안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 이사 집 바퀴벌레 퇴치 관련 청구 가능여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뭘 청구하신다는 것인가요? 방역비용을 말하는 것일까요? 우선 벌레에 따른 임대차 유지가 어려워 계약해지 요구를 하는 부분은 현재의 상황만으로는 가능할것으로 보이지는 않으나, 벌레출몰에 따른 방역요청은 임대인에게 충분히 할수 있는 부분으로 보입니다. 즉 청구가 아니라 방역에 대한 요구를 할수 있고 방역에 따라 비용이 발생한 경우 임대인이 이를 부담하여야 한다는 의미입니다, 다만 사전에 임대인에게 해당 사실을 통보하고 협의를 한뒤 진행하셔야 하며 임의대로 방역을 진행한뒤에 비용만을 청구하는 것은 다툼의 소지가 있을수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 계약 보증금 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역별 소액임차인 기준에 포함이 되어야 최우선 변제가 가능한데, 질문의 보증금 2억은 서울지역내라도 소액임차인에 해당되지 않습니다. 즉, 우리나라 어느지역에 속하든 소액임차인이 아니므로 최우선 변제는 불가합니다. 그리고 등기부상 3,5억이 있고 말소조건부가 아니라면 사실상 후순위 임차권으로 입주를 하시는게 되고 경매가 혹시라도 진행된다면 본인의 임차권은 앞선 근저당이 배당된 이후에 받으실수 있습니다 .이런경우 본인보증금과 선순위 근저당을 포함한 금액 5.5억과 시세 6.5억을 비교하자면 실제 전세가율은 84%로써 권리상 리스크가 있는 상황으로 보입니다,만약 부동산 가격이 하락할 경우 선순위 근저당으로 인해 배당으로 전액을 못돌려받을 가능성이 존재하면 후순위 임차권이기에 경매이후 임차권은 소멸되어 낙찰자에게도 대항할수 없고 주택점유도 포기하셔야 할 상황이 될수 있습니다. 신중하게 잘 판단하시는게 필요할듯 보입니다.
부동산
Q. 2주택 2대출시 세금문제? 대출금리? 무엇이 문제일까요?ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2주택에 보유시 세금부담은 보유세에 있어 재산세와 종부세인데, 해당 세금들은 질문의 사항에 해당되는 부분으로는 보이지 않습니다. 개인적 판단으로는 일시적 2주택시 취득세율과 양도소득세에 대한 사항으로 보이는데, 보통 1주택자가 규제지역내 추가주택을 구매할 경우, 혹인 규제지역 1주택자가 비규제지역 1주택을 추가 구매할 경우 취득 중과세율 8%가 적용되는데 일시적 2주택의 경우는 기본세율(1~3%)을 적용하는 대신 일정기간내 기존주택을 매도하여야 하는 것으로는 알고 있습니다. 그리고 양도소득세 역시 신규주택을 구입한 시점부터 3년내 기존주택을 매도해야 해당 주택의 양도소득세 비과세가 적용되기 떄문에 이러한 비과세를 받을수 없게 되는 점을 세금폭탄이라 한게 아닐까 보입니다. 만약 해당기간내 매도를 하지 못하면 현 주택양도에 따른 양도소득세가 부과될수 있고 아버님이 이후에 구매하신 주택의 취득세도 8%을 다시 적용하여 차액부분을 다시 납부하여야 할수 있습니다.
부동산
Q. 원룸 단기월세 못내고있는 상황인데 방법이 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 부분은 임대인과 협의가 필요한 부분으로 임차인이 임의대로 정할수는 없습니다. 다만 보증금 자체가 월세미납이나 임차중 시설물 파손등을 대비해서 임대인이 가지고 있는 금액이기 때문에 월세를 밀리신다면 이에 차감을 할것으로는 보입니다 다만 주택임대차에서 월세 미납이 2기(연속2개월)일떄에는 계약해지사유가 되기 떄문에 이러한 점은 주의를 하셔야 합니다 .단, 단기임대차(6개월이내)의 경우 주택임대차의 적용을 받지 아니하기 하고 질문의 보증금이 한달치 정도로 낮은 수준이기 떄문에 임대인이 한달치를 보증금에서 차감하는 것을 동의할 것으로는 보이지 않고 임대인에게 상황을 이야기하고 지급일자를 늦추는게 최선이지 않을까 생각은 됩니다 .
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Q. 부동산을 구할 때 쓰는 플랫폼이 어디어디가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대표적인 매물 정보는 네이버부동산을 통하시는 경우가 가장 많습니다. 직거래등을 원하시는 경우라면 직방이나 다방위주의 앱을 이용하시는게 유리할수 있습니다 .보통 네이버부동산은 개인이 매물등록을 하지 못하고 중개사를 통한 매물등록을 하기 떄문에 직거래 가능성은 매우 낮기 떄문입니다 .보통은 네이버부동산을 통해 원하는 지역내 매물시세를 확인하고 마음에 드는 매물을 발견하였을 경우 이를 올린 중개사무소에 연락하여 스케줄을 잡고 방문하여 집을 둘러보신뒤 계약을 진행하시면 됩니다. 그리고 방문일자에 혹시나 등록되지 않은 다른 매물들도 미리 보여달라고 하시어 하루동안 여러매물을 둘러보신뒤 결정하는게 유리할수는 있습니다.