안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 수도권,광역시 제외하고 시군읍 쪽으로 시골집 사서 세컨 하우스하고 싶은데 주택수에 포함되나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.2주택 이상을 고려하려고 하는데 주택수 포함규정에 대해서 고민하시는 내용이시군요. 세금과 관련되어 있으니 실질 결정을 하실 때는 꼭 세무사무소에 문의를 하시고요 저는 일반적인 케이스에 대해서 정보 공유를 드리겠습니다. 시골의 세컨하우스도 주택이면 당연 주택수에 포함되지 주택이 아니면 더 황당한 것이라고 봅니다. 그러면 주택수 규정중에서 경우에 따라 세분화 하실 수 있어야 합니다. 취득세, 보유세, 양도세 이 3가지 측면에서 주택수를 판단하셔야 되는 상황입니다. 우선 만약 3주택 이상 다주택자가 시골(비조정대상지역)에 주택을 추가로 산다고 가정했을 때 쥐득세가 중과되어 4%를 내야하지만 공시주택가 1억원 이의 주택을 사는 경우라면 취득세 중과가 되지 않고 1% 취득세로 계산됩니다. 이 경우, 공시주택가 1억원 이하의 주택은 취득세 중과 측면에서 1,2 주택자처럼 본다는 내용입니다.단, 정비구역으로 지정됐거나 사업시행구역 등은 1억 이하의 경우에도 취득세가 중과된다는 점을 유의하셔야 하며 이외의 예외 규정도 있을 수 있습니다. 보유세의 경우 주택으로 인정된다면 주택수에 맞게 과세됩니다. 단, 주택임대사업자 중에서 종부세 합산을 배제시켜주는 조항도 있긴 합니다. 양도세의 규정에서는 양도세 중과 배제의 케이스가 있습니다. 하지만 지금은 24년 5월까지 다주택자의 양도세 중과를 배제하는 기간이므로 공시주택가 1억원 이하이건 이상이건 양도세의 중과는 같은 배제 대상이 되겠습니다. 단, 1가구 2주택 비과세 특례를 따질 때는 1억 이하의 주택이라도 주택수에 포함된다는 것도 유의해야 합니다. 취득세는 소유권 이전등기 법무사에게 양도세는 세무사무소에게 상세한 확인이 필요함을 공유 드립니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.
Q. 땅 관련 분할해서 개인명의 가능 질문입니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.매도자 한명이 900평의 토지를 매도하려하고 매수자 3명이 300평씩 동일하게 나누어서 매수하려는 경우로 가정해 보겠습니다.먼저 단일 중개 대상물을 대상으로 계약을 진행한 후 잔금 이전까지 측량을 하여 분필을 하는 요건으로 합니다. 그리고 300평씩 분필이 된 상태에서 잔금을 치르고 잔금때 소유권 이전 법무사가 300평씩 소유권 등기를 진행하시면 됩니다.근저당권이 있는 경우라면 잔금과 동시 말소조건 또는 중도금을 하고 나서 근저당 말소 요건으로 진행하면 되겠습니다.도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁 드립니다.!
Q. 사정이 생겨 전세살던 중 특정일에 중기청 전세대출 상환 후 나가야합니다. 제 돈으로 먼저 상환 후 집주인에게 보증금 돌려받을수 있나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.임대차 만기전 대출금 상환과 향후 계약 만기때 보증금 반환여부와는 서로 연관성이 없다고 보여집니다만기 이전에 대출금 상환은 은행과 세입자 관계이고 만기 이후 보증금 상환은 임대인과 세입자 관계입니다.
Q. 전세계약을 하려고 하는데 먼저 집이 안빠져서 부모님 명의로 계약 하고 나중에 자녀 명의로 계약 할 수 있나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.다시 계약???? 을 한다는 내용에서 어려움이 따릅니다. 부동산 임대차는 최초 계약한 분과 2년을 존속하게 됩니다.이 상황에서 계약자가 바뀌는 것은 말이 안된다고 보여집니다.
Q. 1층집 어린이집 운영했던 집이라면 어떤 부분을 유심히 봐야할까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.1층은 강수량이 많을때 우수관 누수 또는 싱크대 및 세탁기 배관에서 볼 수 있는 역류를 잘 보셔야 합니다.일조량 일조권이야 아실 것이고 1층 이하의 부분에서 발생할 수 있는 것들을 체크 하셔야 합니다.