안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 확정신고는 입주후에만 가능한지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고(임대차신고)는 계약서를 작성하고 가까운 주민센테에 방문하여 신고를 하거나 정부24 또는 부동산거래관리시스템에 접속하여 신고를 할 수 있습니다. 전월세신고(임대차신고)를 하면 확정일자는 자동으로 부여되고 전입신고는 별도로 해야합니다. 전입신고도 인터넷(정부24)으로 가능합니다.신규 계약 또는 계약갱신 시 보증금6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 전월세신고를 해야 합니다. 현재는 계도기간으로 신고를 해도 되고 안 해도 됩니다. 2024년 6월 1일 부터 의무적으로 시행합니다. 이후 신고하지 않아 적발시 과태료 5~100만원을 부과합니다.전월세신고를 하지 않는다면 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 이사하기 전에 전월세신고를 하거나 확정일자를 받아도 됩니다.그리고 확정일자를 받는 날부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나로 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유입니다. 대항력의 효력은 전입신고를 한 다음날 0시부터 발생합니다. 전입신고와 확정일자를 같은 날에받으면 우선변제권은 대항력의 효력때문에 다음날에 효력이 발생합니다. 확정일자를 더 빨리 받고 후에 전입신고를 하게 되면 전입신고 다음날에 우선변제권이 발생합니다.
부동산
Q. 집값에 영향을 미치는 요소는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집값에 영향을 미치는 요소는 다양합니다. 첫 번째 요인으로서 금리가 있습니다. 금리는 금융뿐만 아니라 부동산 시장에 특히 큰 영향을 미치는데요. 이는 시중의 움직이는 자금이 대체적으로 금리가 높은 쪽에 몰리는 경향이 있기 때문입니다. 금리 가 인상되면 예금 금리뿐만 아니라 대출 금리도 상승하 게 되는데요. 그렇기 때문에 이 경우, 구매 수요가 줄어 집값이 떨어지고 수익률이 낮다는 것이 일반적인 시각 입니다. 하지만 꼭 그런 것만은 아닙니다. 대출보다 예금이 많은 사람들이 거주하는 동네의 경우, 오히려 부동산 가격이 더 오를 수 있습니다. 금리인상기에 본인이 대출보다 예금이 더 많다면 결국 소득이 증가해 집을 구입할 여력이 증가하여 수요가 늘 여지가 크기 때문입니다. 이처럼 금리의 움직임은 여러 상황과 함께 고려해야 할 요인 중 하나입니다.다음 요인은 바로 정부의 정책입니다. 정부가 여러 상황 을 고려하여 정책을 내놓는 이유는 결국 주택시장의 안 정화를 목적으로 합니다. 이러한 정책 또한 집값에 영향을 미치는 요인으로 작용합니다. 또 하나의 중요한 요인이 바로 공급물량인데요. 주택은 주기적으로 공급부족 또는 공급과잉을 반복하며, 경제 전체의 순환을 촉발시키는 요인으로도 작용하곤 합니다. 특히 올해 3월의 경우 지난해 진행된 조기 대선과 부동 산 규제 등의 영향으로 밀려버린 공급 물량과 올해의 계 획까지 겹치게 되면서, 전국 아파트 분양 물량이 2000 년 이후 역대 최대 규모로 예정되어 있었다고 합니다. 이와 같이 집값이 공급물량의 움직임에 어느 정도 영향 을 받기 때문에 일반적으로 공급이 늘어나면 집값은 하 락세를 띄고, 집값이 상승세를 보이면 수요가 집중되고 있다고 예측해 볼 수 있는 것입니다.마지막으로 해당 주택 주변 교통 인프라 건립 계획이나 대규모 개발사업 등은 눈여겨보는 것이 좋습니다. 이는 부동산 호재로 이어질 가능성이 크기 때문입니다.이외 조망권, 학군, 주변생활편의시설, 역세권 등이 부동산가격에 영향을 미칩니다.
부동산
Q. 우리나라 전세 제도는 어떻게 시작되었나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한국에서 전세가 제도적으로 발달하게 된 배경은 취약한 제도권 금융과 부족한 주택복지 정책까지 겹치면서 사적 임대차 형태인 전세가 제도로 정착된것입니다. 강화도 조약 당시로 거슬러간다는 게 대체적인 중론이지 본격적으로 전세 제도가 확산된 것은 1970년대 이후라고 봅니다. 산업화 과정에서, 일자리를 찾아서 농촌 인구들이 대거 대도시로 몰려 주택 수요가 급증했다. 한국의 전세 제도는 1970년대 경제 성장기 때 주택 가격이 가계지불 능력보다 비싸고 주택 수요가 공급보다 많은 시장 상황에서 형성되었습니다. 전세는 원래 20세기 대한민국 주택 금융이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 성립한 제도이다. 1970년대까지만 해도 한국의 시중 저축금리는 12% 정도였고 은행 대출금리가 20% 정도였다. 이렇게 고금리가 정착하다보니 집주인은 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착했습니다.
부동산
Q. 아파트 전세보증보험 가입이될지궁금합니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 전세보증보험대출(등기부상 채권최고액)+보증금이 주택매매시세의 80%가 넘어가면 안 되며, 전세보증금이 매매가의 90%를 초과하지 않아야 하고, 공시지가의 125%를 초과하면 보증보험에 가입하지 못 합니다.
부동산
Q. 월세를 살고 있는데 보일러가 동파되는 경우에 수리비는 집주인이 부담하는 것 아닌가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.날씨가 추워서 보일러 배관이 얼었다면 배관을 녹여보기 바랍니다. 유튜브에보면 배관 녹이는 방법이 나오는데 찾아서 해결해보기 바랍니다.날씨가 추워 보일러가 동파되면서 부품이나 배관이 파손되었다면 보일러기사를 불러서 수리를 받아야 합니다. 임차인이 관리를 잘못해 동파된 경우, 이에 대한 수리 비용은 임차인이 부담해야 합니다. 다만 임차인의 귀책 사유로 인한 파손이라 할지라도 이미 여러 해 사용한 보일러 교체비용 전체를 부담할 필요는 없습니다. 서울시에서는 겨울철 보일러 동파에 대한 분쟁이 많아 임차인의 배상기 준 한계를 권고하는 조정기준을 마련해 두고 있습니다. 따라서 다음의 조정기준에 맞게 부담하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.■ 서울시 세입자 배상책임 분쟁 조정기준(임대차 주택의 겨울철 보일러 동파 관련)제1조 (목적)이 기준은 임대차 관계에 있는 주택의 난방용 보일러가 동 파로 파손되어 수리 또는 교체하게 된 경우 세입자의 배상 책임의 한계에 대해 규정하고, 집주인과 세입자 간 배상책 임과 관련한 분쟁 발생 시 상호 조정안으로 제시하기 위함이다.제2조(내용연수)보일러의 내용연수는 7년으로 본다. 다만, 제조업체 또는 관계 기관에서 달리 정한 내용연수가 있을 경우 그에 따른다.제3조(감가상각)보일러는 설치일로부터 연차적을 감가상각하되 경과연수별 감가상각 비율은 다음과 같이 정한다. 제4조 (감가상각률 배상의 원칙)임차인은 감가상각률에 해당하는 비율의 범위에서 배상의무를 진다.제5조 (배상액의 산정)임차인이 과실로 동파된 보일러의 교체 시에는 해당 보일 러의 구입가를 기준으로 다음 산식으로 산정한 범위에서 배상하며, 신품이나 고가제품 선택 등으로 인해 교체된 보 일러의 화폐적 가치가 동파되기 직전 보일러의 화폐적 가 치를 초과하는 경우에도 임대인은 산정됨 배상액을 초과 해 임차인에게 청구할 수 없다.※ 배상액 = [구입가(구입가 감가상각률)]*1.1