안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
부동산
Q. 청약당첨 후 부부공동명의하면 잔금 DSR은 부부합산 소득으로 잡고 대출해 주나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.대출분야의 정확한 확인과 판단은 금융권의 자문을 쪽 구해보시길 바라며 참고가 될 수 있는 내용을 정리해 드립니다. 통상적으로 차주단위로 DSR 40%를 확인합니다. 차주라면 돈을 빌리는 개인을 말하는데 집을 부부공동명의로 구입하더라도 주택 담보대출은 남편 또는 아내의 소득과 부채로 대출을 실행할 수도 있고 부부 공동의 소득과 부채를 다 포함하여 할지 여부도 선택할 수 있습니다. 부부합산소득이 당연히 많겠으나 합산했을 때 일방의 부채가 너무 많은경우, 오히려 DSR 산정에 나쁜경우도 있습니다. 부채야 투명하게 확인할 수 있을 것이지만 소득은 신고소득, 인정소득 등으로 나누어서 판별하게 됩니다. 신고소득은 부부가 회사에서 원천징수영수증이나 개인사업자라면 종합소득세 신고시 확정된 소득금액증명원으로 확인되는 소득인데 이런 경우, 각자의 소득을 합산할 수 있고 반면 건강보험료나 국민연금납부액, 카드사용액 등으로 인정소득을 이용하여 추산하는 소득을 사용해야 할 때는 가구별로 따지기 때문에 부부간 소득이 합산되지는 않고 가구별로 소득을 계산하게 된다는 점은 참고로 알고 계시면 좋겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 주택 1년 계약 시 임대차보호법 5%
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.법과 실무를 같이 고려해 보아야하는 부분입니다. 주택임대차보호법에서는 제6조(계약의 갱신) 2항에서 계약의 갱신이 되는 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 기재되어있습니다. 1년을 계약하셨지만 계약 갱신권을 사용였다면 2년 거주를 할 수 있는 권리가 있으며 현재 1년 계약를 하였더라도 2년을 주장할 수도 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 1항에서 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 규정이 명시되어 있습니다. 다만, 실무적으로는 최초 1년으로 임대차 계약을 맺은 이유가 있을 것입니다. 임대인이 필요에 의해서 1년으로 요구했는데 세입자분이 1년을 동의했을 수도 있고, 상호 별 이유없이 1년으로 계약했을 수도 있습니다. 선자라면 임차인분도 동의를 한 건에 대해서 번복을 해야 하는 것이니 임대인에게 우리가 최초 1년 계약했으나 임대차법 근거를 들어 2년까지 살게 해달라고 협조적인 태도로 말해보심이 좋겠으며 후자라면 세입자분이 알려주셔도 좋습니다. 1년마다 차임을 올릴 계획이었다면 임대인은 원하는 바를 이룰 수 없겠네요. 혹여 임대인이 무지해서 1년마다 월세를 인상하려 했다면 질문자님이 알려 주시는 것도 좋겠습니다. ^^;다투지는 마시고요. 임차인이 이길 수 있는 법률적인 상황이기에 얼굴 붉히지 않고 해결하시길 바라며 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.
부동산
Q. 지주택 조합의 문제점은 무엇인가요?
다양하게 많은 이유가 있겠지만 사업 성공의 가장 큰 걸림돌로는 예비 리더(조합장)의 역량에 따른 리스크라고 보여집니다.비교적 소규모로 진행되는 지주택은 조합이 결성되기 전까지는 입주민 반상회 정도로 비유할 수 있는데, 반상회 회장이 할 수 있는 권한도 많고 일을 그르칠 수 있는 우려도 많습니다.조합장이 역량이 뛰어난 분이면 부대비용이나 홍보비용 등 거품을 쫙 뺀 사업 진행이 되겠으나 그렇지 않다면 소꿉장난에 지나지 않을 수 있습니다.그래서 유의해야 되는 개발 사업의 유형인 것입니다.도움이 되었다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.!
