안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. "보증보험가입의무" 관련 임대차계약변경신고 관련 문의드립니다
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.지역별 최우선 변제금액보다 낮은 금액으로 전세금액을 설정하셔서 주택임대사업자의 보증보험 가입의무에서 벗어나신 상황이라면 임차인의 보증보험 미가입 동의서를 받으셨을까요? 그렇다면 서류적으로도 보증보험 미가입 증빙이 가능하실 것입니다. 여기서 임차인이 들었던 전세금안심대출보증이라는 상품은 도시보증공사에서 전세보증금 대출을 하면서 동시에 반환보증보험까지 저렴하게 가입해 주는 상품으로 보여집니다. 대출과 반환보증보험 패키지 상품정도로 보시면 되는데 이 경우에는 반환보증료가 세입자의 계좌에서 해당 기관으로 출금되게 됩니다. 보증보험 미가입 동의서를 받았는데도 불가하고 세입자의 선택으로 반환보증보험이 적용되는 패키지 대출상품을 가입하였는데 여기서 발생하는 보증보험료를 임대인이 부담할 필요가 있을까요? 제 생각에는 주탁관리과에 문의하여 주택임대사업자로서 반환보증보험을 들지 않아도 되는 내용을 재차 확인하시고 세입자가 반환보증보험료를 요구한다면 목소리를 높여서 말하는 것이 어떨까 싶습니다. 추가로 대한주택임대인협회에서 답변한 내용을 참고로 첨부드립니다. 도움이며 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !1. 임대보증금에 대한 보증보험 가입시 발생하는 수수료는 임대사업자가 75%를 부담하고 임차인이 25%를 부담해야 합니다. (민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조 1항)2. 보증수수료를 임대사업자가 전부 납부했다면 임차인이 부담해야 할 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수할 수 있습니다. 이 경우 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시해야 합니다. (민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조 2항)3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운영하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였다면 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급하여야 합니다.(민간임대주택에 관한 특별법 49조 7항 3호)
Q. 한시적운영중인 특례보금자리론 이 집값에 미친 영향이 있나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.부동산은 위에서 잡아올리는 힘과 아래서 밀어올려주는 힘이 있다고 생각합니다. 위에서 잡아올리는 힘은 강남4구와 같이 대출이 별로 없이 현금만으로 거래가 종종 일어나는 곳에서 대한민국 부동산의 분위기를 리드합니다. 그 외 서울 중하급지의 경우에는 보금자리론 또는 제1, 2금융권의 담보대출이 중요하기에 대출의 영향을 당연히 많이 받습니다. 그런데 보금자리론은 여러개의 담보대출 중 하나입니다. 이 보금자리론이 없어진다고 하여도 집을 사려고 하는 매수자는 다양한 루트에서 대출을 동원하게 됩니다. 그렇기에 보금자리론이 없어진다 하여도 주택 구입에는 큰 영향이 없을 것입니다 단, 서울내 상급지 부동산의 분위기가 좋을 경우에 한하여 입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 아파트 월세 주고 있는데 월세가 밀릴경우 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.주택임대차계약서를 보시면 중간에 주택의 경우, 2개월분의 월세를 내지 않는 경우 집주인은 계약을 해지할 수 있는 것으로 명시되어 있습니다. 월세가 50만원이라면 합이 100만원 연체시에 집주인의 계약 해지가 가능합니다. 세입자에게 계약서 내용대로 계약이 해지되었으니 당장 퇴거하거나 퇴거일을 정해서 알려달라고 퇴거를 고지해야 합니다만 순순히 말을 듣지 않는 세입자의 경우에는 내용증명으로도 압박을 해보고 안된다면 계약해지 통보 내용이 담긴 내용증명으로 명도소송까지 고려해야 합니다. 명도소송과 판결이후 강제집행 가능한 단계까지 가서 집행관이 문을 열고 들어가 세입자의 짐을 빼야 하기에 약 6개월 정도의 시간도 길게 걸리고 그간 신규 세입자 못받은 시간에 대한 손해가 되려 클 수 있습니다. 최대한 세입자와 원만한 대화와 새 집을 구할 약간의 시간을 고려하여 상황을 푸는 것이 좋습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 전세 집인데 방바닥에서 물이 올라오는데 직접 수리를 해야 하나요 아니면 집주인에게 수리를 요구해야 하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.전월세 관계없이 세입자의 과실없는 노후 시설물의 하자는 집주인이 수리해 주어야합니다. 여기서 세입자의 과실이 있는가 없는가가 중요합니다. 바닥에 물이 보이는 케이스 중에서 노후 시설물의 누수도 있지만 세입자가 설치한 정수기 호스에서 누수, 창문을 열어놓아서 들이 닥친 누수의 경우도 있는데 이러한 세입자의 과실이 없어야 한다는 내용입니다. 누수의 원인이 노후 시설물의 하자로 인한 것이 분명해 보인다면 한시라도 빨리 집주인에게 알리어 수리를 하시기 바랍니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 집주인은 월세가 더 유리한 건가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.월세가 필요한 주인이기에 월세를 내는 것입니다. 통상 일정한 수익이 필요한 집주인이면 월세를 받고 큰 돈이 필요한 집주인이면 전세를 받습니다. 전세금을 받아서 은행에 예금을 넣어두는 것보다 월세를 받는 것이 통상 수익이 좋으며 아파트가 아닌 작은 건물일수록 전세보다는 월세의 수익률이 좋기 때문입니다. 보증금 1억당 월세 50만원씩 계산해서 받는 경우도 있기에 거진 6% 금리인 것이죠. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !