 대해 설정되지만, 여러 채권에 대해 각각 설정할 수도 있습니다. 여기서 농협손해보험이 각각 3.8억 원과 3.2억 원으로 두 개의 근저당권을 설정한 경우, 이는 두 채권의 합산 금액인 7.0억 원 만큼의 근저당이 설정된 것으로 이해할 수 있습니다.따라서, 만약 이 두 근저당권이 모두 유효하고 말소된 것이 없다면, 농협손해보험이 해당 부동산에 대해 최대 7.0억 원까지 우선 변제권을 가지고 있는 것입니다. 이는 채무자가 해당 채권을 상환하지 못할 경우, 농협손해보험이 7.0억 원까지 경매 등을 통해 회수할 수 있는 권리가 있다는 의미입니다.이렇게 두 개의 근저당권이 설정된 경우, 각각의 근저당권은 순위에 따라 변제받을 수 있는 권리가 다르게 적용될 수 있습니다. 하지만 채권최고액의 총합이 7.0억 원인 것은 맞습니다.
Q. 실거주안해도되는 젤싼대출은 뭔가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.신혼부부로서 실거주 의무 없이 주택을 매매한 후 바로 월세 임차인을 받을 수 있는 대출을 찾으시는군요. 현재 조건에 맞는 가장 저렴한 대출 상품을 살펴보면, 보금자리론은 실거주 의무가 있기 때문에 바로 월세를 줄 수는 없습니다. 그러나 몇 가지 다른 선택지를 고려해볼 수 있습니다.1. 전세자금 대출:전세 자금을 마련해두고 그 금액을 다른 곳에 투자하거나 사용하실 계획이라면, 전세자금 대출이 한 가지 옵션이 될 수 있습니다. 이 경우 실거주 의무가 없으므로, 월세 임차인을 받을 수 있는 여지가 있습니다. 다만, 이 경우는 매매가 아닌 전세 계약 시에 해당되므로, 매매 후 임대를 고려하신다면 적합하지 않을 수 있습니다.2. 일반 주택담보대출:보금자리론 외에도 일반 주택담보대출을 통해 자금을 마련하는 방법이 있습니다. 이 경우 실거주 의무가 따르지 않는 상품을 선택하면 바로 월세 임차인을 받을 수 있습니다. 다만, 이 대출은 이자율이 보금자리론보다 다소 높을 수 있습니다.3. 주택담보대출 중 특약 조건:일부 주택담보대출 상품은 실거주 의무를 두지 않는 경우도 있습니다. 예를 들어, 금융권에 따라 조건이 다를 수 있으므로, 직접 은행에 상담해보시는 것이 좋습니다. 신혼부부이시고 소득이 7천만 원 이하이며 생애최초 주택 구입자라면, 은행에서 더 유리한 조건을 제시받을 가능성도 있습니다.결론:현재 조건으로 가장 저렴한 대출을 찾으신다면 보금자리론이 유력해 보이지만, 실거주 의무가 있는 점이 걸림돌이 됩니다. 따라서 실거주 의무가 없는 일반 주택담보대출 상품을 고려하시는 것이 더 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 최종적으로는 여러 은행에서 상담을 받아 조건을 비교해보시고, 가장 유리한 대출 상품을 선택하시는 것이 좋겠습니다.
Q. 왜 지난 정부에서 부동산 가격이 폭등했나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.지난 정부에서 부동산 가격이 급등한 이유는 여러 가지 복합적인 요인들이 작용했기 때문입니다. 그 중 몇 가지 주요 원인을 꼽아보면 다음과 같습니다.1. 저금리 기조:지난 정부 시기에 전 세계적으로 저금리 기조가 유지되었습니다. 한국도 예외는 아니었죠. 금리가 낮으면 대출이 쉬워지고, 이는 부동산 시장으로 자금이 몰리는 원인이 됩니다. 사람들이 저금리 대출을 받아 집을 사려는 수요가 증가하면서 집값이 오르게 된 것이죠.2. 수요와 공급의 불균형:부동산 시장에서 공급이 수요를 따라가지 못할 때 가격이 오르기 마련입니다. 특히 서울과 같은 인기 지역에서는 주택 공급이 상대적으로 부족했고, 이는 집값 상승을 부추기는 요인으로 작용했습니다. 많은 사람들이 도심에 살고 싶어 했지만, 새롭게 공급되는 주택은 한정적이었기 때문에 경쟁이 치열해졌고, 그 결과 가격이 급등했습니다.3. 정책의 혼선과 예측 불가능성:지난 정부에서 여러 차례 부동산 대책이 나왔지만, 시장이 기대한 만큼의 효과를 보지 못한 경우가 많았습니다. 규제와 완화가 반복되면서 시장에 혼선이 생겼고, 사람들은 불안감 속에서 더 빠르게 집을 사야 한다고 느끼게 되었죠. 이로 인해 주택 구매 수요가 한꺼번에 몰리면서 가격이 더 오르는 결과를 초래했습니다.4. 투자 수단으로서의 부동산:저금리와 더불어, 부동산이 안정적인 투자처로 여겨지면서 투기 수요가 크게 늘었습니다. 특히 다주택자들이 주택을 계속 매수하면서 가격이 더욱 상승했습니다. 부동산 가격이 오르니까 더 많은 사람들이 '지금 사야 나중에 더 오른다'는 심리로 시장에 뛰어들었고, 이는 가격을 더욱 끌어올렸습니다.5. 전세 시장의 불안정:전세 가격이 크게 오르면서 사람들은 전세 대신 집을 사야 한다는 압박을 느끼게 됐습니다. 전세가의 급등은 매매가 상승으로도 이어졌습니다. 전세와 매매 시장이 서로 영향을 주고받으며 주거 불안을 가중시키는 악순환이 벌어졌던 거죠.6. 글로벌 경제와의 연계:부동산 가격 상승은 한국만의 문제가 아니라, 글로벌한 현상이기도 했습니다. 글로벌 유동성이 증가하면서 한국의 자산시장, 특히 부동산 시장에도 많은 자금이 유입되었고, 이는 집값 상승에 일조했습니다.결국, 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하면서 부동산 가격이 급등했고, 이는 많은 사람들에게 주거 불안정을 초래했습니다. 특히 처음 집을 마련하려는 사람들에게는 큰 부담이 되었을 것입니다. 이 시기의 부동산 시장은 많은 사람들에게 좌절감을 안겨주었고, 향후 정책이 이런 문제들을 어떻게 해결할지에 대해 관심이 높아지고 있습니다.
Q. 20년 장기 임대주택 공급에 따른 부동산 시장의 영향이 궁금합니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.20년 장기 임대주택 공급이 부동산 시장에 미치는 영향은 여러 측면에서 생각해볼 수 있습니다. 이 정책이 시행된다면 다음과 같은 변화들이 예상됩니다.1. 임대 시장 안정화:장기 임대주택이 공급되면 임대차 시장이 보다 안정적으로 변할 가능성이 큽니다. 20년 이상 운영되는 장기 임대주택은 임차인들에게 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있으며, 이는 단기 임대차 계약으로 인한 불안감을 줄이는 데 기여할 것입니다. 임차인들이 주거지를 자주 옮길 필요가 없어지므로, 장기적인 주거 계획을 세우는 데 도움이 될 수 있습니다.2. 주택 가격 상승 억제:장기 임대주택이 충분히 공급되면, 주택 매매 시장에서의 수요가 줄어들 가능성이 있습니다. 많은 사람들이 주택을 매수하기보다는 안정적인 임대주택에 거주하는 것을 선호할 수 있기 때문에, 이는 매매 주택의 가격 상승을 어느 정도 억제하는 효과를 가져올 수 있습니다.3. 기업의 참여 확대와 주택 품질 향상:기업들이 장기 임대주택 시장에 참여하게 되면, 주택의 질적인 향상이 기대됩니다. 경쟁이 치열해지면서 임대주택의 품질이 높아질 수 있으며, 임차인들이 더 나은 주거 환경을 누릴 수 있게 될 것입니다. 또한 기업들이 운영하는 장기 임대주택은 관리와 유지보수가 체계적으로 이루어질 가능성이 높아, 주거 환경이 개선될 수 있습니다.4. 부동산 시장 구조의 변화:장기 임대주택의 확산은 부동산 시장의 구조를 재편할 수 있습니다. 주거를 소유하는 것보다 임대하는 것이 더 일반적인 선택지가 될 가능성이 있으며, 이에 따라 주택 소유와 임대의 비중이 변화할 수 있습니다. 이는 특히 젊은 층에게 주거 선택의 폭을 넓혀 줄 수 있습니다.5. 지역별 영향 차이:장기 임대주택이 특정 지역에 집중적으로 공급될 경우, 해당 지역의 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것입니다. 임대주택이 많이 공급되는 지역은 주택 가격 안정화 효과가 더 크게 나타날 수 있으며, 반대로 그렇지 않은 지역은 상대적으로 주택 가격이 더 빨리 오를 수 있습니다.6. 단기적 충격 가능성:한편, 정책 시행 초기에는 시장이 이 변화에 적응하는 과정에서 단기적인 충격이 있을 수 있습니다. 매매 수요가 감소하거나 임대료 조정이 일어날 수 있으며, 이는 초기 시장 혼란으로 이어질 가능성도 있습니다.종합적으로, 20년 장기 임대주택 공급은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 하지만, 그 효과는 공급의 규모와 지역별 배분, 기업들의 참여 정도 등에 따라 달라질 수 있습니다. 국회에서 법안이 통과된 후 실제 시행 과정을 지켜보면서, 이러한 변화를 면밀히 분석하고 대응하는 것이 중요할 것입니다.