안녕하세요 박준형 전문가입니다.
부동산
Q. 주택청약 5년차인데 계속해야할까요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.개인적 견해입니다. 참고만 바랍니다. 심정은 이해합니다. 하지만 사람 일은 아무도 모릅니다. 급한 사정이 있어 해지해여하는 것이 아니면 장기간 납입하신 것이 있기에 전 계속 넣으셨으면 합니다.
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Q. 보유중인 부동산을 전세를 주는게 좋을까요?? 월세를 주는게 좋을까요??
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.개인적 견해이니 참고만 바랍니다. 현재 전세시장에서 월세로 많이 전환 되어가고 있는 시장 상황을 고려하여 월세로 하시면 시장에 수요가 많아서 보다 더 긍정적이리고 생각합니다. 감사합니다
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Q. 부동산 가치평가 용어중에 "NOI"가 뭔가요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.NOI 는 순수익을 뜻합니다. (nature of income)연간 임대료, 보증금 운용이익, 수취하는 관리비를 고려한 가능초 소득에서 공실 등을 고려하여 유효총소득을 산정합니다. 유효총 소득에서 건물 운영분과 관련한 각종 경비를 제외한 것이 순수익입니다. DCR은 부채감당력으로 차입자의 소득으로 부채를 감당할 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 감사합니다.
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Q. 부동산 평가 원가방식 중에 복성가격은 무엇을 말하나요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.복성가격은 현재 감정평가 실무기준에 적산가격이라고 규정되어 있습니다. 어떤 물건을 평가할 때, 감정평가에 관한 규칙에 규정된 주방식으로 먼저 평가를 합니다. 그 후 주방싣으로 평가한 가격의 정확성을 높이고자 다른 방식으로도 물건을 평가합니다. 이 경우 다른 방식으로 평가한 금액을 시산가액이라고 합니다. 원가방식으로 구한 시산가액을 복성가격(적산가격)이라고 합니다. 복성(復成)이란 거듭되어 생김이라는 의미를 가지는데, 재조달 원가를 산정 할 때, 원가에 관련한 비용을 하나하나 거듭해서 더한 재조달 원가에 감가수정을 하여 대치가격을 적정화 하므로 복성가격이라고 불리는 것 같습니다.
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Q. 부동산 가격을 나타낼때 사정보정이라는 말이 뭔가요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.사정 보정이란 주로 감정평가에서 거래사례비교법을 할 때 균형가격을 산정하기 위해 도입된 개념입니다. 거래사례비교법은 인근토지에서 본 대상 물건과 유사한 거래사례를 들고와서 본 대상 건물의 가격을 판정하는 방법입니다. 부동산이 거래 될 때, 거래 당사자 간의 친분, 심리적 요인에 의해서 표준적 가격보다 더 저렴하게 거래된 사례일 수도 있습니다. 부동산의 고가성으로 인해 대출을 끼고 사는 것이 일반적인데 그 경우 화폐의 시간 가치를 고려해야하기에 그런 경우에도 사정 보정을 통해서 정상적인 거래였을 경우를 상정해서 평가를 합니다. 예를 들어, 현금으로 일시불로 1억 결제 한거랑 오늘 5천만원 주고 1년 뒤에 5천만원 주는 형태로 거래가 되면 1년 뒤의 5천만원은 지금 5천만원과 가치가 다르기 때문에 보정과정을 거쳐야 합니다. 이 경우 이루어지는 절차가 사정보정입니다.
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Q. 부동산 PF에서 "부외금융"이란 무슨말인가요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.부외금융이란 쉽게 말하면 회계에서 장부에 금약을 안 적는 것입니다. 즉 프로젝트 사업자 입장에서 은향에서 빌린 돈을 장부에 안 적으니 더 많은 돈을 수용할 수 있는 능력이 생기는 것이죠!보따리에 귤을 담을 수 있는 양이 정해져있는데 부외금융을 하면 보따리에 귤을 안 채운 만큼 더 많은 귤을 담을 수 있는 원리와 비유해서 이햐하시면 됩니다.
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Q. 부동산 포트폴리오에서 '체계적 위험'이란게 뭔가요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.체계적 위험이란 포트폴리오로 위험을 아무리 줄이더라도 줄일 수 없는 위험을 말합니다. 즉, 인간이 막을 수 없는 위헌을 말합니다. 예를 들어 금리 같은 것이 체계적인 위험이죠.
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Q. 부동산 시세를 차트로 볼수 있을까요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.종합적인 시세를 차트로 볼수는 없습니다만, 한국부동산원에서 부동산 가격지수라는 것을 공표하는데 그것을 보고 평균적으로 어느정도 내려가거나 올랐다는 것을 알 수 있습니다.
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Q. 이번년도 부동산시장에대해서 어찌될거같나요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.주관적 견해이니 참고만 바랍니다. 현재 부동산 시장이 조금은 안정화 되고 있는 것처럼 보이나 일시적인 현상일 수도 있다는 점에서 조금 더 시간을 두고 지켜보아야 할 것 같습니다.
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Q. 취득세 절세 하는 방법을 알려주세요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.생애최초 취득세 감면이라는 제도가 있습니다. 실거래가 기준 12억원 이하 주택을 생애 최초로 구입하는 경우 취득세 200만원 한도 내에서 전액 면제 합니다.감면적용은 2022년 6월 21일 이후 생애 최초 주택 취득한 경우부터 소급적용되며, 환급신청을 통해 돌려받 을 수 있습니다. 즉, 22년 6월 21일 이후로는 생애 최초로 주택을 매수한 자(12억 이하)는 취득세 환급 신청을 해서 200만원 상한으로 돌려받으실 수 있습니다. 절차는 은 감면 대상자가 이미 신고납부한 자가 '자치단체에 경정청구 -> 자치단체 경정결정후 환급' 순으로 이루어집니다.