안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
부동산
Q. 상가 주택과 주상 복합은 다른 것인가요????
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.건축물 용도적 측면에서 살펴보자면 둘다 거주가 가능한 주거의 형태로 주택으로 분류되며 오피스텔의 경우에는 업무시설로 들어갑니다. 통상 주상복합으로 표기가 되었다면 건축물 대장상 주택이 아닌 업무시설로 표기가 될 수 있습니다. 주차공간이나 토지의 성질에 따라 예로 2층에서 5층까지만 업무시설이고 6층부터는 주택으로 분류될 수도 있으며 주택이 들어올 수 없는 용도의 성질이라면 전부 업무시설로 되기도 합니다. 이러한 업무시설은 임대인의 특성에 따라서 전입신고가 가능한 경우도 있고 그렇지 않은 경우도 가끔있는데 세입자 입장에서 매우 유심히 살펴보아야 하는 내용입니다. 등기의 권리적인 측면에서 살펴보자면 상가주택은 토지와 건물 전체가 한 명의 주인인 경우가 많습니다. 때에 따라서 아주 세심하게 권리사항을 살펴보아야 합니다. 선순위 근저당권 뿐만 아니라 선순위 세입자의 보증금 합계까지 세입자 입장에서는 더욱 주의를 요하는 것이 상가 주택입니다. 반면 주상복합이나 오피스텔 등은 구분 소유자 형태가 대부분입니다. 각 호실마다 주인이 다르다 보니 세입자가 입주하려는 호실의 등기부만 잘 살펴보면 되며 선순위 세입자의 보증금이 없으므로 조금 더 안전하다고 생각될 수는 있습니다. 다만, 요즘 전세사기가 많다보니 집주인의 국세완납증명서와 지방세완납증명서로 집주인의 세금 성실납부 상태를 잘 확인하고 계약에 임하시길 바랍니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 전세계약서 개명때문에 고민입니다 괜찮을까요??
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.1. 7월에 계약을 했고 3달 뒤인 10월에 전세대출을 일으켜서 잔금을 준비하고 계신다면 대출을 위한 계약서 수정 또는 재작성을 이유로 집주인이 가격 조정 요구를 할 수는 없습니다. 이미 7월에 계약 당사자는 서로 급부와 반대급부를 약속하는 내용의 계약을 하였기 때문입니다. 중간에 전화번호가 바뀌어서 계약서 수정을 하는 경우도 종종 있습니다. 2. 개명 전에 서로 의사의 합치가 있었고 그에 대한 증거가 가계약금의 형태가 아닌 계약서로 남아있기에 그 내용을 대상으로 효력이 있다고 보여집니다. 3. 재계약은 아닌 상황이고 계약서 수정 상황이니 집주인이 거절할 이유는 없을 것이며 집주인도 원활한 잔금을 위해 응해줄 것입니다. 큰 고민 않으셔도 될 듯 합니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
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Q. 원룸 전세 재계약시 하자생긴부분에 대해 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.세입자로서 중요하고 꼭 필요한 고민을 하시고 계십니다. 임대인과 세입자 모두 좋은 관계로 유지되기를 바랍니다 :)살다가 생긴 하자에 대해서 재계약시 집주인과 얘기를 나누는 것이 매우 중요합니다. 가만히 묵혀 두었다가 수년뒤에 나갈 때 세입자의 과실로 되어버리는 경우가 종종있기 때문입니다. 하자로는 세입자의 과실로 인한 하자 유형이 있고 세입자의 과실없는 노후시설물의 하자가 있습니다. 1. 첫번째로 세입자의 과실로 인하 하자 유형은 손에 닿는 부분의 파손이나 관리부주의로 인한 파손, 고장, 오염 등이 있습니다. 질문자님의 내용 중 세번째 화장실의 녹은 최초 입주하였을 때 녹이 없었다는 것을 입증해야 하는데 사진자료가 있으셨으면 하네요. 화장실을 너무 습하게 썼을 때 녹이 생기고 외벽과 맞닿은 발코니의 결로 등은 통상 세입자의 과실로 되는 경우가 대부분입니다. 환기시키고 관리해야하는 의무를 다하지 않았다는 내용으로 되는 경우입니다. 2. 두번째로 세입자의 과실없는 노후시설무의 하자 유형은 처음 얘기하신 미닫이문의 수평불량을 들 수 있겠습니다. 왜냐하면 문틀이 휘었을 수도 있고 문의 도르레가 망가졌을 수도 있는데 세입자가 고장을 내려고 의도하더라도 고장이 어려운 부분이기 때문입니다. 마찬가지로 LED 조명의 깜빡임은 배선문제 일 수도 있으나 대부분의 경우에는 조명 노후화입니다. 형광등이면 소모품으로 세입자가 갈아 끼우는 경우가 많으나 LED이기 때문에 통으로 교체가 필요하여 이것은 집주인이 해주는 경우가 많습니다. 상기 두 가지는 집주인에게 교체 수리를 부탁해 보시고 화장실 녹은 질문자님이 그런 것이 아니라는 사진자료가 있다면 그것을 주인에게 공유하여 면피하시길 바랍니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
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Q. 원룸 주차문제 (방문자 주차, 계약시 우선 주차 배정 요구 가능한가요)
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.특약사항이 중요하다기 보다는 입주자협의회 같은 단체의 목소리가 필요한 상황입니다. 관리는 이러한 입주자 협의회에서 관리에 대한 사항을 위탁하는 조직일 뿐입니다. 규칙을 만들어야 하는데 통상 세대당 1대 이하의 주차대수인 곳이 않아서 지정주차는 거의 어려울 것입니다. 주차 대수가 4대 5대 정도의 소규모 원룸이라면 입주민 차 넘버를 잘보이는 것에다 써 붙여놓는 것으로 주차관리를 하는 것을 자주보았으나 10대 15대 이상의 곳이라면 사실상 차단기가 필요합니다. 리모컨 인식기반의 차단기가 있어야 관리가 될 것이고 이는 입주자협의회에서 안건으로 제출해야 합니다. 해당 원룸의 총 관리인 또는 소유자 모임 단체에 의견 제시가 필요합니다. 그리고 재계약 특약사항으로 지정주차을 요구하기에는 물리적으로 입주민 정서적으로 많이 무리가 있다고 판단됩니다.
