안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 오래된 아파트 리모델링 투자의 장점과 단점으로는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 오래된 구축아파트에 대한 투자는 재건축이나 리모델링사업을 예상하여 투자를 하는 경우가 많습니다. 이런 경우 해당 사업기간전까지 임대차를 통해 주택을 유지하여야 하는데, 구축 특성상 임대차가 신축에 비해 유리하지 않기 떄문에 리모델링등을 통해 임대차수요를 높이게 됩니다. 특히나 리모델링 등에 투입한 자금에 대해서는 임대차시 시세반영이 가능하고, 구축의 특성상 실거주든 임대차든 리모델링은 어느정도 필수적이라고 할수 있습니다.그리고 질문에서 말하는 구축에 대한 리모델링 투자는 단순히 구매후 개별 리모델링후 재임대를 하는 것이 아닌 재건축이 아닌 리모델링 사업을 보고 투자하는것을 말하는게 아닌가 싶습니다. 리모델링 사업은 구축에 대한 개발사업중 하나로써 재건축과 비교되는데, 재건축 비해 절차나 공사기간등이 적게 소요되여 빠르게 개발사업을 마무리할수 있는 장점이 있고 반대로 재건축에 비해서는 일반공급물량이 적기 떄문에 분담금에 대한 부담이 더 클수 있는 단점이 있습니다.
부동산
Q. 아파트 대출 규제 관련 질문입니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이번 규제는 신규로 주택을 구매하는 경우에 해당되는 것으로 알고 있습니다. 이미 주택을 구매한 경우에는 신규주담대 관련한 규제는 적용되지 않으며, 질문의 경우처럼 전세퇴거자금대출을 이용할 경우에는 한도가 LTV.DSR규제안에서 초대 6억이상도 가능하였으나, 앞으로는 최대 1억으로 줄어들었습니다. 단, 이때도 예외규정으로써 계약갱신청구권으로 연장된 경우, 이미 계약이 진행중인 경우에는 기존 전세퇴거자금대출규정을 적용하기 때문에 질문의 경우는 이번 규제강화에 대한 사항이 적용되지 않알것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 이번 부동산 대책으로 인해서 인천전지역도 무주택자 LTV50% 적용되는건가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인천도 수도권에 포함되기 떄문에 이번 규제에 포함된다고 보시면 됩니다. 이떄 주택구매시에는 최대 6억원까지만 대출이 가능하고, ltv의 경우 기존대로 적용이 됩니다. 단, 생애최초의 경우 LTV80 -> 70%로 하향되었으며 일반 구매자의 경우는 기존대로 LTV70% 및 DSR이 그대로 적용되게 됩니다. 그외 주택담보대출이용시 6개월이내 전입등의 추가적인 의무를 부담하시게 됩니다.
부동산
Q. 지역주택조합에 가입하지않으면 집을 뺏기는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역주택조합은 해당 부지의 소유권을 가진 사람이 자동으로 조합원이 되는 재개발사업이 아닙니다. 말그래도 무주택자들이 모여 해당 부지를 구매하여 확보한뒤 개발사업을 하는 것으로써 현 소유자가 쫒겨나는 것은 아닙니다. 다만, 사업부지 전체의 95%이상을 확보할 경우 매도청구절차가 가능하기 떄문에 질문자님의 주택에 대해서 매도청구에 따라 해당 주택을 반강제적으로 지역조합에게 매도하셔야 할수는 있습니다. 이럴경우 시세대로 매도를 하고 퇴거 하셔야 합니다,
부동산
Q. 청약 재당첨제한 관련 질문 드려요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 질문에서 말하는 부분은 무순위청약인듯 보입니다. 무순위 청약의 경우에는 어떤 물량이냐에 따라 차이는 있겠으나, 일반공급분 무순위의 경우 청약통장여부나 관련 청약조건 여부와 관계없이 청약이 가능할수 있습니다. 다만 질문에서 문의하는 재당첨 제한등은 무순위 청약에 당첨된후 계약을 포기할 때 제한이 될수 있습니다. 해당 청약에 따라서 즉 민간, 공공, 해당분양이 속한 지역등에 따라 일정기간 재당첨 제한이 있는 청약건이라면 무순위청약이라도 당첨후 포기시에는 동일한 재당첨 제한이 적용되게 됩니다,질문에서 당첨 및 계약체결시 재당첨제한 및 당첨자관리등이 적용되지 않는다는 것은 당첨자에 대한 부적격여부 판단시 재당첨제한 기간중인 청약자거나 중복청약에 따른 청약당첨자라도 그래도 당첨을 인정한다는 의미이지, 포기시에 받는 불이익을 면해준다는 의미가 아닙니다.