안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 대구에 청약 물량이 크게 감소했나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아래 사진은 24년 12월 기준입니다. 미분양 아파트가 줄어들지만 여전히 많이 있습니다.
Q. 지방 악성 미분양 3,000호를 LH가 매입하면 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2024년 12월 기준으로, 전국의 미분양 아파트는 7만여 호에 달합니다. 그중 지방의 악성 미분양은 1 만7천200호입니다. 이에 정부는 3000호를 매입해, '든든전세주택'으 로 바꾸는 대규모 프로젝트를 발표했습니다. 이 주택은 최장 8년 동안 저렴한 보증금으로 거주할 수 있고, 나중에 분양 전환도 가능합니다.건설업계는 정부의 이 같은 조치를 환영하면서도, 실질 적인 효과에 대해서는 신중한 입장을 보이고 있습니다.긍정적인 기대는미분양 주택이 줄어들면서 건설사들의 유동성 위기가 완화될 가능성이 있고, 지방 부동산 시장에 대한 심리적 안정 효과가 나타날 것이며, 공공임대주택 확대를 통해 서민 주거 안정을 도모할 것입니다.우려되는 부분은 LH가 미분양 주택을 사들이는 과정에서 시장 가격보 다 낮은 금액으로 매입하려 할 경우, 건설사들이 손 실을 볼 수 있고, 단기적인 미봉책에 그칠 가능성과 LH 재정 부담 증가에 대한 우려가 있습니다.특히 건설업계는 미분양 해소를 위한 단기적 지원뿐만 아니라 장기적인 주택 정책이 함께 병행되어야 한다는 입장입니다.이번 LH 미분양 매입 정책과 함께 건설업계의 재무 부 담을 덜어줄 ‘책임준공' 개선 방안도 함께 논의되고 있습니다.기존 책임준공 제도에서는 건설사가 시행사의 대출을 보증하고, 공사 지연이 발생하면 대출을 떠안는 구조였습니다. 그러나 이는 건설사의 부실 위험을 가중시키는 요 소로 작용했습니다. 이에 정부는 공사 지연 기간에 따라 대 출 인수 부담을 차등 적용하는 방안을 고려 중입니다.다만, 이번 발표에서는 정치권에서 요구한 DSR(총부 채원리금상환비율) 한시 완화나 지방 미분양 주택에 대 한 세제 완화는 포함되지 않은 것으로 알려졌습니다.LH가 지방 미분양 주택을 매입하는 정책이 시행되면, 단기적으로는 지방 부동산 시장 안정화에 긍정적인 영 향을 미칠 것으로 예상된다. 그러나 장기적으로는 공급 과 수요의 균형을 맞추는 근본적인 정책이 필요하다.종합적으로 살펴보면건설사들의 부채 부담 완화되고, 지방 부동산 시장의 급격한 가격 하락이 방지되고,공공임대주택 확대를 통한 서민 주거의 안정을 보일 수 있습니다.
Q. 올해에는 재건축과 재개발 규제 완화가 부동산 시장에 미치는 영향이 얼마나 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울시가 토지거래허가구역 해제 및 지정 변경을 발표하면서, 부동산 시장이 움직임을 보일려고 하고 있습니다. 강남 주요 지역을 포함한 서울시 면적의 약 10%가 토지 거래허가구역에서 해제되었습니다.이번 규제 완화가 부동산 가격에는 단기적으로 집값 상승 가능성이 있습니다.규제 해제로 강남 주요 지역의 거래 증가가 예상되고 투자 심리 회복으로 집값 반등 가능성이 있습니다.서울의 강남 주요 지역이 해제되면서, 단기적으로 가격 상승 예상 지역 예를 들어, 잠실과 삼성 지역에서는 이미 거래량이 급증하고 있으며, 이러한 현상은 더 많은 투자자들이 시장에 진입 하게 만들 수 있습니다.정부가 추가 규제 가능성을 열어둔 상황에서 재건축·재개발 지역 제외로 시장 전체 영향은 제한적일 것입니다.
