안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 전세 계약갱신권청구 거부 사유 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대법원 판례에 따르면 갱신청구권 사용기간 만기 6~2개월전에 소유권 이전등기를 마치고 임대인지위를 승계한게 된다면 해당기간내에서는 실거주를 이유로 갱신청구에 대한 거부를 할수 있다고 판결하였습니다. 이는 결국에 계약갱신청구권 사용과 거부기간내 매매를 통해 제3자가 임대인 된다면 실거주를 이유로 거부할수 있다 판단이 됩니다. 단, 보통의 경우는 매도인이 매매를 진행할 예정이였다면 임차인이 갱신청구권을 사용하였을 때, 매매를 예정하고 있다는 점을 말하고 기간내까지는 대답을 회피하는게 일반적입니다. 질문처럼 매도인(임대인)이 이미 갱신청구권 사용에 동의를 하였다면 매매를 통해 임대인의 권리를 모두 승계받는 매수인 입장에서는 이미 합의된 부분을 실거주로 번복할수 있는지여부에 대해서는 논란의 소지가 있을 것으로 보이긴 합니다.
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Q. 이런 경우 전입신고는 언제 해야 하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대차라면 잔금일 이후 대항력확보를 위해 이사일과 관계없이 주택을 인도받는 잔금일에 전입신고를 하는게 일반적이지만, 매매의 경우는 잔금일에 소유권이전등기를 진행하면 되는 부분으로 실제 이사한 시점에 전입신고를 하셔도 되고, 잔금이후에 하셔도 무방합니다. 즉, 아무때나 하셔도 됩니다.
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Q. 에어비앤비에 관한 규정이 어떻게 강화되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.에어비앤비에 대한 규제강화로는 1, 영업허가증 필수보유로써 영업 허가증이 없는 경우 에어비앤비내 등록자체가 불가합니다. 이는 기존에 자유롭게 운영되던 숙소들이 이제는 그렇게 할수 없다는 의미이기도 하고 2, 숙박업 사업자 등록 요건 강화로써 일반숙박업, 관광숙박업, 한옥체험업, 농어촌 민박업, 외국인 관광도시 민박업 중 하나로 등록을 하여야 합니다. 특히 외국인 관광도시 민박업의 경우 운영대상물이 주택일부도 가능할수는 있으나, 이런 경우 외국인만을 대상으로 임차가가능하고 내국인 대상으로는 숙박이 엄격히 금지됩니다. 마지막으로 정부의 강력한 단속강화입장입니다.
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Q. (임대차보호법 관련 질문) 전세 기간 도래가 다가온 기간에 임대인의 퇴거요청 관련하여
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약 남은 기간 2개월 전까지 계약 관련 얘기가 없었으므로 묵시적 연장이 맞는지-> 개인적인 판단으로는 6개월전 구매의사통보가 재계약에 대한 거절의사로는 보기 어렵다 판단이 되기 때문에 별도의 재계약 거절에 대한 의사통보가 없었다면 묵시적 갱신으로 연장된게 아닌가 판단이 됩니다. 2. 묵시적 연장이 아니면 계약갱신청구권을 사용할 수 있는지-> 갱신청구권은 만기 6~2개월전 의사통보를 하셔야 하기 때문에 현상황에서는 사용하기 어려울듯 보입니다, 3. 임대인이 "내가 들어갈 수도 있고 아니면 공실로 두고 팔고" 이 발언을 집주인의 실거주 의도가 있다고 판단하는 건지 없다고 판단하는 건지-> 듣는 사람에 따라 실거주의도로 판단할수는 있겠으나, 이게 해당 부분에서 중요한 부분은 아닙니다. 질문의 상황에서는 묵시적갱신의 성립여부가 중요한 부분입니다. 4. 실거주 한다고 들어오면 보통 몇 개월이나 여유를 두고 하는지(2~3개월 정도 맞나요?) -> 정해진 바는 없으나, 전입을 한뒤부터는 2년간은 거주를 하여야 합니다. 문제는 이러한 부분은 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부한 경우인데, 질문의 경우 갱신청구권을 사용한 적도 없기에 임대인이 실거주여부가 중요한 사항이 아닙니다. 5. 집주인이 들어와서 보통 어느정도 기간을 살아야 실거주 목적으로 보는 건지(들어왔다가 바로 팔 것처럼 얘기해서)-> 4를 참고하시면 됩니다.
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Q. 임플레이션 시대의 부동산 투자 전략은??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인플레이션이 발생하게 되면 기본적으로 금리를 높여 시장내 유동성을 줄이게 됩니다. 이런 경우 대출금리도 높아지게 되고, 투자자금이 줄어들게 되면서 부동산 수요가 감소하게 되고, 부동산 시장내 가격도 하락하게 됩니다. 이런 경우에는 급매등이 많이 나올수 있고 경매물건들이 증가하기 때문에 이를 통해 시세보다 낮은 가격에 구매하고 시장이 회복되는 시점에 매도하는 방법등이 유리할수는 있습니다, 다만 부동산의 경우 정책방향성과 다른 요인에 따라서도 예상과 다르게 움직이기 때문에 초보투자라면 하락시점에 투자는 피하시는게 더 안정적입니다 .그리고 최근 정부의 부동산정책 기조를 보면 결과적으로 부동산에 대한 투자자금 유입을 막고자 하는 방향이기 때문에 투자시에 유의가 더욱 필요합니다.