부동산
Q. 잔금일 도미노 현상 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.매도시 본인의 집에 있던 근저당권 말소에 대한 고민이시군요. 통상 은행에 방문하여 상환 말소하는 제1금융권의 근저당권 말소라면 은행의 업무 시간 내에 도착한다면 말소비용으로 5만원 정도받고 말소접수증과 영수증을 교부해 주게 됩니다. 이로써 당사자의 근저당권은 말소를 위한 절차가 이행될 것임을 확신하셔도 됩니다. 은행과 협약된 법무사에서 근저당권 말소를 책임질 것이기 때문입니다. 다만, 제2금융권의 특정 금융기관의 경우 오프라인 상환이 안되고 가상계좌 이체 방식으로만 상환 말소가 되는 경우가 있는데 이때 12시 이전에 접수된 말소건에 대해서만 당일 근저당권 말소 신청이 들어가고 12시 이후에 접수된 말소건에 대해서는 명일 근저당권 말소 신청이 들어가는 경우가 있습니다. 말소접수가 다음날 된다는 것이지 말소에 대한 상호 이행 약속은 문제없이 지켜질 것이니 크게 걱정할 필요는 없다고 보여집니다. 다만 대부업체의 근저당권 말소는 때에 따라서는 상환 자체가 원할하게 안 될 수도 있는 경우를 본적있기에 이 경우에는 근저당권 말소를 전문으로 하는 법무사 사무소의 도움이 받으시길 추천드립니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 전세 계약 갱신 계약 기간을 2년 하고 며칠을 더하고 싶습니다 (임대인)
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신청구권에 차분하게 준비하고 계시는군요. 계약갱신청구권은 통상 갱신 계약서나 보증금의 증액이 없다면 기존 계약서에 내용을 추가 하는 방식으로 많이 합니다. 이유로는 세입자가 갱신해서 더 살고자 하는 의도를 확인할 수 있는 객관적인 증거가 남기에 이것 만으로 세입자의 계약갱신청구권은 쓰여진 것입니다. 세입자와 합의서 또는 문자 기록만으로도 명확한 내용이라면 괜찮습니다. 기간에 대한 부분은 계약을 갱신한 세입자가 만기날짜인 토요일 한 날을 찍고 퇴거를 할까봐 걱정을 하실 수 있어 보입니다. 위 내용을 사실대로 상호 공유하면서 향후 퇴거는 되도록 평일로 하자고 의견을 나눈다면 세입자가 안된다고 할 이유는 없다고 보여집니다. 그리고 대부분 만기 날짜 보다는 임대인과 또는 매도인과 또는 차기 세입자와 협의하는 날로 세입자의 퇴거일이 정해지기 때문에 만기때 근접하여 다시 세입자의 의견을 맞춰볼 것을 추천 드립니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 2년지나면 일반과세인데 잔금일부터 2년인가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.세무에 대한 팩트체크는 세무사무소에 의뢰하여 재검토 받아보심이 필요하며 참고가 될 수 있는 내용을 첨부드립니다. 22년 2월 28일에 잔금과 등기를 받아왔다고 가정하겠습니다. 잔금과 등기일이 크게 다른경우, 잔금과 등기일중에 빠른날을 취득일로 보기 때문에 취득일자를 구체화 하기 위해서는 취득일부터 정확하게 잡고 가야합니다. 간혹 잔금 이전에 소유권 등기를 한 두달 미리 받아오는 경우가 있는데 이 경우에는 잔금보다 앞선 소유권 등기를 이전 받아온 날이 취득일이 됩니다. 양도의 기준에서도 등기를 넘기는 날과 잔금일 중 빠른 날이 양도일이 됩니다. 말씀하신 일반과세요율 6%~45%은 보유 2년 이상부터 적용되는 세율이며 22년 2월 28일에 주택을 취득했다면 24년 2월 27일을 기준으로 보유기간 2년 이상이 된다고 하는 사례를 가장 많이 보았습니다. 이유로는 민법에서는는 초일불산입이라 하여 기간을 셀 때 첫날을 빼고 셈을 하나 주택의 보유일은 초일을 산입하여 보유기간을 계산하기 때문인데, 22년 2월 28일이라는 초일을 산입하기 때문에 2년의 기준은 24년 2월 27일이 되는 것으로 얘기하고 있습니다. 하루 차이가는 굉장히 민감한 사안이므로 꼭 세무사의 조언을 1순위로 참고 하시길 바라겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 재건축시기존주택 근저당은어떻게되나요
대출에 대한 부분이니 해당 사업 시행주체에게 확인은 해보시길 바랍니다. 통상적으로 이주비 대출을 일으키려면 기존 주택에 있는 근저당(대출)을 상환하여야 하는 것으로 알고 있습니다. 이주를 하시게 되면 남은 수순은 관리처분계획 인가 이후 철거이기 때문에 근저당 채권자인 은행의 입장에서도 당연히 채무자에게 돈을 받으려고 하는 것이기 때문입니다.