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Q. 현재 30대 후반 미혼 남성이고 소득이 연 8천만원입니다. 전세대출 금리가 적은 은행은 어디일까요?
버팀목 전세자금대출은 소득 요건이 있기때문에 말씀하신대로 자격이 안되는 경우도 있습니다. 제1금융권에서는 주로 메이져인 국민, 우리, 신한 등의 은행보다는 하나, 기업, 농협 등의 은행권이 대체로 금리가 저렴한 경우도 많습니다. 꼭 그런 것은 아니지만 대체로 그렇습니다.
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Q. 주택 청약의 장점은 어떤 것들이 있나요?
주택청약을 들어보실 필요가 있는 경우는 인기가 많은 부동산 지역의 신규 아파트를 얻을 때 청약 또는 프리미엄을 주고 매수하는 과정이 필요합니다. 주택청약저축을 말씀하시는 것인데 이는 돌려받을 수 있는 돈이니 주택청약을 고민하지 않는다 할지라도 들어놓는 것이 맞습니다. 주택청약의 장점은 인기지역의 부동산을 그것도 신규 아파트를 구매할 수 있는 기회가 장점이라도 합니다.
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Q. 원룸 나가면서 전기세나 난방비 어떻게 하나요
월세 만기 기간과 상관없이 사시는 동안에 발생한 제반 비용은 사용자가 지불해야 합니다. 청구가 되기 전에 이사를 가는 경우가 많기에 이사 정산을 하시어 사용한만큼 납부 또는 인수인계를 하시기 바랍니다.
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Q. 전세 중에 집주인이 바뀌는데 전세가 보다 낮게 매매가 이루어집니다. 어떻게 준비해야하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.예민한 상황으로 보여집니다. 전후 상황을 알 수 없기에 정확한 조언을 드릴 수 없으나 긴장이 되시는 것은 당연한 상황입니다. 전세가 보다 낮은 깡통전세인데 이를 매수하려는 사람이 있군요. (통상 깡통전세를 임차승계로 매수하려는 경우가 흔치 않지만 고급 정보를 듣고서 매수하려는 경우였으면 좋겠습니다)단순히 명의 이전이 필요해서 매수인에게 돈을 줘서라도 등기를 넘기는 경우도 있을 것이니 무조건 나쁜 상황이라고 단정 지을 수는 없습니다. 1. 세입자분은 위 매매계약과는 관련이 없는 관계입니다. 전세계약세가 갱신될 때 새로운 주인에게 보증금을 내려달라고 할 수는 있지만 매매계약 진행중에는 현재 세입자의 임대차 조건을 그대로 승계하는 경우가 통상입니다. 전세권 설정은 만기때 보증금을 받지 못했을 때 경매를 신청할 수 있는 권한을 세입자가 갖는 것인데, 깡통전세라면 경매권이 있더라도 큰 의미는 없어 보입니다. 2. 새로운 집주인의 인적사항을 꼭 알아보시고 걱정이 많이 되신다면 새로운 집주인의 국세 지방세등의 체납사실을 조회해 보심이 어떨까 합니다. 해당 사실 조회를 위해서는 새로운 집주인과 계약관계 라는 것을 입증하는 서류가 필요하니 매매잔금때 전세계약서도 새로운 임대인 인적사항으로 쓰는 것이 좋겠습니다. 3. 새로운 임대인에게 호구조사를 할 수도 없는 노릇이므로 새로운 임대인이 정상적인 투자자이길 바라겠습니다.도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
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Q. 주택청약해지 주택담보대출 관련 있나요?
배우자의 청약 당첨 분양권의 잔금 입주시 주택담보대출에 대한 문의이군요. 은행의 영역입니다만 참고가 될 수 있는 소견을 드려보자면 청약에 대한 효력은 당첨을 받아서 배우자분이 사용 하신 것이고 전매제한 등의 의무 규정만 잘 지킨다면 이슈는 없을 것입니다. 질문자님의 청약 통장을 해지 했다면 질문자님 앞으로 청약 1순위의 기회를 만들려면 다시 가입해서 충족 요건을 채워야 한다는 것? 정도가 있다고 보여집니다.
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Q. 임대사업자 간 양도양수 관한 질문입니다
세법상 중요한 부분에 해당하므로 세무사무소의 자문은 꼭 받길 바랍니다. 임대사업자 매물의 양도는 포괄양수도 매매계약만 가능합니다. 혜택과 의무를 동시에 양수인에게 이전한다는 의미입니다. 다시말해 양수인이 의무를 다하지 않는 다면 혜택도 받지 못하고 추징 당할 수 있는 경우까지 발생할 수 있으므로 주의를 요합니다. 임대사업자간 포괄양수도 매매를 하기전에 해당 지자체의 임대사업자 담당 주무관에게 표괄양수도 가능 여부를 필히 확인을 받으시길 바랍니다.