안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 집 주변에 재개발지역으로 결정이 나면 이후 상황들은 어떻게 되는건가요?? 쫓겨나는 건지도 궁금합니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쫒겨난다는 표현은 조금 그렇지만 돈이 없는 소유주들은 결국 개발에 따라 다른 지역으로 이주를 해야하는 상황으로 이어질수는 있습니다. 보통 개발지역내 소유자에는 입주권을 부여하여 개발후 해당 지역에 새집으로 입주할수 있는 권리를 주지만 이를 위해서는 분담금 부담이 있고, 나이가 많으신 분들이나 자금이 부족한 거주민의 경우 이러한 개발시간을 기다릴 이유가 적고, 분담금에 따른 자금조달이 쉽지 않기에 결국 오랜기간 거주하던 지역에서 기존집을 팔거나 수용을 통해 보상을 받고 다른 지역으로 이사를 하는 경우가 많이 있습니다.
부동산
Q. 현재 동대문상가의 공실률은 어느정도이며 언제부터 공실률 악화가 시작되었을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동대문시장도 각 건물별로 존재를 하는 것이기 떄문에 종합적으로 지표로 나타낸 자료는 없는것으로 알고 있습니다. 다만 현재 공실률이 이전보다는 심각한 상황에 해당된것은 맞고, 본격적으로 동대문 시장이 침체된 시점은 코로나가 발생한 1년이후부터이며, 문제는 공실이 가장 심각해진 시점은 최근 1년사이입니다., 이유는 코로나 이후 어떻게든 버틴 상인들이 많았지만, 경기회복이 기대치만큼 되지 않고 계속 늦어지면서 그동안 쌓인 채무등이 감당하기 어려운 수준으로 결국 폐업을 선택한 경우가 크게 늘었기 때문입니다. 반대로 신규입점상인들은 그 수가 크게 줄면서 결국 공실이 심화되고 있는 상태입니다.
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Q. 자가로 집을 가지고 있는데, 재개발 지역으로 결정이 나게 되면 현재 자가로 가지고 있는 이 집은 어떻게 되는지 알려주시면 감사 드리겠습니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발 구역내 주택을 보유하고 있는 경우 개발사업에 조합원으로 참여를 하게 됩니다. 물론 가입을 원치않는 경우 매도청구등을 통해 주택을 팔고 이사를 하실수도 있고 그대로 조합원으로써 개발에 참여하게 되면 이후 개발된 주택에 입주할수 있는 권리인 입주권을 부여받게 됩니다. 물론 입주권이 있더라도 개발 후 주택의 가치차이에 대한 분담금을 내셔야 하지만, 경쟁없이 입주가 가능할수 있기에 유리하다고 볼수 있습니다, 그외 공사기간동안 이주를 해야하기 때문에 그에 따른 이사비용과 이주비용등을 지원받을수 있습니다.
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Q. 신탁부동산이 무엇이며 왜 최근에 이런 관련된 사기가 많아진건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 뉴스에 나온것은 월세도 보증금사기를 당할수있다는 이슈로 그 원인이 신탁부동산이라는 기사가 보도된것으로 알고 있습니다. 일반적으로 집주인이 은행에 대출을 받는 경우 등기부상 을구에 근저당이 설정되고 이는 중개시에 확인이 가능하나, 최근에는 신탁회사에 소유권을 넘기고 해당 신탁사로부터 수익권증증서를 받아 이를 담보로 은행에 대출을 받아 중개시에 등기부상 신탁등기외 아무런 저당물권이 없어 리스크가 없다고 판단 계약을 진행하는 경우가 많다고 합니다. 이럴경우 공매나 경매가 진행될 경우 현 임차인은 계약시 신탁회사로부터 받은 임대차동의서가 없는 경우에는 권리없는 임차인으로 그대로 보증금 피해를 보게 됩니다. 이러한 피해가 최근 늘어난 이유는 아무래도 중개사의 신탁에 대한 이해부족과 임차인 역시도 기존과 다른 방식의 사기유형이기에 사전예방이 쉽지 않았던 것으로 보입니다.
