안녕하세요 박준형 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약시 융자가 없다고 하는데 맞는걸가요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.좀 당황스러우시겠네요. 엄연히 융자가 있는 부동산으로서 융자가 없는 부동산이라는 말은 성립이 되지 않습니다. 권리관계로 보면 결국 1순위는 은행이고 2순위가 전세권자인데 꽤나 큰 손해를 보는 것이죠. 융자 없는 집을 알아보심이 좋을 듯합니다. 아마도 그 중개사 분이 매도인의 입장을 많이 뵈준 것 같은데 다른 곳에서 알아보는 것을 추천드립니다.
부동산
Q. 시골에 빈집을 사서 고치거나 새로 지어서 살고싶은데요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.시골 빈집에 대하여서는 지자체에서 지원해주는 부분은 무상임대를 지원해주는 것으로 알고 있습니다. 시골 생활을 완전히 하기 전에 임대해서 살아보고 결정하라는 취지에서 무상임대를 지원해주고 있는데요. 실제로 각 지자체에는 지역별 빈집정보담당 자가 존재하고 이를 통해서 농지정보에 대한 확인을 진행하실 수 있습니다. 따라서 각 지자체에서 운영 중인 사이트를 통 해서 빈집정보에 대한 걸을 확보하실 수 있는데요. 다만, 모든 지자체에서 지원을 해주는 것은 아납니다. 따라서 각 시, 군, 구청에 소속된 지원센터에 문의하면 확인해 보실 수 있고, 추가로 '공가랑' 이라는 사이트에서도 시골 빈집 매매나 임대를 알아볼 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 경매 낙찰 시, 대출 관련
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.말씀 하시는 것은 아마 '경락잔금대출' 일 것으로 생각됩니다. 경매에 낙찰된 자가 경락 잔금을 치르기 위해서 대출을 받는 것을 말합니다. 입찰 전에 입찰 신청자의 소득, 신용 정보 등을 대략적으로 본다고 합니다. 얼마나 대출이 되느냐에 대해서 78~80% 경락잔금대출이 나온다는 말들이 있었는데 아닙니다. 주택과 상가에 따라 또 대출의 한도가 다르고, 개인의 신용도에 따라 다르기에 정확히 몇 %의 대출이 나 온다고 말하기가 힘듭니다. 하지만, 최근 경락잔금대출은 감정가의 70% 또는 낙찰가격의 60~80% 중에서 더 낮은 금액으로 대출을 받을 수 있으며, 만약 주택의 경우 지역마다 편차를 추가로 하여 대출을 받을 수 있는 것으로 알고 있습니다. 경락대출 시 필요한 서류는 다음과 같습니다. 1. 입찰보증금 영수증2. 매각허가결정문, 대금지급기한 통지서3. 주민등록등본 2부4. 주민등록 원초본 2부5. 인감증명서 2부정도6. 국세완납증명, 지방세 완납증명7. 소득관련자료감사합니다^^
부동산
Q. 공시지가 기준일에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.부동산가격공시법에 의하여 표준주택공시지가는 원칙적으로 매년 1월 1일을 기준으로 하여 산정해 4월 30일 전에 공시하도록 규정되어 있습니다. 예외적으로 부득이한 사정이 있는 경우에는 그 사정이 1/1~5/31 사이에 일어난 사유라면 6/1을 기준시점으로 하여 9/30일 전에 표준주택가격을 공시하도록 되어 있습니다. 질문자님이 하신 답변에 대한 답은 4월 30일 전에 공시된다는 것입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 중개수수료 문의드려요.
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.주택 기준 보증금 200만원에 월세 33만원을 지정값으로 해두고 집값이 가장 비싼 서울을 기준으로 하였을 경우에도, 최대 수수료는 부가세 별도로 하여도 125,500원이 나옵니다. 20만원은 중개사 분의 실수 이거나 나쁜 마음인 것 같습니다. 중개사도 법정수수료를 초과하는 이율을 받으면 법적인 처벌을 받기에 절대로 그 금액을 받으시면 안됩니다.
부동산
Q. 평수 고민입니다. 현재 25평 전세중인데…
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.저의 주관적인 견해이니 참고만 바랍니다. 우선 저도 30평으로 매매하시는 것이 좋다고 생각합니다. 아파트에서 평수도 가격에 영향을 미치는 중요한 요인인데요. 통상 30-40평 사이가 가장 매매가 잘 일어납니다. 추가로 고려할 사항이 역세권이라고 다 좋은 것은 아닙니다. 역세권이라고 해서 갔더니 실제로 물리적인 거리는 역과 가깝기는 하나, 일빙통행, 해당 지역 사정상 실거리가 멀수도 있거든요. 그렇기 때문에 꼭 한 번 가보셔서 매매를 하는 것을 추천드립니다. 그리고 주변에 학군이 괜찮은지도 중요합니다. 역과 학군은 현 시점에서 가장 부동산의 가치를 보존해주고 높여주는 요인이기에 매수 하실 때 고려하시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 집 계약 만료전에 부득이하게 이사가게되면 새로운 세입자 구해줘야 하나요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.부득이하게 기간 전에 전세계약을 해지하여야 한다고 해도 다른 세입자를 구할 법적인 규정은 따로 없습니다. 다만, 구해주고 나가면 집주인 입장에서는 좋죠!그리고 이 경우 집주인이 전세 보증금을 어떤 식으로 보관하고 있는지가 중요합니다. 전세금을 투자하는데 썼을 수도 있고, 은행에 예금 후 이자를 받았을 수도 있기 때문이죠. 이러한 점을 볼 때 전세권이란 용익물권적 권능과 담보물권적 권능을 모두 지닌다고 볼 수 있습니다. 만약 전세금을 집주인이 돌려주기 어려운 상황이라면, 집주인이 다른 세입자를 구해 그 세입자를 통하여 전세금을 준다고 할 확률이 높습니다. 이럴 때는 피치 못하게 새로운 세입자를 빨리 구해야 하는 상황이 발생하겠습니다.
부동산
Q. 공공 임대 주택 청약 당첨되면 최대 몇 년 까지 살수 있나요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.공공임대 주택의 유형이 다양합니다. 따라서 어떤 유형인지에 따라 50,30,20년까지 2년 마다 갱신하여 거주 할 수 있겠습니다. 유형은 크게 다음과 같습니다. 1. 영구임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택입니다. 보증금과 임대료가 주변 시가에 비해 30%선에 형성되어 있어 기초생활 수급자나 생계에 어려움이 있는 자에게 우선 공급됩니다. 2. 국민임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택입니다. 이 경우 보증금은 시세에 비해 60~80%로 형성되고 전용면적 85제곱미터 이하의 규모에 소득분위가 2~4분위에 해당되면서 무주택 세대 구성원이 신청할 수 있는 주택으로 소득 기준은 백분위 100% 이하이고 총 자산의 규모는 28,800만원 이하인 요건이 충족되어야지만 신청이 가능합니다.3. 장기전세주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택입니다. 이 경우 보증금 임대료는 시세 대비 20-30%에 형성되고 전용 면적은 85제곱미터 이하로 대상이 되기 위해서는 소득 3~4분위에 해당되고 무주택세대 구성원이여야 합니다. 백분위 120% 이하, 부동산 재산 21,500만원 이하여야 하고 자동차는 2,764만원 이하라는 조건을 충족해야지만 신청할 수 있습니다.
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Q. 안녕하세요 제가 요번 전세 나 매매 할려는데
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.1. 전세가율이 높은 주택은 피하시길 바랍니다. 전세가율이란 매매가 대비 전세가가 어느정도인가하는 비율을 말합니다. 전세가가 9억이고 매매가가 10억이면 전세가가 90%로 높은 편입니다. 왜 전세가율이 높은 것을 피해야하는지 알아봅시다. 지굼 같운 하락장에서 10억짜리 부동산을 소유하고 있다고 쳤을 때 언제 가격이 9억,8억으로 빠질 지도 모르는데 그렇게 높은 전세가를 놓는 데 이유가 있을 것이라는 것입니다. 그리고 그 건물이 경매로 가게 되면 경매에서 는 시가에 많이 못미치게 경락이 되므로 보증금을 못 받으실 수도 있는 위험이 있어 전세가율이 높으면 피하시라는 것입니다. 2. 전세계약은 가급적이면 오후3시 넘어서 하는 것을 추천합니다.이 방법은 혹시 모를 사태를 피하고자 하는 것입니다. 만약, 오전에 계약을 했다고 쳤을 때, 계약시에는 등기부를 봤을 때, 저당권 설정이나 다른 권리 사항이 없었는데, 나중에 다음날 보니 전세권 앞에 저당권이 설정되어있는 경우가 있을 수 있습니다. 왜 그렇냐면은 내가 전세계약을 하고 전세권 설정(전입신고)을 하면 그 날 밤 12시가 지나야 확정일자가 부여되고 효력이 있습니다. 그 사이에 계약 후 곧바로 집주인이 은행가서 저당을 잡은 것이죠. 설마 그런 사람있겠어? 하시겠지만 세상은 모릅니다. 은행 문닫을 시간이랑 가까운 3시 넘어서 계약하시는 것을 추천합니다.
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Q. 개별공시지가는 언제 공고되는가요?
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.개별공시지가를 이해하기 앞서 표준지 공시지가에 대한 이해가 선행되어야 합니다. 표준지공시지가란 부동산가격공시법에 의하여 국토교통부장관은 매년 모든 토지의 가격을 조사 평가하여야할 의무가 있습니다. 이 때 감정평가사들이 가격을 평가하게 되고, 매년 1월 1일을 기준으로 하여 2월쯤에 공시됩니다. 그리고 공고된 표준지공시지가를 보고 토지가격비준표를 대조하여 개별공시지가를 산정합니다. 이 때, 개별공시지가를 '평가'한다고 하지 않는 이유는 평가는 감정평가사만의 고유한 영역이므로 개별공시지가는 단순 산정에 불과하다는 의미입니다. 개별공시지가는 올해 4월 28일에 공시될 예정입니다. 그리고 공시지가의 역할 중 하나가 매년 표준이 되는 가격을 정하여 무분별한 가격상승과 저하를 방지하는 데 취지가 있는 점을 고려할 때 실제 거래가격에 미치지 못하는 경우가 많습니다. 그리하여 실제 감정평가사들이 토지를 평가할 때, 공시지가 기준법을 사용하는데 공시지가는 시가에 미치지 못하기에, 시가와 공시지가 간의 괴리를 좁히고자 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교, 그 밖의 요인비교를 통하여 시가에 미치지 못하는 공시지가를 시가 수준으로 보정하는 작업을 가집니다. 감사합니다.