안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
주식·가상화폐
Q. 맥시 도지라는 코인은 어떤 코인인가요??
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.맥시 도지(Maxi Doge , $MAXI) 는 2025년 7월 30일 이더리움 기반으로 등장한 헬창 콘셉트의 밈 코인입니다." 체급 240파운드 근육질 도지 " 로 표현되는 캐릭터는 고레버리지(최대 1000배) 거래와 ' 노 페인 , 노 게인 ' 정신을 상징하며 , 기존 도지코인 ($DOGE)과 시바이누($SHIB) 등과는 완전히 다른 방향으로 팬층을 끌어들이고 있습니다.(1) 컨셉 및 특성ㆍ 밈 중심 디자인 : 전형적인 귀여운 도지코인 이미지 대신 , 근육질의 ' 헬창 강아지 ' 를 내세워 강한 메시지를 전달합니다.ㆍ 고레버리지 거래 문화 표방 : 1000배 레버리지 트레이딩을 중심 테마로 , 체중트레이닝과 트레이딩 곡예를 밈으로 연결합니다.ㆍ 커뮤니티 중심 유틸리티 : 보유자 전용 트레이딩 리더보드 , 챌린지 , 커뮤니티 알파 공유 등의 참여 이벤트 중심 구조로 설계되어 있습니다.(2) 프리세일 성과와 토큰노믹스ㆍ 프리세일 초기 반응 : 출시 직후 단 몇 분~ 몇 시간 만에 10만 달러 이상 , 총 130만 달러 이상 모금 기록.ㆍ 토큰 구조 (총공급량) :40% 마케팅 , 25% Maxi Fund (펌핑/파트너십) , 15% 개발 , 15% 유동성 , 5% 스테이킹 보상.ㆍ 스테이킹 혜택 : 초기 참여자에게 1400% ~ 2600% APY 수준의 매우 높은 보상 제공. (icobench.com)(3) 장점ㆍ 낮은 시가총액의 성장 잠재력 : 아직 시가총액이 작아 시장 확대에 따라 빠른 성장의 가능성이 존재합니다.ㆍ 커뮤니티 및 참여 중심 전략 : 주간 챌린지 , 리더보드 , 알파 공유 등으로 커뮤니티 결속력을 강화하는 구조.ㆍ 밈으로서의 독창성과 유쾌함 : 밈 요소만으로 정체성을 구축한 순수 컨셉이 유머 감각으로 투자자 공감을 얻고 있습니다.(4) 단점 및 리스크ㆍ 실질 유틸리티 부족 : DeFi , 결제 , 게임등 실사용 기능없이 ' 밈 ' 과 커뮤니티 중심가치에 의존.ㆍ 극도로 높은 리스크 : 커뮤니티 분위기나 시장 밈 흐름에 따라 가격이 급등락할 수 있으며 , 고레버리지는 손실 가능성도 매우 큼.ㆍ 규제 및 신뢰 리스크 : 프리세일 단계이며 향후 거래소 상장 여부 , 법적 규제 상황 , 프로젝트 팀의 실행력 불투명.(5) 종합 평가 및 투자 관점MAXI 는 밈 코인의 본령에 충실한 공격적인 프로젝트로 , 커뮤니티 바이럴성과 극단적 성장성을 추구합니다.그러나 이는 곧 손실 가능성이 큰 투기성 자산임을 의미합니다.초기 정체 없이 ' 비트코인 스타일의 파워 밈 ' 을 지향하는 만큼 , 자본을 잃을 염려 없이 소액으로 접근하거나 전략적 스테이킹과 커뮤니티 참여를 통한 수익 구조로 활용할 수 있습니다.결론적으로 , 맥시도지(MAXI)는 " 도지코인의 헬창 버전 " 으로 , 고레버리지 트레이딩과 밈 , 커뮤니티로 무장한 순수 밈 코인입니다.높은 APY 스테이킹과 펌핑 중심의 문화는 매력적이지만 , 어떤 기술적 유틸리티도 제공하지 않고 매우 높은 투기 리스크를 동반합니다.밈 기반 대박 가능성에 투자할 용의가 있고 , 최대 손실을 감내할 수 있는 경우에 한해 소액으로 접근해 볼 수 있을 것입니다.결정은 언제나 본인의 책임입니다.ㅡ DYOR ( 자기 책임 하 조사) 하시길 권합니다.
