안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 전세집을 기간이 다 되어가는데 미리 집주인에게 연락을해서 나갈거라고 말을 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지는 임대인에게 미리 이사나간다는 통보를 해주시기 바랍니다. 그리고 계약서 특약사항에 통보시기를 적었는지 확인해보시기 바랍니다.
Q. 묵시적 갱신이 되고 난후 퇴실통보후 월세부담은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차보호법 상으로 묵시적갱신 중 계약 해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 발생합니다. 그래서 임대인 말대로 3개월 되기까지 새 임차인이 안 구해지면 3개월 동안 월세를 지불해야 합니다. 하지만 3개월 되기 전에 임대인과 임차인이 협의하에 계약해지를 할 수도 있습니다. 새 임차인이 나타나지 않아서 3개월 후에 이사를 나간다면 임차인이 중개보수를 지불하지 않아도 됩니다. 3개월 전에 임차인이 구해지더라도 중개보수를 지불하지 않아도 됩니다. 임대인과 협의에 의한 계약해지 시는 협의 내용에 따라 임대인이 중개보수를 부담할 수도 있습니다. 임대인의 의견 번복으로 협의에 의한 계약해지를 할 수 없어보이는데, 중개보수가 더 저렴하다면 처음 임대인의 구두로 말했던 부분을 강하게 주장해보시기 바랍니다.
Q. 전세계약 전에 다른 집을 계약하고싶은데요..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 보내지 않고 계약취소에 대해 어떤 내용이 없이 계약서를 작성했다면 계약취소해도 됩니다. 계약금을 보냈다면 계약금 반환에 대해 문제가 생길 수 있지만 계약금없이 계약서만 작성했다면 취소하면 됩니다.
Q. 묵시적 계약 연장은 어느 상황에서 발동하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차보호법상 묵시적갱신은 계약만료 2개월 전 임대인과 임차인 모두 계약에 대해서 아무런 통보가 없을 때 발생합니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건을 계약이 진행됩니다. 묵시적갱신은 계약서를 작성하지 않아도 되고 확정일자도 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.묵시적갱신 중 계약해지는 언제든지 가능하고 임대인이 임차인의 계약해지 통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 발생합니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 임차인은 이사를 갈 수 있고 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지(이사나감)에 대한 내용이 있더라도 묵시적갱신 중 계약해지 시에는 효력이 없습니다.3개월 동안 전세관리비나 월세를 지급해야 합니다. 만약 이 3개월 이내에 새로운새입자를 구한다면 미리 이사갈 수 있습니다.
Q. 서울에 살고 있고 곧 이사 예정인데요 우선 변제권 질문 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매로 넘어가면 공시지가로 판단하지 않고, 감정평가한 금액으로 경매가가 됩니다. 소액임차인에 해당되고 대항력(전입신고+이사(거주))을 가지고 있으면 최우선변제금을 받을 수 있는 요건이 됩니다. 최우선변제금은 어떤 권리보다 가장 먼저 변제를 받습니다. 본인보다 선순위 임차인이 있다면 최우선변제금도 순위대로 변제 받습니다. 최우선변제금의 기준은 말소기준권(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 등)의 날짜입니다. 등기부상 가장 앞선 말소기준권의 설정날짜와 최우선변제금 기준 날짜와 지역을 비교해서 최우선변제금이 책정됩니다. 계약시 부동산에서 주는 보증서는 부동산의 잘 못으로 계약 상 문제가 발생했을 때 보증서 보증금액 이내로 보상을 해줍니다.