안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
부동산
Q. 원룸 월세 이유있어서 나가고싶어도 못 나가나요?
협의가 되지 않으면 계약서의 내용으로 상호간 채권 채무를 지게 됩니다. 1년 계약을 하셨다면 만기때까지 월세를 줘야할 의무가 있고 그때까지 반대급부로 해당 원룸을 사용 수익할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 한달마다 사용료를 내는 고시원과 월세 계약은 법적으로 엄연히 무게와 책임이 다릅니다. 고로 세입자를 구하여 임대인과 계약을 맺게 하고 통상적으로 임대인의 부동산 비용을 내어주는 요건으로 중도 퇴거가 가능하다고 생각해 주시면 맞겠습니다.
부동산
Q. 전세계약 갱신 계약서 문의드립니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.카카오뱅크에서 은행 또는 대출기관을 바꿀려고 하고 계시는군요. 버팀목 전세자금대출의 보증서는 주택금융공사이지만 대출을 실행하는 기관은 제1금융권입니다. 제1금융권에서는 공인중개사가 작성하여 신뢰할 수 있는 계약서를 요구하는 경우가 휠씬많습니다. 왜냐하면 허위로 전세금을 높이는 사례가 있을 수도 있고, 공인중개사의 경우 허위의 계약서를 작성한다면 공인중가사법 위반으로 과태료 및 업무정지 등의 처벌을 맞을 수 있기 때문에 공인중개사의 직인이 찍힌 계약서를 신뢰합니다. 은행 직원이라고 생각하고 입장 바꿔서 생각해본다면 어설프게 대출 승인을 해줘서 나에게 위험한 리스크를 주느니 보다 안전하게 공인중개사의 직인이 있는 계약서를 기반으로 대출 승인을 해줄 것입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 주담대 진행시 전세를 줄수가 없나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.2022년 5월 윤석열정권 취임이후 2022년 6월에 대출 규제 완화 대책부터 발표되기 시작했습니다. 대출 규제 완화중에 주된 내용만 요약해 보자면 1. 주담대 실행하고 기존 주택 처분을 해야 하는 의무기한이 6개월에서 2년으로 완화2. 무주택자의 경우, 매입 주탁에 주담대를 받으면 6개월 이내 입주해 했었던 것이 폐지 (분양가 상한제 적용 지역에서의 실거주 의무도 완화되어 신규 아파트의 최초 임대가능) 3. 9억 이하여서 전세대출이 가능했다가 연장 시점에서 9억이 초과하여 연장이 불가했던 것을 폐지 (보증연장)4. 생활안정자금의 자기 주택담보 대출도 1년에 1억에서 2년으로 완화됐다가 지금은 DSR LTV 기준에 맞게 되었죠. 특례보금자리론의 경우, 3개월이내 전입하고 실거주 기간을 1년 채워야 했었는데 이 또한 폐지가 되어 전입을 안해도 되고 실거주기간도 필요하지 않게 된 상황입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 이축권과 딱지는 어떤 개념이고 어떻게 매입매도하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.개발제한구역이라고 불리는 개발을 제한하는 구역에서 집을 지을 수도 있는 권리 중의 하나로 합법적으로 기존 집을 옮겨 새로 지을 수 있는 권리입니다. 1회에 한정하여 거래할 수 있는 권리로 주택 또는 근린생활시설의 신축을 고려하시는 분들에게 때로는 큰 기회일 수 있습니다만 고려사항이 많아서 검토가 많이 필요합니다. 1. 개발제한구역 지정이 되기 이전에 지어진 집을 증개축 불허로 받는 통상적인 이축권은 해당 개발제한구역 내 가까운 곳에 주택을 지어야 한다는 요건도 있어 부지 선택에 제한이 있습니다. 2. 공공사업 시행으로 집이 수용되어서 생긴 이축권은 철거신고일까지 이축할 토지 소유권을 확보해야 이축할 수 있습니다. 기존주택과 같은 연면적내에서 건축할 수 있고 이축 허가 시점에 기존 주택이 현존해야 한다는 까다로운 조건도 있습니다. 3. 자연재해 유실로 인한 이축권은 재해 후 6개월 이내에 새로 신축할 토지의 소유권을 확보해야 합니다. 위 내용과 같이 토지 선택과 확보에 대한 내용이 물리적으로 중요합니다. 건축할 수 있는 권리가 인정받기 위해서는 건축할 토지를 사용 수익할 수 있는 소유권 확보가 중요하기 때문입니다. 또한 이축은 기존 거주자가 해당 시군구청에 이축 허가를 제출해야 하고 그 다음에 소유권을 이전받는 형태로 거래가 이뤄지는데 위 케이스별 요건 불충족에 따라 원하는 목적 달성이 불가한 경우들도 많습니다. (계약 해제 특약이 많을 수 밖에 없는 까다로운 계약입니다)아무쪼록 관계 기관과 긴밀하게 연락 나누시길 바라며 충분한 사용성 검토, 수익성 검토가 되었을 때 매입에 나서길 바라겠습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 행복주택이나 신혼 희망 타운에 들어가기 위해서 어떤 사이트를 많이 확인해야 되나요
한국토지주택공사 LH에서 젊은 계층의 주거 불안을 해소시키기 위해 저렴하게 공급하는 공공임대주택입니다. 그렇기에 대상조건이 많이 까다롭고 쉽지 않으므로 해당 홈페이지에서 자격요건과 끊임없는 질의를 통해 경쟁의 우위를 차지 하셔야 합니다. 위치에 따라서 경쟁률이 상당하므로 잘 알아보셔야 한다는 점을 남겨드립니다. !
부동산
Q. 1가구 2주택 양도세율은 얼마인지 궁금합니다
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.일시적인 2주택 양도세 요건을 따지는 것이 아니고 통상적인 2주택자의 양도세율에 대해서는 현재 2024년 5월까지 중과세 배제 대상에 해당합니다. 중과가 아니라는 것이지 일반세율은 적용되었 양도세율이 책정됩니다. 양도세율은 양도가액과 취득가액에서 기본공제, 장특공제, 필요경비공제 등을 하여 산출된 과세표준을 기준으로 세율을 매기기 때문에 단순하게 질의 응답이 되는 분야가 아닙니다. 세무사무소에 문의를 꼭 하시어 양도세율과 요건을 잘 따져보시고 매도시기와 금액을 계산해 보시길 바랍니다. 가볍게 고민하시다가 뒤늦게 후회하시는 분들도 종종 보았으니 매도 이전에 확인을 하시길 바랍니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 재개발 예정구역으로 이사를 가려고 합니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.재개발 예정구역이면서 조합설립을 위한 동의서 또는 예비 조직의 구성을 위해서 동의서를 받고 있는 것으로 예상이 됩니다. 말씀하신대로 초기단계이며 흔히 말하는 프리미엄이 거의 없다면 완전 초기단계로 보셔도 무방합니다. 이런 경우, 재개발의 형태로 진행할지 다른 형태의 개발로 진행할지 여부도 정해지지 않았을 것입니다. 그렇기에 이주비에 대한 답변도 케이스에 따라 다를 수 있습니다. 우선 이주비는 보상의 성격이 아니라 조합원들이 사업이 진행되는 동안에 임시거처를 마련해야 하는데 이에 필요한 대출 정도로 보시는 것이 적절합니다. 보상보다는 지원의 성향이 강하기에 향후 준공하고 입주를 했을 때 해당 금원은 반드시 상환을 해야 하는 성질이 됩니다. 아마 보상의 기준으로 보셨던 내용으로는 이사비가 있을 깁니다. 사업시행인가일로부터 관리처분까지 기간내 최대한 빠른 이사촉진을 위해 나눠주는 보상?의 성격이 여기에 해당합니다. 조합원들을 대상으로 지급하는 금원인데 사업장마다 실비 지원일 수도 있고 생각보다 넉넉한 금액일 수도 있습니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
부동산
Q. 재건축할 때에 부담하는 금액은 얼마나 되나요?
엄청난 투자가치가 있다면 일반인은 그 사실을 알기 어려울 것입니다. 재건축 분담금 또한 부동산 시장 분위기와 시기에 따라 없을 수도 있고 적게는 1억대 전후 조금 많게는 3~4억이 나올 수도 있습니다.가능성의 문제이기에 자세히 다룰 수는 없고 해당 개발 주체에게 물어보시되 그 금액 또한 온전히 믿지는 마시길 바랍니다.
부동산
Q. 개명한 경우 기존 등기권리증을 재발급 받아야하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.개명후 은행업무, 부동산 업무를 위해 본인임을 입증하는 서류를 필히 수정 교부 받으셔야 합니다.단순히 은행 업무만 하여도 신분증이 필요한데, 소유권 이전 행위를 할 때도 신분증과 등기권리증을 대조하게 됩니다. 대조하는 행위는 법무사 또는 사무장이 진행하게되며 원칙과 어긋나는 경우에는 소유권 이전에 문제가 발생할 것입니다.잔금때까지 위 불확실한 상태를 두지 마시고 미리 등기권리증 명의를 바꾸는 것을 맞으며 등기권리증 변경시 변경된 신분증도 필요하므로 신분증도 미리 변경이 필요 하겠습니다.개명으로 부동산 등기 권리증 이름 변경을 위해서는1. 기본 증명서(상세)2. 등록면허세 영수필 확인서3. 개명된 신분증4. 개명된 도장 등위 사항들이 필요하오니 잔금 이전까지 차근차근 준비해 놓으시길 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 계약 만기가 되었는데요 ,, 2년연장하기로 하였는데요 ?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.구두상으로만 계약갱신권을 사용했다면 구체적인 증거로 문자 또는 계약서상 기록을 남기는 것도 중요합니다.기록을 위해 갱신계약서를 쓰는 것도 맞는 방법이고 기존 계약서에 증액분에 대한 수정 날인을 하는 방법도 좋습니다.구두상 합의한 내용의 요식행위이면 되겠습니다.