주식·가상화폐
Q. 커버드콜 ETF 위험성에 대해 알려주요.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.커버드콜 ETF는 주가 상승 시 수익을 제한하는 대신 , 일정한 프리미엄 수익(옵션 프리미엄)을 안정적으로 얻기 위해 고안된 전략 상품입니다.특히 최근 국내에서는 KOSPI200을 기반으로 한 커버드콜ETF들이 연간 17~18% 수준의 수익률을 기록하며 투자자들 사이에서 큰 주목을 받고 있습니다.하지만 높은 수익률에만 매료되어 무작정 투자하기에는 주의할 점이 많습니다.(1) 커버드콜 전략의 구조와 장점커버드콜 전략은 기본적으로 주식을 보유하면서 동시에 콜옵션을 매도하는 방식입니다.옵션 매도 프리미엄을 통해 추가 수익을 확보할 수 있고 , 이는 박스권 장세에서 특히 효과적입니다.이 전략을 ETF로 구현한 상품은 , 개별 투자자가 옵션 매매를 하지 않아도 유사한 전략 수익을 얻을 수 있도록 설계되어 있습니다.(2) 겉으로 보이는 수익률의 함정 최근 한국 커버드콜 ETF들이 기록한 높은 수익률은 다음과 같은 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.ㆍ 2023년~ 2025년 사이 박스권 장세 : 큰 하락 없이 횡보하는 시장에서 커버드콜 전략이 가장 잘 작동함ㆍ 고배당 ETF 형태로 분배금 지급 : 분기 혹은 월 단위로 고수익이 지급되며 마치 " 고정 수익 " 처럼 보임.ㆍ 낮은 변동성과 금리 환경 : 옵션 프리미엄이 일정하게 유지되는 구조.하지만 이러한 수익률은 시장 환경이 유지될 때만 가능한 일시적 현상이며 , 시장이 상승하거나 급락할 경우 전혀 다른 결과가 나타날 수 있습니다.(3) 커버드콜 ETF의 핵심 위험성ㆍ 상승장에 대한 수익 제한콜옵션을 미리 매도한 상태이므로 , 기초지수가 급등할 경우 해당 이익을 전혀 가져가지 못합니다.즉 , 상승장에서 소외되는 구조입니다.ㆍ 하락장에서는 방어력이 미미콜옵션 프리미엄으로 일부 손실은 막을 수 있으나 , 주가 자체가 하락하면 ETF의 순자산가치도 크게 떨어집니다.원금 손실 가능성은 분명히 존재합니다.ㆍ 분배금 = 수익이 아님고배당처럼 보이는 분배금은 사실상 ETF의 자산 일부를 떼어내 지급하는 것이며 , 순자산가치(NAV)는 지속적으로 줄어들 수 있습니다.즉 , 분배금을 받고도 원금은 줄어드는 " 착시 수익 " 에 주의해야 합니다.ㆍ 한국시장 특유의 변동성미국 대비 시장 깊이가 얕고 외국인 수급에 따라 급격히 움직이는 국내시장에서 커버드콜 전략은 예기치 않은 손실을 야기할 수 있습니다.(4) 미국장과의 비교 : 왜 미국 커버드콜로 옮겨가는가?미국 커버드콜ETF는 SPY , QQQ 등 대형 성장주 기반의 기초자산과 더 넓고 안정적인 옵션 시장을 활용합니다.따라서 구조적으로 안정성과 유동성이 더 높습니다.특히 미국 시장은 장기적 우상향 추세가 뚜렷해 , 커버드콜 ETF를 활용하더라도 일정 수준 이상의 자본이득을 기대할 수 있습니다.반면 , 한국시장은 박스권이 길고 성장 동력도 약해 , 커버드콜 전략만으로는 장기적인 자산 성장에 한계가 있습니다.결론적으로 , 커버드콜ETF는 ' 원금 손실 없는 고정 수익 ' 이 아닙니다.커버드콜 ETF는 특정 시장 상황에서는 매력적인 수익을 제공할 수 있으나 , 그 수익은 시장 제한적 조건하에서만 유지됩니다.특히 분배금에 속아 장기 투자 시 원금이 서서히 녹아내릴 수 있으며 , 상승장에서는 수익을 제한받고 하락장에서는 방어력이 약합니다.따라서 커버드콜 ETF는 전체 자산의 보조적 투자 전략으로 고려해야 하며 , 장기 우상향이 기대되는 미국 시장 기반 ETF로의 분산 투자가 상대적으로 더 바람직한 선택이 될 수 있습니다." 지금은 수익이 좋더라 " 는 말에만 의존하지 말고 , 그 수익의 근본 구조를 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다.
