오래된 아파트 리모델링 투자의 장점과 단점으로는 무엇이 있나요?
안녕하세요
오래된 아파트나 주택을 리모데링하여 투자하는 경우가 만다고 하던데 리모델링 투자의 장점과 단점은 무엇인지 궁금합니다 신축이나 재건축 재개발 투자와 비교했을 때 어떤 이점이 있고 어떤 위험이 따르는지 알고 싶습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트의 리모델링 사업은 준공후 15년 이상된 공동주택을 철거하지 않고 골조와 내력벽을 보존하면서 사용중인 건물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시켜 건축물의 가치를 극대화 하는 것을 말합니다. 리모델링 사업은 재건축에 비해 공사에 대한 제약 조건이 적어서 준공 후 15년(재건축은 30년)이 지나면 추진이 가능하며 사업 기간도 평균 5년 정도로 10년 이상 걸리는 재건축보다 사업 추진 속도가 빠르며 사업비용도 적게 소요되는 장점이 있습니다. 안전진단 등급 B등급 이하이면 추진이 가능하며 B등급 이상이면 수직증축이 가능하고 C등급 이상이면 수평증축과 별동 증축이 가능하여 기존가구대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있으므로 기존 보유자들의 사업비를 감소시킬 수도 있습니다. 하지만 리모델링은 수평증축이 사업성이 떨어져서 수직증축을 선호하기는 하지만 고난도 기술이 필요하고 안전진단 기준으로 통과하기가 쉽지 않은 단점이 있어서, 수평증축과 수직증축을 절충한 방식 등이 적용되고 있는데, 역시 재개발이나 재건축에 비해 대체로 사업성이 떨어지는 단점이 있습니다. 하지만 2000년대 이후 들어선 고층 아파트 재건축시는 용적률이 높아서 역시 사업성이 떨어져 오히려 리모델링이 대안으로 제시되는 상황도 벌어지고 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
장점은 신축, 재건축보다 초기비용이 적고 투자 진입장벽이 낮습니다.
리모델링 후 임대수익 상승 또는 시세차익 가능성이 있습니다.
단점은 내력벽 철거 불가 등 구조 변경에 제약이 있고 노후 기반시설 문제는 해결이 어렵거나 비용이 큽니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 오래된 구축 투자에 대한 수익 방법은 프리미엄에 있습니다.
리모델링이든 재건축, 재개발의 경우 조합원이 되게 되면 조합원 분양가로 새아파트를 받을 수 있는데 일반 분양가보다 싸게 받을 수 있는 권리가 있습니다. 즉 일반분양가 - 조합원분양가 만큼의 프리미엄을 보고 투자를 하는 것입니다.
하지만 사업성이 없다던가 주민들 동의가 부족해서 사업이 표류될 경우 자금이 묶일 수 있고 장기투자로 가야하는 단점은 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
장점은 신축 아파트에 비해 매입가가 저렴한 경우가 많아 초기 자본 부담이 적고
리모델링 비용이 들지만 전체적으로는 신축 대비 투자금이 적게 드는 경우가 많습니다
리모델링 후 전세 또는 월세를 놓거나, 되팔아 시세차익을 실현할 수 있고
수요가 많은 지역이라면 리모델링만으로 가치가 크게 상승합니다
오래된 아파트는 대부분 입지 좋은 지역에 위치해 있어, 수요가 지속적으로 있어서
교통, 학군, 생활 인프라 등에서 장점이 크다고 보시면 됩니다
단점은 구조 문제, 누수, 전기/배관 노후 등으로 인해 예산 초과 가능성이 있고
리모델링 도중 발견되는 하자나 법적 제한 등으로 공사 지연·비용 상승 우려가 있습니다
외부 구조 변경이 어렵거나, 공동주택의 경우 동의 절차가 필요하고 층간소음, 배관 위치 등 구조상 제약이 많습니다
재건축은 용적률 상향 등으로 가치 상승 폭이 클 수 있는데 리모델링은 주로 내부 인테리어 중심이라 외형적 한계가 있고 거주자 민원으로 스트레스를 받을수 있습니다
,신축 및 재건축/재개발은 보다 큰 자본과 시간이 필요한 반면, 리모델링은 투자자가 능동적으로 수익을 설계할 수 있는 점이 차이점이라고 볼수 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
오래된 구축아파트에 리모델링을 한다고 해서 매도를 할 때 가격을 올려 받을 수 있지는 못합니다.
리모델링은 시간이 지나면 유행이 지나고 취향 차이로 인해 선호도가 다릅니다.
따라서 구축 아파트에 리모델링을 하는 이유는 실거주 목적이 크다고 생각합니다.
반면에 단독주택은 리모델링을 하면 매도가 조금 더 수월한 편입니다.
단독주택은 아파트보다 선호도가 낮기 때문에 매도가 잘 되지 않습니다. 다만 리모델링을 하면 매수자를 쉽게 구할 수 있는 장점이 있습니다.
감사합니다.
오래된 아파트나 주택을 리모데링하여 투자하는 경우가 만다고 하던데 리모델링 투자의 장점과 단점은 무엇인지 궁금합니다 신축이나 재건축 재개발 투자와 비교했을 때 어떤 이점이 있고 어떤 위험이 따르는지 알고 싶습니다
==> 리모델링은 재개발사업보다 사업기간이 짧고 또한 비용이 적게 발생되는잇점이 있지만 주차장 등 편의시설이 부족하는 경우 이를 추가로 확보하는 것이 매우 어려운 상황일 수도 잇습니다. 그러나 현재 시설을 정비하는 만큼 위험이 발생되지 않습니다. 따라서 이러한 유형의 부동산을 투자하는 경우 손익분기점을 올바로 검토를 한 후 투자여부를 결정하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 오래된 구축아파트에 대한 투자는 재건축이나 리모델링사업을 예상하여 투자를 하는 경우가 많습니다. 이런 경우 해당 사업기간전까지 임대차를 통해 주택을 유지하여야 하는데, 구축 특성상 임대차가 신축에 비해 유리하지 않기 떄문에 리모델링등을 통해 임대차수요를 높이게 됩니다. 특히나 리모델링 등에 투입한 자금에 대해서는 임대차시 시세반영이 가능하고, 구축의 특성상 실거주든 임대차든 리모델링은 어느정도 필수적이라고 할수 있습니다.
그리고 질문에서 말하는 구축에 대한 리모델링 투자는 단순히 구매후 개별 리모델링후 재임대를 하는 것이 아닌 재건축이 아닌 리모델링 사업을 보고 투자하는것을 말하는게 아닌가 싶습니다. 리모델링 사업은 구축에 대한 개발사업중 하나로써 재건축과 비교되는데, 재건축 비해 절차나 공사기간등이 적게 소요되여 빠르게 개발사업을 마무리할수 있는 장점이 있고 반대로 재건축에 비해서는 일반공급물량이 적기 떄문에 분담금에 대한 부담이 더 클수 있는 단점이 있습니다.