안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약 묵시적 갱신 여부가 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약하고 2년이 지나면 계약갱신이든 문시적 갱신을 할 수 있습니다. [주택임대차보호법]제4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.이법에 의해 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받으며 2년 동안 거주할 수 있기때문입니다. 이 법은 묵시적갱신 또는 계약갱신 시에도 적용 됩니다. 임차인이 묵시적갱신 중 계약해지 또는 계약갱신 중 계약해지를 원하는 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 묵시적갱신 중 계약해지 또는 계약갱신 중 계약해지 시에는 계약이 종료되므로 유효하지 않습니다.임대인이 현금을 보유하지 못 해 보증금을 반환하지 못 하는 것으로 보이는데 새임차인을 빨리 구하거나 이사를 가야한다면 임차권등기명령을 신청하거나 보증금 지급명령, 보증금반환소송을 진행 해야합니다.
부동산
Q. 전세 재계약시 계약서작성 안해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개약시 보증보험에 가입하지 않거나나 전세대출을 이용할 경우 갱신계약서를 제출해야 합니다.그리고 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차권등기명령을 신청하려면 갱신계약서를 제출해야 합니다. 이 외 아무문제 없다면 갱신계약 시 이전계약과 동일한조건으로 계약이 진행된다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 카톡이나 문자로 약식으로 계약조건에 대해 대화를 나눈 것으로도 증거가 됩니다.
부동산
Q. 세입자 이사시 임대인이 필수로 확인할 사항이 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트라면 세입자나 부동산에서 관리사무소에서 장기수선충당금 내역서를 발급받아서 보여주면 세입자가 거주하면서 관리비에서 지불한 장기수선충당금 총액을 반환해야 합니다.(500세대 이상의 아파트나 다세대주택 등의 경우 장기수선충당금 지불함)계약종료일 세입자가 이사를 하여 짐을 다뺀 상태에서 집내부를 둘러보아 훼손되었거나 파손된 곳이 있다면 어떻게 처리할지 세입자와 협의한 후 보증금을 반환하면 됩니다. 세입자 입주 바로 전에 집내부 상태를 알고 있어야 합니다. 사진, 동여상이 있다면 추후 확인이 쉽습니다. 공과금을 세입자가 따로 지불했다면 공과금(수도, 전기, 가스)정산이 다 되었는지도 확인해야합니다.
부동산
Q. 부동산 중도금이 10일정도 지연되는데 매도자가 일방적 계약해지가되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중도금 이후 계약취소는 안 됩니다. 단 매도인과 매수인이 협의를 한다면 계약취소를 할 수 있습니다. 계약취소가 안 되는 이유를 설명 드리기 위해서는 계약 금의 성질부터 살펴보아야 합니다.일반적으로 계약금은 '해약금'으로 보고 있으며, 해 약금 규정을 살펴보면 별도의 약정이 없다면 일방 이 이행에 착수할 때까지 계약 해제가 가능하다고 정해두고 있습니다.민법 제565조(해약금)①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에 게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부 자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하 여 매매계약을 해제할 수 있다.'이행의 착수'가 있게 되면 일방적인 파기가 불가능하다는 의미인데, 이때 그 착수 시기는 중도금을 지급한 때로 보고 있습니다.이행의 착수는 채무이행에 필요한 전제 행위를 시 작했다는 의미인데, 중도금은 매매 대금 대부분을 차지하는 금원으로, 이것의 지급이 이루어진다면 '대금 지급'이라는 채무이행이 있었다고 볼 수 있기 에 일방적인 해제가 불가능해지는 것이라 할 수 있습니다.따라서 지급이 이루어진 이후 매도인이 계약을 파기한다면 매수인은 상대방에게 소유권이전등기청 구 소송을 제기하여 법률적인 절차에 따라 소유권 을 이전받는 것이 가능합니다.이와 반대로 매수인이 계약을 파기한다면 매도인 은 매매대금 청구 소송을 제기하여 잔금을 받아내 는 것이 가능합니다.
부동산
Q. 금리가 인상되면 부동산 대출 금리도 따라오르는 이유는 무엇인가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.금리는 적금금리, 대출금리 등 모두 포함합니다. 금리인상을 한다며 모든 금리가 인상을 하게 됩니다. 일반적으로 예.적금 금리보다 대출금리가 더 높습니다. 쉽게말해 고객이 적금을 하게 되면 은행은 고객들에게 이자수익을 지불하게 되고 이것은 은행에 지출에 해당되고, 고객이 대출을 이용하면 은행은 대출이자를 매달 받으면서 이것은 은행의 수익에 해당됩니다. 은행도 이익이 있어야지 유지를 하기때문에 대출금리를 더 높게 설정합니다.부동산을 취득할 때 많은 사람들이 대출을 이용하여 투자를 합니다. 대출금리가 높아지면 대출을 이용해서 부동산을 취득한 소유자는 매달 대출이자를 지불하는데 부담이 됩니다. 이렇게 되면 부동산을 취득하려는 생각이 줄어들고 전체적으로 수요가 줄어들게되어 수요와 공급법칙에 의해 부동산가격이 낮아지게 됩니다.