전전세의 부작용으로는 어떤것이 있나요?
우리가 일반적인 전세는 임대임과 임차인으로
구성이 되어 있는데요.
전세 말고 전전세를 하는 경우에는 어떤 문제점이 있고
어떤것을 주의 해서 해야 하는것인지 궁금 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전전세는 임차인이 다시 임차인을 구하여 세를 놓는 것을 말합니다. 전전세는 전세권을 설정하지 않은 경우에는 반드시 임대인의 동의(전세권 설정시는 임대인 동의 불필요)가 필요하며 몇 가지 사항을 주의하셔야 합니다. 먼저, 전전세의 보증금은 기존 전세보증금보다 크면 안 됩니다. 전전세로 인한 주택 하자 발생은 기존 임차인이 책임을 져야 합니다. 기존 전세 계약 기간 만료전에 전전세 계약도 만료되도록 주의해야 합니다. 전전세 임차 시는 먼저 기존 임차인의 전세권이 1순위인지 확인하고, 전전세 설정등기를 해야 집주인이 기존 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 문제가 발생하더라도 경매 등을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문에서 말하는 전전세는 전대차를 말하는것으로 보입니다. 전대차의 경우 임대인과 임차인간 계약을 통해 임차권을 가진 임차인이 전대인으로 다른 제3자에게 재임대를 하는 것을 말하고 이런경우 전대차 계약은 본계약인 임대차계약에 제한을 받기 떄문에 본계약효력에 따라 전대차계약효력도 유지가 됩니다.
실무상 전대차계약시 주의해야 할 부분은 전세권등기가되지 않은 임차인의 경우 전대차를 위해서는 반드시 임대인의 동의가 필요합니다. 즉, 임차권만을 가진 임차인이 임대인 동의없이 전대차를 진행하는경우 임대인은 본계약을 해지할수 있고 그로인해 전대차계약도 효력을 상실하게 될수 있습니다. 그러므로 전차인의 경우 전대인이 임대인의 동의를 구하였는지에 대한 확인이 필수적이라고 할수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전전세는 말 그대로 전세의 전세를 의미합니다
즉, 임차인이 본인이 전세로 받은 집을 다시 제3자에게 전세로 주는 구조를 말합니다
전전세 계약은 소유자와 직접 맺는 계약이 아니므로, 2차 임차인의 주거권이 법적으로 완전히 보장되지 않을 수 있습니다
1차 임차인(A)의 계약이 종료되거나 파기되면, 2차 임차인(B)의 계약도 연쇄적으로 종료될 수 있습니다
2차 임차인은 자신의 보증금을 1차 임차인에게 맡기는 구조입니다
이때 1차 임차인이 보증금을 유용하거나 돌려줄 능력이 없을 경우, 보증금 반환에 문제가 생깁니다
집주인의 서면 동의 없이 전전세를 하는 경우, 해당 계약은 효력이 약하거나 무효가 될 수 있습니다
불법 전대로 간주되어, 집주인이 강제 퇴거를 요구할 수도 있습니다
집주인 동의는 반드시 서면 동의를 받아야 합니다
1차 계약서, 소유자 등기부등본 등 권리관계를 철저히 확인해야 합니다
보증금 보호는 가능하면 보증보험에 가입하거나, 집주인과 직접 계약을 유도하는 것이 좋습니다
전입신고와 확정일자 받는 것이 가능하더라도, 대항력 효력 여부를 따져봐야 합니다
이런부분을 고려하여 계약해야 합니다
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
주의해서 확인해야 할 것
전대차 동의여부
가장 중요한 부분입니다. 임대인(집주인)의 서면 동의서를 받아야 안전합니다.
등기부등본 확인
집주인이 누구인지, 근저당은 없는지, 전세권 설정이 있는지 확인 필요합니다.
전차인의 신용 상태
전차인이 무자력자일 경우, 전전차인의 보증금 반환에 큰 리스크 발생할 수 있습니다.
하자·책임 관련 특약 명시
하자 발생 시 책임 소재, 보수 요청 방법 등을 계약서에 명확히 기재하는 것이 좋습니다.
계약 기간 및 만료 조건 명확히
기존 전세권자와 집주인 간 계약 만료 시 전전세도 종료된다는 점을 반드시 인지해야 합니다.
내 계약기간이 원계약 기간을 초과하지 않는지 확인하세요.
이상입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전전세는 임차인이 다시 임대를 놓는 형태인데 법적으로 불안정합니다. 원소유자의 동의가 없을 경우 불법이 될 수 있고 보증금 반환도 위험할 수 있습니다. 꼭 등기부등본확인 및 중개사 검토가 필수 입니다.
전전세를 전대차라고 하는데 임차인이 전대인(임대인역할)이 되고 새로운 전차인(임차인역할)이 들어오는 것입니다.
임대인의 동의 없이 전대인과 전차인끼리 계약을 맺게 되면 전차인은 전대차계약에 대한 법적인 보호를 받을 수 없게 됩니다.
전대인 역시 전차인이 집을 망가트리거나 할 경우 그런것들은 배상해야 할 수 있습니다.
임대인의 동의가 있다면 가능하겠지만 상가정도 아니고는 주택에서는 거의 동의 해주는 임대인은 없습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대인과 임차인 사이 맺는 계약이 임대차계약이고 임차인과 전차인이 다시 계약을 맺는 것이 전대차계약입니다.
반드시 임대인의 동의가 있어야 하고 임대인의 동의가 없는 전대차계약은 무효가 될 수 있으니 주의 하셔야 하고,
임대인의 동의가 있을 경우 전대차 형식으로 계약을 하고 거주를 하셔도 크게 문제는 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전전세는 말 그대로 전세의 전세를 주는 개념입니다.
소유자A -> 임차인 B에게 전세를 주고 -> 그 임차인B가 다시 제3자에게 전세로 재임대를 하는 경우를 말한는데
일반 임대차와 달리 소유자가 아닌 사람과 계약을 맺는 구조입니다.
전전세는 안정성 확보가 매우 어려운 구조로 전대 동의가 없는 경우 불법이며 원 임대차가 끝나면 전전세도 같이 종료되는 것이 특징입니다.
전대는 임대인의 동의가 필수로 선행되야 하기 때문에 이 부분을 잘 확인하시고 결정하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전전세란 기존전세 세입자가 다시 다른 세입자에게 세를 주는 구조입니다.
여기서 임대인을 A 라고 하고 , 1차 임차인을 B, 2차(전전세) 임차인을 C라고 하면, A는 B 에게 전세를 주고 B 는 다시 C 에게 전세를 주는 구조를 말합니다.
원칙적으로 이런 구조는 A 의 동의가 필요하고 만약 A 의 동의가 없이 계약되었다면 해당 계약은 무효입니다. 또한 보증금 반환 위험이 있습니다. A 는 B 에게 보증금을 돌려줬지만 B 가 C 에게 보증금을 돌려주지 않는다면, A 에게 정당하게 받을 수도 없고 B 가 사라지면 그대로 모든 피해를 떠안게 됩니다.
결론적으로 부동산 지식이 부족한 일반 임차인이나, 확실한 권리 보호가 필요한 경우는 절대 추천하지 않는 방식입니다.
전세권 설정등기를 반드시 등기부에 반영하는 방식으로 해야 그나마 보호를 받을 수 있습니다.
주의하셔서 피해를 받지 않으시길 바랍니다
감사합니다.