안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 경매이력 있는 전세집 계약문의 드립니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.질문자님의 결정에 도움이 될지는 모르겠으나 참고가 되시라고 의견을 남깁니다. 1.임대인이 임대사업자이고 전세가율 55% 정도인 아파트 전세계약을 준비한다는 내용만 봤을 때는 통상적으로 안전한 계약으로 말씀드립니다. 그런데 여기서 강제경매개시결정이 된 적이 있었다는 과거 기록를 주목해 볼 필요가 있습니다. 금융기관에서 대출을 하여 설정된 근저당권에서 채무불이행 등으로 인해 경매가 개시되는 임의경매는 소유자의 자금사정이 악화되어 대출 받은 기관에 돈을 갚지 못하는 상태에 놓여있다는 것입니다. 한편, 강제경매는 판결문 등 집행을 할 수 있는 권리를 가지고 신청하는 경매로 질문자님이 얘기하신 전 세입자의 전세금반환소송 이후 승소 판결을 받아 진행하는 경우를 강제경매라고 말합니다. 임의경매처럼 소유자의 금전적인 상황이 아주 나쁜것이 아닌 역전세난 또는 전 세입자가 본인의 계약 만료일을 협의없이 무턱대고 지정했는데 집주인이 신규 세입자를 구하지 못하자 임차권 등기를 걸고 전세금반환소송으로 갔을 가능성도 있습니다. 만약 위 케이스라면 집주인에게 큰 문제가 있어서 그런 것이 아닌 (본인의 권리를 너무 배타적으로 주장하는)세입자를 만나서 안타깝게 생긴 것일 수도 있습니다. 강제경매개시결정 기록 하나만으로 소유자에게 문제가 있었을 것이라고 생각할 수는 없는 것입니다. 2. 임대사업자는 보증보험 의무가입이고 상황에 따라 100프로 임대인 부담 또는 75프로 임대인 부담으로 해당 보험을 가입해야하나 지역별 최우선변제금 이하의 보증금일 경우에는 가입하지 않아도 되고 세입자에게는 미가입동의서을 받아서 신고하면 됩니다. 3. 전세대출심사는 아파트는 KB시세의 90프로보다 선순위 근저당권과 후순위 임차보증금의 합이 적으면 대출에는 크게 문제되지 않으나 세입자의 신용도 채무 소득 등에 따라 대출 가능금액은 달라질 수 있습니다. 4. 등기부등본에는 현재 유효사항만 체크하여 출력할 수 있습니다. 현재 유효한 내용만 알려준 것이라면 공인중개사는 설명 의무를 위반하지 않았다고 봅니다. 조금 더 충분히 이해할 수 있게 상황 설명을 해달라고 하심이 맞겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 월세를 살때 원상복구는 어느정도 선일까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.일상상활기스. 사용감 정도를 가지고는 문제를 삼진 않습니다. 다만 임대인에 따라서 못자국이나 벽지 오염도 같은걸로 트집을 잡는 경우는 있습니다.원상회복의 기준이 주관적이기에 임대인 임차인 둘의 합의? 가 있어야 하므로 원만한 합의를 보시기 바라겠습니다.요구 사항이 너무 과도하다면 주택임대차조정위원회 통해 자문을 구해서 그곳에서도 문제될 사항이 아니라면 그 회신을 임대인과 공유한다면 도움이 될 것입니다.도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다!
Q. 서울 아파트값 괜찬나요? 매매해도될까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.마포에서 근무중 입니다.냉정하게 말씀드리면 마포 내에서도 가 같은 마포 아파트가 아니며 마포 내에서도 양극화가 이뤄지고 있습니다.싸다고 매수하는 것은 적절치 않습니다. 다만 질문자님과 가족의 생활 권역을 봤을때 실거주로 수년 이상 오래살 아파트를 선택하셨고 그것이 마포라면 다른 서울 중하급지 보다는 좋은 선택이 될 수 있어 보입니다.묻지마 상승장이 아니므로 신중하게 선택하시길 바라며 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁 드립니다!
Q. 아파트 중도금을 꼭 넣어야 하나요??
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.중도금을 법률적으로 표현하면 계약을 이행 하겠다는 표시 입니다. 계약때 약정한 내용을 이행할 것이고 일방의 의사표시로 계약해제(계약금 해제) 매도인은 배액배상. 매수인은 계약금을 포기하고 해당 계약을 없던걸로 돌리는 것을 못한다는 의미이기도 합니다.다만 계약금 자체가 넉넉하다고 생각된다면 위와 같이 계약이 깨질일은 적을 것으로 생각되고 중도금의 기능이 굳이 필요하지 않을 수도 있겠습니다.실무적으로는 매도자 또한 어딘가 부동산 매수를 해야 하는데 그곳에서 더 많은 중도금을 요구하는 경우가 많습니다. 그렇기에 계약간의 원할한 흐름을 위해 매수자 측에서 중도금을 지급 하는 것이 필요하다는 말씀도 전해 놓습니다.도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁 드립니다!
Q. 아파트 공시지가는 1년에 한번 정해지는 건가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.결론적으로 1년에 한 번 씩만 변동됩니다.보유세중 재산세를 부과하기 위해 주로 사용되며, 경우에 따라서는 취득세, 양도세, 증여세, 상속세 산정시에도 사용되기도 합니다.표준지 공시지가와 개별 공시지가의 개념으로 구분 되는데국토교통부 장관은 매년 표준지 공시지가를 발표 합니다. 이 표준지공시지가를 기준으로 하여 시장 군수 등이 좀 더 세밀하게 개별 공시지가를 산출하게 됩니다.