Q. 전세와 월세의 장점과 단점에 대한 비교
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세는 큰 금액의 보증금을 집주인에게 맡기고 매월 월세를 내지 않고 거주하는 방식입니다.반면 월세는 비교적 적은 보증금을 내고 매월 일정 금액의 월세를 지급합니다.전세의 장점안정적인 거주 기간:전세 계약은 일반적으로 2년으로 설정되며, 계약 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있습니다. 이사에 대한 부담이 적어 가정이나 직장 생활에 집중할 수 있습니다.월세 부담 없음:매달 임대료를 지불하지 않기 때문에 정기적인 지출이 없고, 일정 금액을 한 번에 지불하는 방식이므로 재정 계획이 용이합니다.자산 형성 가능:전세금은 계약 종료 시 반환되므로, 자산으로 남아 있게 됩니다. 따라서 자산 형성에 도움이 됩니다. 또한, 전세금이 상승할 경우, 자산 가치가 증가할 가능성도 있습니다.주거 환경 선택의 폭:전세는 다양한 종류의 주택에서 선택할 수 있어 원하는 지역이나 집 형태를 보다 자유롭게 선택할 수 있습니다.임대료 인상 리스크 최소화:전세 계약 기간 동안 임대료가 인상되지 않기 때문에, 예측 가능한 비용 관리가 가능합니다.전세의 단점높은 초기 비용:전세금이 크기 때문에 초기 비용 부담이 큽니다. 대개 수천만 원에서 수억 원까지 투자해야 하므로 재정적으로 부담스러울 수 있습니다.자금 유동성 문제:전세금을 지불한 후에는 자금이 묶이게 되어, 유동성이 떨어질 수 있습니다. 급한 자금이 필요할 때 어려움을 겪을 수 있습니다.시장 리스크:전세금이 상승할 경우, 계약 갱신 시 더 많은 비용을 부담해야 할 수 있습니다. 전세 시장의 변동성에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.관리 부담:전세 계약을 맺은 후 집주인과의 관계에서 문제가 생길 경우, 해결하기 어려울 수 있습니다. 특히 집주인의 관리 소홀로 인한 문제는 세입자에게 부담이 될 수 있습니다.월세의 장점낮은 초기 비용:월세는 보증금과 월세만 지불하면 되므로 초기 비용이 상대적으로 낮습니다. 특히 자금이 부족한 경우 더 쉽게 접근할 수 있습니다.유연한 거주 선택:월세 계약은 보통 1년 또는 2년으로 설정되며, 계약 기간이 짧아 이사하기가 용이합니다. 직장이나 개인 상황에 따라 쉽게 이사할 수 있는 장점이 있습니다.자금 유동성:월세는 매달 지불하므로, 전세금에 비해 자금 유동성이 높아 집계약 외의 다른 용도로 자금을 활용할 수 있습니다.주거 형태 다양성:다양한 월세 옵션이 있어, 원하는 지역이나 주거 형태를 비교적 쉽게 찾을 수 있습니다.비용 예측 용이:월세는 매달 정해진 금액을 지불하기 때문에, 예산 관리가 쉬워 재정 계획에 도움이 됩니다.월세의 단점장기적인 비용:월세를 지속적으로 지불해야 하므로 장기적으로는 총 비용이 더 많이 발생할 수 있습니다. 특히 몇 년 이상 거주할 경우, 누적 비용이 상당히 클 수 있습니다.거주 안정성 부족:계약 갱신 시 임대료 인상이 있을 수 있어 거주 안정성이 떨어질 수 있습니다. 특히, 주거 지역의 부동산 시장이 불안정할 경우 더 큰 부담이 될 수 있습니다.자산 형성 어려움:월세는 매달 지출되는 비용으로, 자산으로 남지 않기 때문에 장기적으로 자산 형성에 도움이 되지 않습니다.임대인의 관리 문제:월세 계약에서도 집주인의 관리 소홀로 인해 불편함을 겪을 수 있으며, 계약 종료 시 보증금 반환 문제로 분쟁이 생길 수 있습니다.전세와 월세는 각각 장단점이 있으며, 개인의 재정 상황, 거주 계획, 주거 환경에 따라 선택이 달라질 수 있습니다. 전세는 안정성과 자산 형성에 유리하지만 초기 비용이 크고 유동성이 떨어집니다. 반면 월세는 초기 비용이 낮고 유연하지만 장기적으로 비용이 더 많이 들 수 있습니다. 따라서 자신의 상황에 맞는 선택을 하는 것이 중요합니다.
Q. 디딤돌대출 매매계약서 변경을 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 중도금까지는 본인이 부담하고 잔금을 은행에서 부담한다면, 중도금 날짜 변경은 문제 되지 않습니다. 은행에서는 계약서에 적힌 잔금날짜에 매도인에게 잔금을 송금하므로 잔금날짜가 중요합니다.