부동산
Q. 세입자가 이사나가기 하루 전날 전세 잔금 전부 달라고 하는게 말이 되나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.갑질을 하는 임차인을 보고 계시는듯 합니다. 보증금 반환과 집의 인도는 동시이행관계입니다. 보증금 반환의 준비가 되었다면 임대인은 이체준비를 해 놓고 임차인은 집을 비우려는 시도를 해야 합니다. 그래서 임대인은 짐이 다 빠진것을 보고 보증금을 이체해 주어야하고 임차인도 그 때 받을 수 있는 것으로 인지해야 하거늘 아직 임차인의 짐이 남아있는데 보증금부터 달라는 말은 계약 조항에 없다는 말을 들어서 강력하게 거절하셔야 합니다. 임대차 계약서 서식의 중간 부분을 보시면 계약의 종료시 임차인은 해당 부동산을 원상회복하여 반환하고 임대인은 임차 보증금을 반환하여 계약을 종료한다는 내용이 담겨 있을 것입니다. 이 내용을 들어 임차인에게 고지를 해 주세요. 싱크대 상판, 수전의 고장이 최초의 하자로 인해서 그런 것인지 임차인의 관리부주의 로 그런 것인지를 판별해야 합니다. 세입자가 사용하다가 고장낸 것이라면 보증금에서 공제함이 맞고 제품의 불량이 원인이라면 임대인이 지불해야 하는 금원인데 수리업자의 자문을 구하여 임차인에게 당신의 과실(잘못)로 이렇게 됐다하니 원상회복의 의무는 임차인 당신에게 있다고 고지 하셔야 겠습니다. 아무쪼록 잘 마무리 되시길바라며 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 신축 원룸을 전세로 들어가려고 합니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.버팀목 전세자금 대출이 안될시 계약금을 반환하고 계약을 해제 한다는 내용이 가장 중요하다고 생각됩니다. 사회적으로 대규모 사기가 일어났기 때문에 해당 공적기관에서도 위험한 매물을 대상으로는 대출 또는 반환보증보험을 해주지 않기 때문입니다. 위 특약사항 외 중요하게 생각해야 되는 것은 매매가격 대비 전세가격입니다. 전세가율이라고 하는데 70프로 이하 수준으로 전세가격 셋팅이 되었는지를 꼭 질문자님이 발품을 팔아서라도 알아보셔야 합니다. 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 월세계약 시 필수적으로 확인해야되는게 뭐가 있나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.필수적인 항목을 따지자면 많을수록 좋겠으나 요즘 전세사기가 알어났던 이유인 악의의 중개업자가 가끔 있기 때문에 해당 매물을 안내하는 사람이 중개보조원(실장)인지 대표 공인중개사(사장)인지를 확인해 보시길 바랍니다. 물건에 대한 안내는 실장이 하고 계약은 대표 공인중개사가 하는 경우는 많습니다. 다만, 물건에 대한 안내도 실장이 하고 계약도 가라로 실장이 하는 경우는 특히 주의하셔야 합니다. 질문자님이 꼭 가지고 있어야하는 서류는 질문자님이 합의하여 작성한 월세 계약서이기에 월세 계약서에 부당한 내용으로 합의가 된 것은 없는지 꼭 주의를 기울이시길 바랍니다. 서명과 도장 날인을 하게 되면 내가 실수 했더라도 이를 합의 했기 때문에 되돌릴 방법이 없기 때문입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !