전세 계약갱신권청구 거부 사유 가능한가요?
제가 주택을 새로 구매했습니다
전세입자가 약1년 8개월 거주하고있는집을요
전 집주인이 전세 계약권청구를 받아줬다고하더라구요
그사이 제가매입을하면서 실거주를 하려고하는
상황입니다 전세 계약권청구를 제가 거절하고
실거주가 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
대법원 판례에 따르면 갱신청구권 사용기간 만기 6~2개월전에 소유권 이전등기를 마치고 임대인지위를 승계한게 된다면 해당기간내에서는 실거주를 이유로 갱신청구에 대한 거부를 할수 있다고 판결하였습니다. 이는 결국에 계약갱신청구권 사용과 거부기간내 매매를 통해 제3자가 임대인 된다면 실거주를 이유로 거부할수 있다 판단이 됩니다.
단, 보통의 경우는 매도인이 매매를 진행할 예정이였다면 임차인이 갱신청구권을 사용하였을 때, 매매를 예정하고 있다는 점을 말하고 기간내까지는 대답을 회피하는게 일반적입니다. 질문처럼 매도인(임대인)이 이미 갱신청구권 사용에 동의를 하였다면 매매를 통해 임대인의 권리를 모두 승계받는 매수인 입장에서는 이미 합의된 부분을 실거주로 번복할수 있는지여부에 대해서는 논란의 소지가 있을 것으로 보이긴 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
새 집주인이 실거주 목적으로 매수했다면 갱신요구권을 거절할 수 있습니다. 단 매매계약서 등에 실거주 목적이 명확하게 기재되어 있어야 하고 추후 실거주를 실제로 해야 합니다.
하지만 그전 임대인이 계약갱신요구권을 받아 줬다면 이미 계약 갱신이 성립된 것으로 간주됩니다.
따라서 새 집주인에게 실거주를 이유로 거절할 권한이 없습니다.
새 집주인은 갱신된 전세계약 종료 후 실거주가 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전 임대인이 계약갱신청구권을 받아 주었다하더라도 신규 임대인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하면 직접거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 주택임대차 보호법에 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유가 몇가지 있는데, 그 중 대표적인 사유가 임대인의 직접거주 입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
질문자님이 집을 새로 매입했으며, 본인의 실거주를 명확히 증명할 수 있다면,
임차인의 계약갱신요구를 정당하게 거절할 수 있습니다
다만, 임차인이 이미 계약갱신을 요청했고, 그 요청이 정당한 시점에 받아들여졌다면,
당신이 이를 무효화하는 데 어려움이 있을 수 있으므로, 정확한 계약 시점 및 서류 확인이 필요합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
주택 임대차 보호 법에 따르면, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 잔까지 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하여 1회에 한해 2년 더 거주할 수 있습니다. 하지만 임대인(또는 직계 존 속, 직계비속 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.
실 거주를 이유로 한 계약 갱신 청구 권을 거절 가능성에 살펴보면, 가장 중요한 점은 , 임대인의 지위는 주택의 매매와 함께 새로운 집주인에게 승 계 된다는 것입니다.즉 , 본인께서 새로운 임대인이 되시는 것이며, 실 거주를 목적으로 하신다면 임차인의 계약 계약갱신청구권을 거절 할 수 있습니다.
핵심은 언제 거절 의사를 통보하느냐 입니다
세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 기간 확인 :
세입 자는 현재 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
본인의 통보 시점 :
본인께서는 세입 자의 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 까지 의 기간 내에 실 거주를 이유로 계약 갱신 거절의 의사를 명확히 통보하셔야 합니다. 만약 이 기간이 지나면 묵시적 갱신이 되거나, 이미 전 집주인과 갱신 합의가 법적으로 유효하게 이루어진 경우(예: 계약서 작성 등)에는 거절이 어려울 수 있습니다.
만약 전 집주인이 계약 갱신 청구를 '받아주었다'는 것이 단순히 구도 합의이거나, 아직 정식으로 계약 갱신 청구 권 행사 기간이 도래하지 않은 상태였다면, 새로운 임대인인 본인께서 실 거주를 이유로 거절하는 것은 가능합니다.
주의 사항 ==>
실 거주 의무 :
임대인이 실 거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 후 , 해당 주택에 실제 거주하지 않고 제3자에게 임 대하는 경우에는 기존 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
증 빙 :
실 거주 목적을 밝히더라도, 세입 자 측에서 허위라고 주장할 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 실 거주 의사를 증명할 수 있는 자료(매매 계약서 등)를 준비해 두시는 것이 좋습니다.
결론적으로 가장 정확한 절차를 위해 현재 세입 자의 계약 만료 일과 전 집주인과의 갱신 합의가 어떤 형태로 이루어 졌는지 확인하시고, 필요한 경우 부동산 전문가나 법률 전문가와 상담하시는 것을 권해드립니다.