안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권!!4년차는 안되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 동일주택에 대해서 단1회 사용이 가능합니다. 즉 2년차든 4년차든 본인이 해당주택에 거주하면서 단 한번도 사용한 적이 없다면 사용하실수 있고, 이전 재계약시 사용하였다면 이후에는 사용을 할수 없습니다,질문처럼 본인이 23년 재계약시 갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 밝혔는지, 혹은 갱신계약서상 특약으로 갱신청구권 사용이 명시되어 있는지를 확인하여 두가지 모두 사실이 없다면 25년도 재계약시에는 갱신청구권을 사용할수 있고 이럴 경우 5%이내로 인상이 제한됩니다. 반대로 23년에 갱신청구권을 사용햐여 25년도에 사용할수 없다면 5%제한은 적용되지 않기 때문에 임대인과 협의가 되지 않으면 퇴거를 하셔야 합니다.
부동산
Q. 반환보증보험 불가 주소로 전세 들어갈 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험에 가입을 할수 없는 경우에는 사실상 안전하게 보증금 보호에는 리스크가 생길수 밖에 없습니다, 그리고 현상황에서 계약을 일방적으로 해지하게되면 본인이 지급한 가계약금만 포기하면 되는게 아니라 본계약에 따른 계약금전액에 대한 손실이 발생하게 됩니다. 즉, 계약서를 쓰지 않더라도 구체적인 목적물 확정, 계약조건등에 대한 합의를 하셨다면 현 가계약금은 계약금의 일부로써 볼수 있고 일방적해지시 계약금 전액을 포기해야 하는 만큼 거래금액의 10%을 손실보실 수도 있습니다. 대처방법에 대해서는 정확한 답을 드리기 어려우나, 보통 전세대출시에 보증보험 가입이 불가하면 대출자체가 어려울수 있기에 계약서 작성시 특약으로써 반드시 전세대출 반려시 계약해지 및 계약금 반환특약을 기재해두시기 바랍니다. 이후 대출이 거부될 경우 특약을 근거로 계약금 손실없이 해지가 가능할수 있기 때문입니다. 물론 현 시점에 부동산에서 이러한 부분을 전달하고 계약해지와 해약금에 대한 협의를 미리하고 손실을 낮추는 것도 방법이 될수는 있습니다.
부동산
Q. 전세로 2.5억 임차중입니다. 자금이 필요해서 전세 1억으로 변경 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 전월세전환율은 4.5%이고 이를 기준으로 산정하면 1억당 월30~40만원정도라도 보시면 됩니다. 렌트홈에서 제공하는 임대료계산기를 통하시면 1.5억이라면 월 56만 2500원이 나오게 됩니다, 다만 전월세 전환시에 해당 기준을 꼭 그대로 사용하여야하는 강제성은 없기에 두 분의 합의에 따라 정해질것으로 보이고 임차인입장에서는 해당 금액을 기준으로 생각해서 임대인과 협의를 진행하시면 될것으로 보입니다.
부동산
Q. 이번 6.27 부동산 대책에 경락대출도 한도가 6억으로 제한인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매에서 경락대금지급을 위해 받는 대출도 결국은 주택담보대출에 해당이 됩니다. 다만 상품자체가 경락대출이라고 해서 적용여부에 대한 의견차이가 있었으나, 정부에서 경락대출도 이에 해당된다고 규정하면서 현재 동일한 규제가 적용되고 있습니다. 그에 따라 최대대출 6억, 대출시 6개월이내 전입의무가 부여되게 됩니다.
부동산
Q. 부동산 실수로 복비 협상이 어느정도까지 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수의 청구권은 계약이 체결되면 발생합니다. 위와 같은 경우 이미 b부동산의 중개보수 청구권은 확보가 된 상황이기에 매수자는 b에게 중개보수 전액을 지급하셔야 합니다. 물론 b와 합의하여 일정부분 낮출수는 있겠으나 b가 거부하면 산정된 금액 그대로 지급하셔야 합니다. 2, 중개과정에서의 정보전달 미흡이나 중개의뢰인과의 소통이 미흡한 부분은 있어보이나, 이를 중개사고로 볼수 있냐라고 묻는다면 볼수 없습니다. 즉, 현재 b부동산중개인은 중개보수를 모두 받을수 있고 중개사고로 볼수도 없기에 질문자님보다는 협의시 유리한 위치에 있다 판단이 됩니다. p.s 개인적 생각만 말하면 b중개인의 의사소통에는 분명 부족한 점이 있으나, 그 이유에 대해서는 조금 이해가 됩니다, 가계약도 계약의 효력이 있고, 시세상승에 따른 매매가격조정은 원칙상 매수인 동의없이는 불가합니다. 이런 경우 매도인이 매수인의 동의를 구하지못하면 사실상 계약금을 포기하고 계약을 해지하야야 하는데, 이때 계약금은 가계약금이 아닌 계약서상의 매매금액, 계약서 미작성시에는 대략 매매가의 10%정도를 매수인에게 해약금으로 주어야 하는 상황입니다. 그렇기 떄문애 b부동산은 협의시 유리한 위치에 있기에 가격조정없이 그대로 진행을 주장할 가능성이 높습니다, 왜냐, 이대로 계약이 진행되면 본인의뢰인에게 시세차익이 바로 생기는것이고 해지가 되도 적지않은 해약금을 받아 본인의뢰인에게는 플러스가 될수 있기 떄문입니다. 말했지만 질문자님이 해당 주택을 반드시 무슨일이 있어도 매수해야할 이유가 있지 않았다면 매매금액을 올려주면서까지 계약을 진행할 이유는 제가봐도 없기 떄문입니다.