안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 중기청100 집주인파산으로 인한 보증금 반환
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.HUG보증보험에 가입을 했다면 계약종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증보험 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다. 현재 계약기간이 남아 있다면 합의에 의한 계약해지를 해야 합니다. 합의에 의한 계약해지도 계약종료로 보기때문에 보증보험 이행청구와 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 보증보험 이행청구를 신청하기 위해 임차권등기명령을 먼저 해야 합니다. 중기청 대출을 이용한 은행에 목적물변경이 가능한지 문의 해야 상세하게 안내를 받을 수 있습니다.
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Q. 부동산 계약할 때 잔금이라는게 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 계약시 계약금, 중도금, 잔금이 있습니다. 이는 오래 전부터 관습에 의해 지금까지 이어져 오고 있습니다. 법에서 정한 계약금, 중도금, 잔금 비율은 없는데 보통 계약금 5~10%, 중도금 50~60%, 잔금 30~40%로 진행을 합니다. 반드시 계약금, 중도금, 잔금 순서를 지킬 필요는 없습니다. 매수인과 매도인, 임대인과 임차인의 상황에 따라서 협의하여 결정하면 됩니다.계약금은 쉽게 말해서 매수인 또는 임차인이 해당 부동산이 마음에 들어 찜을 해두는 것으로, 다른 매수인이나 다른 임차인과 거래를 하지 못 하도록 합니다. 중도금은 쉽게 말해 중간에 지급하는 돈으로 이해하면 됩니다. 중도금 지급일을 정하여 매수인이 확실하게 매수의사를 확인 할 수 있고 중도금 일부 또는 모두를 지급하고 나면 계약의 이행(성립)으로 보기때문에 계약취소를 할 수 없습니다. 단, 매수인과 매도인 또는 임차인과 임대인이 합의하에 계약취소를 할 수 있습니다. 잔금은 쉽게 말해서 계약금과 중도금을 지급하고 나머지 지급할 돈입니다. 매수인이 보유하고 있는 현금이 충분하다면 계약금을 지급하고 중도금을 생략하고 잔금을 지급할 수도 있습니다.
부동산
Q. 상가임대차 보호법에서 임차인이 묵시적 갱신으로 임대인께 요청할수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 상가임대차보호법 상 3기 차임의 연체시 임대인은 계약을 해지 할 수 있고, 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 거절 할 수 있습니다. 3기 차임 연체란 3기에 달하는 연체로 3개월치에 달하는 금액을 의미합니다. 그리고 임대인이 계약해지를 하기 전에 임차인이 연체한 월세를 모두 지불하거나 일부를 지불한다면 3기에 달하는 연체가 되지 않기때문에 계약해지를 할 수 없고, 임차인의 계약갱신을 거절 할 수 없습니다. 임대인과 협의하여 계약갱신으로 할지 다시 신규계약으로 할 지 결정하여 계약서를 작성하시기 바랍니다.2. 임대차계약 기간은 임대인과 임차인이 협의하여 결정하면 됩니다. 1년으로 할 수도 있고, 2년으로 할 수도 있습니다.상가임대차보호법 상 계약갱신은 1년 마다 할 수 있고, 계약갱신을 하여 최대 10년 동안 영업을 할 수 있습니다.원만하게 해결되길 바라겠습니다.
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Q. 월세로계약해서 살면서 보일러가 고장나면 집주인이 수리 해주는지 궁금 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러의 노후화로 고장이 나는 경우 임대인이 비용을 지불하여 수리 및 교체를 해야 합니다. 이는 별비용을 들이지 않고 손쉽게 임차인이 직접 고칠 수 있는 부분이 아니기때문입니다.만약 관리소홀에 해당하는 겨울철 동파로 보일러배관의 파손이나 부품고장으로 수리를 해야한다면 임차인이 비용을 지불하여 수리 및 교체를 하거나 임대인과 임차인이 금액을 일정부분 부담해야 합니다.
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Q. 부동산 강제경매 낙찰 후 낙찰자의 연락
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부상 말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시결정)보다 후순위 임차인은 말소대상이므로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그래서 임차인이 보증금 중 일부만 배당 받거나 배당을 받지 못 하더라도 낙찰자로부터 나머지 보증금을 받지 못 합니다. 억울한 임차인은 나가지 못 하겠다고 버팁니다. 낙찰자는 강제로 퇴거를 시키지 못 하기때문에 인도명령을 진행하거나 이사비를 지원해주는 조건으로 퇴거를 요청합니다. 인도명령보다 비용이 저렴하면 소요되는 시간이 짧은 이사비지원으로 퇴거를 시킵니다. 인도명령 또는 협의에 의한 퇴거 전에 임차인은 비밀번호를 가르쳐주지 않고 낙찰자와 협의를 하면 됩니다.