안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 1년 재계약으로 5%인상했습니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약하고 2년 후에 계약갱신을 할 수 있습니다. 계약갱신은 1회에 한하여 행사할 수 있고 계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 첫 계약 2년 + 계약갱신 2년 이후 계약갱신을 할 수 있는데 새로운 계약으로 진행을 해야하고 5%를 적용하지 않아 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
부동산
Q. 경매나 공매를 할때 냈던 보증금은 낙찰을 받은 후 잔금을 치르지 않으면 돌려받지 못하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 입찰보증금은 부동산 경매에 입찰하 기 위해 제출하는 최저 매각가격의 10%에 해당하는 금액입니다. 입찰 보증금은 현금이나 수표로 준비할 수 있으며, 입찰이 무효가 되거나 패찰 이 될 경우에는 전액 환불받을 수 있습니다.매각이 취소되는 경우에는 입찰보 증금의 환불 여부가 달라집니다.매각 취소의 경우는 다음과 같습니다.○ 법원의 재판으로 매각 불허가 결정을 받거나 매각 허 가 취소 결정을 받는 경우입니다. 이 경우에는 매각이 무효가 되므로 낙찰자는 입찰 보증금을 돌려받을 수 있습니다.• 낙찰자가 잔금을 납부하지 못하거나 납부기한을 연 장하지 못하는 경우입니다. 이 경우에는 입찰 보증금 은 몰수되어 채권자들에게 배당됩니다.• 낙찰자가 매수 계약서를 체결하지 않거나 체결 후계 약을 해지하는 경우입니다. 이 경우에는 입찰 보증금 의 일부 또는 전부를 상실할 수 있습니다.○ 부동산 경매에서 매각이 취소되면 입찰보증금은 상 황에 따라 다르게 처리됩니다. 따라서 입찰 전에 권리 분석과 시세조사를 충분히 하고, 낙찰 후에도 잔금 납 부와 계약체결에 신중하게 접근해야 합니다.부동산 경매에서 매수 계약서를 체결하지 않거나 해지하는 경우에 입찰 보증금의 상실 비율은 어떻게 정해지 는지에 대해 알아보겠습니다. 매수 계약서를 체결하지 않거나 해지 하는 경우는 다음과 같습니다.• 낙찰자가 매수신청서를 작성하지 않거나 제출하지 않는 경우입니다. 이 경우에는 입찰 보증금의 10%를 상실하게 됩니다.• 낙찰자가 매수신청서를 작성하고 제출한 후에 매수 신청을 철회하는 경우입니다. 이 경우에는 입찰 보증 금의 20%를 상실하게 됩니다.• 낙찰자가 매수신청서를 작성하고 제출한 후에 매수 계약서를 작성하지 않거나 제출하지 않는 경우입니 다. 이 경우에는 입찰보증금의 30%를 상실하게 됩 니다.• 낙찰자가 매수계약서를 작성하고 제출한 후에 매수 계약을 해지하는 경우입니다. 이 경우에는 입찰 보증 금의 전액을 상실하게 됩니다.부동산 경매에서 매수 계약서를 체결 하지 않거나 해지하는 경우에 입찰 보증금의 상실 비율은 위와 같이 정 해집니다. 따라서 낙찰자는 매수 계 약서를 체결하고 이행하는데 신중해 야 합니다.
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Q. 이러한 경우 퇴실하겠다고 말한 3개월 이후 전세비를 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 신ㅇ 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약종료가 되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다.현재 계약갱신 중이고 계약갱신 중 계약해지 통보를 한 것입니다. 법적으로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해아야하지만 임대인개인사정으로 반환하지 못 한다면 임차인을 최대한 빨리 구하거나, 보증금지급명령 또는 보증금 반환소송을 진행해야 합니다. 이사를 가야한다면 임차권등기명령을 신청하는 것이 좋습니다.
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Q. 윈룸과오피스텔구분방법과 주택수에포함되는기준을알고싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구주택(원룸 건물)은 소유자가 1명으로 다가구주택을 소유하고 있다면 주택수(1채)에 포함합니다. 다세대주택(빌라)은 아파트처럼 호수별로 소유자가 있습니다. 오피스텔은 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분합니다. 업무용오피스텔은 주택수에 포함이 안 됩니다. 하지만 업무용오피스텔에 임차인과 임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고를 하면 주거용오피스텔이 되어 주택수에 포함이 됩니다. 주용오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다. 건축물대장에서 업무용인지 주거용인지 확인할 수 있습니다.
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Q. 부동산 매수 후 임대인으로서 활용하려고 하는데, 임대인한테 유리한 특약사항 혹은 불리한 특약사항으로는 무엇이 있는지 알려주시면 감사드리겠습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약기간 중 계약해지 (이사)시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 부담한다.(이 특약사항은 묵시적갱신 중 계약해지 또는 계약갱신 중 계약해지 시에는 유효하지 않습니다.)임차인의 고의 또는 과실로 내부시설물의 훼손 및 파손이 발생하는 경우 임차인이 비용을 부담한다. (예:벽지의 찍어짐, 못자국,에어컨배관구멍, 바닥찍힘, 반려동물로 인한 청소비 등) - 임차인이 입주하기 전의 집내부 상태를 자세하게 사진을 찍어 둡니다. 특약사항에 작성해 두더라도 임차인에게 불리한 약정은 유효하지 않습니다. 예로 임차인이 계약갱신을 행사하지 않는다에 동의하더라도 이 특약사항은 유효하지 않습니다.