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Q. 0기 신도시는 어느 동네를 의미하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.0기 신도시는 1,2,3기 모두를 지칭하는 표현으로 이해하시면 됩니다. 얼마전에 이슈가 되었던 구인모집공고에 0명, 00명처럼 자리수를 표현한 것을 "0"명으로 이해하는 경우있었는데, 이와 마찬가지 표현으로 0기신도시라는 표현도 한자리수의 해당되는 신도시로 현재 1,2,3기 신도시가 있기 때문에 해당 신도시 모두를 포함하는 표현으로 보시면 됩니다,
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Q. 신혼희망타운의 청약 가능한 조건이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자세한 청약요건은 해당 청약의 입주자모집공고를 참고 하셔야 합니다. 일반적인 자격요건으로는 무주택세대 구성원이여 하고, 혼인 신고후 7년이내 또는 6세이하 자녀를 둔 부부거나 입주전까지 혼인신고를 완료할수 있는 예비부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모가정이여야 합니다. 그리고 소득 및 자산요건에는 가구소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 130%이하(맞벌이 140%)이하 총자산 3.62억이하여 합니다.
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Q. 최근 2010년대 이후 부동산 가격이 천정부지로 뛰어오른 이유는 무엇인가요? 젊은 청년들이 대출이 없이는 또는 대출을 끼고도 집을 구하기 힘든 상황입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격이 크게 상승했던 이유는 아무래도 정부의 정책실패에 따른 결과라고 볼수 있습니다, 특히 임대차3법등으로 인한 임대차가격상승과 정부의 저금리공공대출의 완화등이 영끌을 통한 주택수요를 크게 끌어올렸고 그에 따라 부동산 가격도 큰 폭으로 상승하게 되었다고 볼수 있습니다. 보통 부동산 시장의 특성상 정부는 일정부분 시장에 직,간접적으로 개입을 하게 되는데, 대표적으로 지방공사나 LH등을 통해 직접주택을 건설하여 시장내 공급하는 방법과 부동산 정책을 통해 간접개입을 하게 됩니다. 이러한 과정을 통해 저소득층이나 청년등에 대한 주거안정을 위한 정책을 추진하고, 부동산투기을 억제하고 부동산 가격안정화를 목표로 하게 됩니다, 문제는 이러한 정책들이 목표와 다른 결과를 시장에서 초래하는 경우가 많은 편이고, 그만큼 시장경제에서 정부의 개입만으로는 시장안정화가 어렵다는 의미로도 해석이 가능합니다.
부동산
Q. 스테그플레이션이라는 용어가 활용되는 곳은 무엇이며, 어떠한 의미를 함축하고 있는것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.스태그플레이션은 스태그네이션과 인플레이션의 합성어로 고물가와 경기침체가 동시에 나타나는 현상을 말합니다. 보통 경제학에서 경제가 좋으면 소비와 투자가 늘어나고 그에 따라 물가도 상승하는 현상이 나타나고 반대로 소비와 투자가 줄어들 경쟁력 확보하기 위해 물가가 동결되든 줄어드는게 일반적인데, 스태그플레이션은 이러한 고물가, 경기침체가 동시에 일어나는 것을 의미하기 때문에 경제학적으로 매우 안좋은 상황이라고 볼수 있습니다. 대표적으로 우리나라의 경우도 작년까지만 해도 고금리에 경기침체가 이어지는 과정에서도 물가가 계속 상승하는 현상이 나타났는데 이를 스태그플레이션이라고 볼수 있습니다.
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Q. 청년임대주택에서 나오는 전용면적의 85m2라고 나와있던데 그거는 평수가 어느정도 인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전용면적 85제곱은 평수로는 실평수 25평정도이고 공급면적으로는 아파트의 경우 33평형으로 볼수 있습니다. 보통 3.3제곱미터가 1평이고, 전용면적은 공급면적에서 공용면적을 제외한 실사용면적이기 때문입니다.
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Q. 경기도 평택시에 고덕 프리미엄 아울렛이 부도가 나고 평택의 반도체주변 부동산 상권 등이 무너졌다고 하는데요. 어떤정도인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2015년 삼성전자 유입에 따라 호재가 생긴 평택의 경우 8년이 지난 현재까지도 공실이 매우 많은 것으로 나와 있습니다. 심각한 곳은 건물의 70%까지 공실인 건물이 있고, 그외 건물도 상당수가 공실로 남아있는데, 이러한 이유로는 기대감에 따른 꾸준한 부동산 가격상승이 상가에서도 높은 분양가로 나타나면서 임대차 역시 높은 임대료가 형성되면서 이를 감당가능한 업종이 없는 상태입니다. 그리고 상권이 지역전반에 효과를 미치지 못하고 삼성캠퍼스 주변 일부에만 집중되면서 더욱 심화된 듯 보입니다. 다만 상권이 무너졌다기 보다는 형성되어 가는 과정으로 이해가 되며, 향후 교통과 국제도시 개발등 추가적인 개발이 예정되어 있는 만큼 해당 시기 도래시에는 또다른 변화가 나타날수도 있습니다.