안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
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Q. 보증보험 전체가입할때도 동의서 있어야되는지?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.말씀하신 동의서는 임대보증금 일부 가입을 위한 임차인의 동의서가 아닐런지요? 전체 가입시에는 동의서를 필요로 하진 않습니다. 보증금 중 일부를 가입해야 하는 사유에 해당할 경우, 임차인의 동의를 받아야 하므로 이때는 동의서가 필요합니다.
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Q. 전세보증보험어떻게? 하면 될까요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.보증보험사와 은행에서 답변을 들어야 하는 내용이군요. 소득이나 계약할 물건지에 성질에 따라서 주택금융공사 보증이 안되고 서울보증보험으로 해야 하는 경우들이 종종 있습니다. 서울보증보험이 보증율이 높긴 하지만 가입이 가능한 경우들이 많기에 카뱅에서 서울보증보험으로 하라고 했다면 따르는 편이 맞겠습니다. 통상 전세보증금 전액에 대해서 보증보험을 가입합니다. 다음으로 동거인이 있을 때 청약 측면에서 영향 정도를 고민하고 계시는군요. 1. 동거인의 정의 세대원 중에 동거인이 포함됩니다. 피가 섞인 가족의 경우에는 세대원이라고 등본에 표기될 것이고 그렇지 않은 사람은 동거인이라고 표기됩니다. 혼인신고를 하지 않은 남녀가 같이 살게 될 경우 동거인이며 동거인은 청약, 취득세, 양도세 측면에서 주택수를 공유하지 않는 것으로 되어 있습니다. (규정은 항상 바뀌기도 하니 원하시는 분야의 재검증은 필요합니다) 2. 주택이 있는 동거인이 있을 때 청약의 영향주택청약 FAQ(2021) 자료에 의하면 직계존비속(부모 자식)이 아닌 형제와 자매. 그리고 동거인은 청약신청자와 동일한 주민등록표에 등재되어 있어도 그 형제, 자매, 동거인의 주택소유 및 청약 제한사항은 청약 신청자의 주택소유 판단 시 영향을 미치지 않습니다. 3. 주택이 있는 동거인이 있을 때 취득세의 영향지방세법제28조의 3(세대의 기준)에서 취득세 측면에서의 해석이 나옵니다. 취득세에서의 1세대란 주택을 취득하는 사람과 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말하며 동거인은 제외한다. 따라서 동거인의 주택수는 취득세 중과에 영향을 주지 않습니다. 3. 주택이 있는 동거인이 있을 때 양도세의 영향소득세법88조 6항에서 말하는 1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소 또는 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다 라고 되어 있는데 구체적으로 본인 및 배우자, 본인 및 배우자의 직계존비속. 그리고 본인 및 배우자의 형제자매를 양도세 측면에서 판단할 때 참고하는 1세대의 범위이며 등본상 동거인은 양도세에서 말하는 1세대의 범위에서 제외되기 때문에 동거인이 주택을 소유하더라도 세대 주택수에 합산되지 않아 양도세 중과에 영향을 미치지 않습니다. 위 내용들이 세금과 밀접한 연관이 있어 액션을 하시기 전에는 꼭 주민센터 공무원과 담당기관 관계자의 답변을 미리 들으시길 바라겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
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Q. 전세만기일에 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.임대인에게 보증금을 못 돌려받아서 이사가 지연되는 경우라면 이사를 늦게 스케쥴하면 되는 것이기에 순리대로 하면 되나 질문자님이 이사갈 집에 보증금을 줘야 할 경우라고 말하시는 것으로 보아 이미 계약을 걸어놓으신 것으로 생각됩니다. 만약 질문자님 임대인에게 보증금을 못 돌려받는 경우, 최악의 상황에서는 이사갈 집에 계약해둔 조항에 따라 계약금을 몰수 당하실 수도 있습니다. 이런 최악의 상황을 막기위해 현재 임대인에게 대출을 받아서라도 보증금을 제때 달라고 할 필요가 있겠습니다. 다만, 퇴거하기로 한 날짜가 임대차 정식 만기일일 경우에 한해서 입니다. 전세반환보증보험은 보증금을 만기때에도 못 받았을 경우에 사용하는 보험으로 임대차 만기 이후에 임차권 설정등기를 한 후에 실행을 할 수 있으나 이사갈 집 잔금을 치뤄줘야하는 급한불부터 꺼야 할 것으로 보입니다. 현 임대인에게 이사갈 집 계약 때문에 그러니 보증금을 빼어달라고 해보시고 도저히 방법이 없다면 이사갈 집에 잔금을 혹여 늦게 치뤄도 되는지 여부도 확인해 보시길 바랍니다.
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Q. 무주택자로 인정되는지 확인 문의
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.세대분리가 되어서 주민등록등본상 20대 질문자님 혼자만 있다면 무주택자의 지위를 얻게 되십니다. (알 수 없는 예외 조항들이 있을 수도 있으니 주민센터 혹은 세무사무소의 자문도 구하여 답을 받아 놓으실 필요는 있습니다. )세대분리를 통한 무주택자가 되는 요건은 1. 만 30세 이상으로 세대분리 전입신고를 할것. 2. 만 30세 미만이더라도 혼인을 했거나 3. 만 30세 미만이더라도 중위소득 40프로 이상(약 월 90만)이 있는 경우 (위 소득이 세대분리를 위한 목적으로 일시적인 소득이라면 문제 여지가 있을 수 있음)세대분리를 통안 무주택자 지위를 만들 수 있습니다. 무주택자의 지위를 만들어서 하고자 하는 액션에 따라 가이드가 달라 질 수 있으니 잘 고려해 보시기 바랍니다. 지방세법 시행령 제28조의 3(세대의 기준)2항. 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 취득일의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액이 100분의 40이상이고 소유하고 있는 주택을 관리 유지하면서 독립된생계를 유지할 수 있으면 경우, 별도의 세대로 본다 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
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Q. 아파트 청약 관련해서 질문드립니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.주택분 재산세를 내고 있다면 당연히 주택에는 포함되나 해당 주택이 민영주택의 청약 측면에서 바라볼 때 소형저가 주택으로써 무주택으로 보는가에 대한 내용이군요. (주택수는 취득세, 임대소득세, 종부세, 양도세, 청약 측면에서 기준이 각각 다릅니다)인지 하고 계시다시피 인기지역의 청약에 있어서는 무주택자와 1주택자의 청약 당첨확률이 크게 차이가 납니다. 1. 건물의 전유부분 면적이 전용면적 60제곱미터 이하일것. 2. 주택공시가격이 수도권 기준 1억3찬만원 이하, 비수도권 기준 8천만원 이하(공시지가가 아닙니다. )3. 세대를 기준으로 해당 소형주택을 1주택만 소유할 것. 공시가격의 경우, 재산세를 계산하기 위한 기준으로 주택이나 아파트는 검색해 보기 쉽지만 상가가 함께있는 주택의 경우에는 구청 및 군청 재산세를 담당하는 부서에 물어보심이 필요합니다. 참고 법령으로는 주택공급에 관한 규칙 중제2조(정의) 7의 3에서 '소형 저가주택' 이란 전용면적 60제곱미터 이하로서 가격이 8천만원(수도권은 1억3천만) 이하인 주택 또는 분양권을 말한다 제53조(주택소유 여부 판정기준) 9에서 '소형 저가주택' 1호 또는 1 세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제 28조에 따라 주택공급을 신청하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다판단은 세심한 문의와 개인의 몫 입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
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Q. 현재 1가구 1주택인데 분양사에서 추가로 2주택까지 분양 받을수 있다는데 괜찮은지요?
진짜 법적으로 나중에 등기 및 양도시 양도세 등에 괜찮은지를 고려하신다면 해당 분양사의 녹취 등등은 나중에 쓸모가 없을 것이므로 세무사의 조언을 반드시 들어놓아야 합니다. 분양에 대해서는 비규제지역을 경우, 재당첨재한 및 실거주 의무가 사라짐에 따라 전세 세입자를 들여서 갭투자로 집을 보유하려는 경우는 종종보았습니다. 양도세는 위 내용보다 휠씬 민감하므로 세무사의 조언을 꼭 들으셔서 결정하시길 바랍니다.
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Q. 임차인등기외 내용증명 등 서류작성은 언제해야~~
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.임대인과 임차인간의 다툼이 있었는지 모르겠지만 어떻게 보면 임대인이 갑질을 하는 것일수도 있고 논의가 제대로 되지 않았을 수도 있지만 대화가 가능하다면 유연하게 해결해 보시는 것도 추천드립니다. 우선 내용증명은 임차인으로서 이번계약 만기 때 계약을 종료하고 퇴거를 하겠다는 의사를 표시를 하는 행위힙니다. 임대차 만기가 되기 이전에 묵시적 갱신 상태에 접어들기 이전에 퇴거의 의사표시를 꼭 해야하며 묵시적 갱신상태에 접어 들었다면 퇴거의 의사표시를 한 후로부터 3개월 후에 계약 종료의 효력이 발효되게 됩니다. 내용증명의 서류에는 계약서상 만기에 또는 3개월 후에 이삿짐을 다 빼고 집을 인도할 준비를 마치겠으니 그때까지 보증금을 마련해 달라는 통지의 내용이 들어가면 됩니다. 다만, 어느정도 의사를 나눌 여지가 있을 수도 있는데 내용증명을 써서 법적으로만 일을 처리하겠다는 의사를 표하신다면 임대인도 원상회복 등 법적으로 내세울 수 있는 권리를 무분별하게 사용하게 될 가능성도 있습니다. 이점 참고 하시어 내용증명을 보낼 지 여부를 결정하시길 바랍니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
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Q. 일시적 1가구 2주택 기준시점?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.세법분야 이군요. 반드시 세무사무소 두 곳 이상의 비교 분석을 받아보시길 바랍니다. 세무사무소에 들르기 전에 참고가 될 만한 내용을 정리해 드리오는 참고용 으로 판단 하시길 바랍니다. 2023년 6월6일은 분양권 계약서 작성 시점으로 보이고 2023년 7월30일은 잔금납부 신청으로 보여집니다. 1. 분양권의 취득 시점은 최초 청약 당첨자의 경우, 당첨일에 분양권을 취득한 것으로 보고 분양권을 매수자의 경우, 잔금일에 분양권을 취득한 것으로 봅니다. 2. 분양권의 취득세도 양도세 못지않게 신경써야 하는데 분양권 취득세를 내는 날은 등기일이지만 취득에 중과여부를 판단하는 기준일은 분양권 취득일입니다. 만약 분양권을 취득한 시기에 3주택자 였다면 3주택자 중과 취득세를 내셔야 하는 점이 중요하고 기억해야 합니다.3. 일시적 2주택 양도세가 가장 중요한데통상적으로 1주택을 가지고 있으면서 신규아파트에 들어가기위해 분양권을 추가로 매수하는 경우가 많습니다. 이런 경우, 사례1. 종전 최초 주택을 쥐득하고 1년이 경과한 후 분양권을 취득했다고 가정합시다. 그리고 3년 이내에 기존 주택을 매도하는 경우에는 기존 주택의 비과세를 받을 수 있습니다. 사례2. 현실적으로 분양권을 취득했다 할지라도 완공이 되지 않는 다면 이사를 갈 수 없으므로 분양권으로 완공된 이후 2년 내 이사를 하여 1년 이상 거주하는 경우에는 종전주택 비과세를 받을 수 있는 것으로 말하고 있습니다. 취득세 양도세법적으로 중요합니다. 양도시기를 판단할 때는 세무사의 확인을 받으시길 바랍니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
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Q. 이 경우에 관리비 등은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.전대차 계약을 하셨군요. 관리비는 통상 사용 수익하는 주체가 내야합니다. 전차인이 임대대상물을 온전하게 전부 전차해서 사용한다면 관리비 납부는 전차인이 해야하고 다음주 월요일부터 들어온다면 그 날을 기준으로 전기, 수도, 가스를 정산해야 합니다. 통상 전기와 가스는 정산하는 당일 납부가 가능하며 수도요금은 그다음 들어올 사람에게 인수인계하여 그 다음 들어올 사람이 향우에 납부하게 됩니다. 질문자님은 정산하고 비용을 납부하는 일을 해 주시면 됩니다.
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Q. 풍수지리에 따라 집값의 영향도 많이 받는지 알고 싶어요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.풍수지리는 명당자리를 찾는 토속신앙으로 예전부터 마을을 정하고 정착지를 찾을 때 집터의 위치를 찾는 것으로 집을 지를 땅을 구하신다면 토지의 공시지가와 향후 지가를 올릴 수 있는 개발계획 등을 먼저보시고 풍수을 참고 하신면 좋겠습니다. 남향.. 은 사실상 풍수의 카테고리라기 보다는 집 건축의 기본이라고 생각됩니다. 해가 하루 내내 잘들고 습하지 않은 환경을 만들기 위해 기본적으로 챙겨야 하는 건축 포인트라고 생각되며 남향이 아닌 주창과 거실을 북향으로 지었다면 이는 분명 집값에 나쁜 영향을 미칠것으로 생각됩니다. 대부분 사람들이 집을 구할 때 보는 시각은 비슷합니다. 본능적으로 살기좋은 집. 느낌이 좋은 집을 구하려고 하며 이를 잘 고려한 건축을 하신다면 집값에 나쁜 영향은 미치지 않을 것입니다.