안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 리모델링시 수평증축은 사업성이 낮나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리모델링 사업의 경우 재건축과는 다르게 건물 뼈대를 남겨 수직, 수평으로 증축을 하는 사업입니다. 그렇기 떄문에 재건축에 비해 높아질수 있는 층수에 제한이 있고 더 많은 일반공급물량을 받지 못하기 떄문에 조합원의 분담금이 크게 낮아지지 않아 원주민들간 재건축 OR 리모데링 사업선택으로 마찰이 생기게 됩니다. 물론 조합의 편의에 따라 두가지중 하나를 선택할수 있는 것이 아닌 정해진 기준에 충족이 되어야만 가능한 부분이고, 일반적으로 빠른 사업진행을 원할 경우 리모델링 사업이 유리하고 더 많은 일반공급물량등을 고려하면 재건축이 유리할수는 있습니다. 수직증축과 수평증축에 대해서는 수직증축은 기존건물의 높이에 따라 추가될수 있는 층수가 다른데, 보통은 최대 3층까지만 증축이 가능합니다. 문제는 이러한 수직증축없이 수평증축만 할수 있다면 공사비용 충당을 위한 일반공급물량이 많이 나올수 없기에 조합원들에게는 사업성이 낮아진다는 의미로 받아들여 질수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 재개발 조합원 분양권 받기 위해 대출 관련 알려주시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 요지는 재건축분담금에 대해서 대출가능여부를 문의하시는듯 보입니다. 우선 아파트의 경우 재개발 아닌 재건축으로 보시는게 일반적이고, 조합원의 경우는 분양권이 아닌 입주권이 맞습니다. 분담금의 경우 총건설비용에서 권리가액을 제외한 차이라고 보시면 되고, 일반적으로 조합원 분양가에서 권리가액과 제외한 금액을 말합니다. 그리고 해당 금액에 대해서는 일반 분양에 따른 분양가처럼 일부금액에 대해서는 주택담보대출로써 지급이 가능하기 떄문에 건설사가 아닌 개인별 주택담보대출을 통해 자금을 조달하게 됩니다. 다만 해당 대출시점은 입주시기에 잔급지급시 가능하며 그 전에 입주권 상태에서는 중도금대출을 실행하게 되는데, 만약 입주권을 전매하는 경우라면 중도금대출을 승계하게 되고, 완공이후에 잔금납부가 끝난 상태에서 매매가 이루어지는 경우 해당시점은 입주권 전매가 아닌 일반매매로써 거래를 하게 되고, 이런 경우 동일하게 매매대금을 받아 기존주담대는 상황을 하셔야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 전전세의 부작용으로는 어떤것이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 전전세는 전대차를 말하는것으로 보입니다. 전대차의 경우 임대인과 임차인간 계약을 통해 임차권을 가진 임차인이 전대인으로 다른 제3자에게 재임대를 하는 것을 말하고 이런경우 전대차 계약은 본계약인 임대차계약에 제한을 받기 떄문에 본계약효력에 따라 전대차계약효력도 유지가 됩니다. 실무상 전대차계약시 주의해야 할 부분은 전세권등기가되지 않은 임차인의 경우 전대차를 위해서는 반드시 임대인의 동의가 필요합니다. 즉, 임차권만을 가진 임차인이 임대인 동의없이 전대차를 진행하는경우 임대인은 본계약을 해지할수 있고 그로인해 전대차계약도 효력을 상실하게 될수 있습니다. 그러므로 전차인의 경우 전대인이 임대인의 동의를 구하였는지에 대한 확인이 필수적이라고 할수 있습니다.
부동산
Q. 이재명 정부에서 발표한 부동한 공급 대책이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.새롭게 발표된 공급정책은 없는것으로 알고 있고 이번 취임30일 기자회견에서는 기존 계획된 신도시개발 사업에 대해서 공급이 안되고 있다는 점을 지적하고 계획된 신도시 개발부터 속도를 빠르게 진행할 것이라고 하였습니다. 그리고 추가 신도시 건설은 검토가 필요하다는 입장을 설명하였습니다. 결론적으로 신도시 추가개발의 필요성은 있으나, 이미 계획된 신도시부터 빠르게 진행하여 시장에 공급하는 것을 우선하여 진행한다는 의미로 보입니다.
부동산
Q. 인천 송도가 부자들이 많이 사는동네인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 부분까지 알수는 없습니다, 사회적으로 계층을 나누기도 어렵구요, 다만 인천송도의 경우는 인천지역 사람들보다는 서울이나 경기쪽 사람들이 이주한 경우가 않기 때문에 사실상 인천에 속해있을 뿐 외지인이 많은 곳입니다. 또한 송도자체의 대학이나 회사등이 일부 들어가 있기 떄문에 직주근접입지로써 거주하는 분들이 많아 질문처럼 서울 출퇴근자를 적어보일수 있습니다. 보통 주택가격시세만 보면 인천지역 내에서 상급지 수준으로 높지만, 서울등에 비교해서는 평균이거나 조금 낮기 때문에 특별히 부자들만 거주하는 지역이라고는 보기 어렵습니다.