부동산
Q. 계약 만로가 8월 2 일 입니다 재계약을 9월 말로 계약시 집주인한테 불이익 있나요 구청에 신고를 늦게해도 되나요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.주택임대차계약이 2025년 8월 2일에 만료되었고 , 임대인과 재계약 시점을 9월 말로 미루고자 하는 경우 , 이에 따른 법적ㆍ행정적 불이익 여부를 아래와 같이 살펴보도록 하겠습니다.(1) 재계약 시점 연기의 법적 문제임대차계약은 원칙적으로 계약서 작성일이 아닌 실제 효력 발생일(즉 , 입주일 또는 계약 갱신일 기준) 기준으로 인정됩니다.따라서 8월 2일에 계약이 종료되었음에도 9월 말에 재계약서를 작성한다면 , 8월 2일부터 9월 말까지는 계약 공백 상태가 됩니다.그러나 실제 계속 거주하고 있고 임대인과도 합의된 상태라면 묵시적 갱신으로 간주될 수 있습니다.다만 , 계약서 미작성 상태가 장기화되면 향후 분쟁의 소지가 크므로 , 임대차 조건에 합의가 되었다면 계약서 작성을 지연시키는 것은 바람직하지 않습니다.임차인이 여유가 없더라도 계약 자체는 먼저 작성하고 , 입금시기를 유예하는 방식으로 조율하는 것이 좋습니다.(2) 임대차 신고 지연의 문제2021년부터 시행된 ' 주택 임대차 신고제 ' 에 따라 , 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만원 초과인 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내에 관할 구청에 신고해야 합니다.만약 9월 말에 계약서를 작성하고 그 이후 신고한다면 , 실제 계약 갱신일이 8월 초일 경우 , 신고 지연으로 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.다만 , 계약서를 9월 말에 새로 작성했다면 그 시점이 신고 기산일이 되므로 , 실질적 과태료는 면할 수 있습니다.하지만 이는 형식상 처리일 뿐이며 , 임대인의 입장에서는 신고 지연 시 세금 관련 불이익이나 분쟁 발생 시 증명 부담 증가 등의 문제가 생길 수 있습니다.(3) 임대료 인상 한도 : 5% 규정의 기준임대료 인상에 대한 규제는 계약갱신요구권 행사 시에 적용됩니다.이 경우 임대료 총액 (보증금+월세 환산금액) 기준으로 직전 계약 대비 최대 5%까지만 인상이 가능합니다.ㆍ 월세를 보증금으로 환산할 때는 보통 100만 원당 월세 1만 원 , 즉 연 12%의 환산율을 적용합니다.ㆍ 예시로 , 기존 조건이 1,000만 원/110만 원(월세) 이고 , 이를 2,000만 원/115만 원으로 인상한다면 ,° 기존 환산가액 : 1,000 + (110×100) = 12,000만 원° 변경 후 환산가액 : 2,000 + (115×100) = 13,500만 원° 인상율 : (13,500 - 12,000) ÷ 12,000 = 12.5% 인상 -> 5% 초과로 불법따라서 , 계약갱신요구권을 행사한 임대차의 경우 , 임대인의 요구 (보증금 1,000만 원 인상 + 월세 5만 원 인상) 는 현행 법률상 허용되지 않으며 , 초과분은 무효가 됩니다.단 , 계약갱신요구권 없이 새로운 계약을 체결하는 경우라면 인상률 제한이 없습니다.하지만 이때도 임차인이 이를 문제 삼을 경우 , 갱신요구권을 거절한 근거가 정당한지 법적으로 다퉈질 수 있습니다.결론은 ,계약서 작성 지연 자체는 불법이 아니나 , 권리 보호 측면에서 바람직하지 않다.구청 신고는 계약일 기준 30일 내에 이뤄져야 과태료를 피할 수 있다.임대료 인상은 기존 계약의 갱신인 경우 총액 기준 5% 이내로 제한된다.새로운 계약으로 간주되는 경우 인상률 제한은 없지만 , 임차인이 이의를 제기하면 분쟁 소지가 있다.따라서 임대인 입장에서 불이익을 최소화하려면 , 합의된 내용은 서면으로 빠르게 작성하고 , 임대차 신고도 기한 내에 진행하는 것이 바람직합니다.
부동산
Q. 창원 상남동에 있는 성원 토월 아파트 복도식 아파트인가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.창원 상남동에 위치한 성원 토월 아파트는 실제로 복도식 구조를 가진 아파트로 알려져있습니다.복도식이란 , 각 세대의 현관이 공용 복도에 접해있는 구조로 , 보통 한 층에 여러 세대가 일렬로 배치되어 있는 형태입니다.이런 구조는 과거 1990년대까지 다수의 아파트에 채택되었으며 , 당시에는 효율적인 시공과 비용 절감을 위한 대안으로 널리 사용되었습니다.하지만 복도식 구조는 몇 가지 단점을 안고 있습니다.대표적으로는 프라이버시 침해와 보안 문제가 지적됩니다.누구나 복도를 자유롭게 오갈 수 있기 때문에 , 외부인의 접근이 상대적으로 용이합니다.또한 현관문 바로 앞이 복도이기 때문에 , 창문이나 출입문을 열었을 때 사생활이 쉽게 노출될 수 있습니다.특히 저층의 경우 방범 취약 우려가 높아집니다.그렇다고 해서 복도식 아파트가 무조건 위험하다고 단정할 수는 없습니다.관리 상태 , 보안 시스템 (예 : CCTV , 경비실 근접성) , 입주민들의 공동체 문화 등 실제 주거 안정성은 아파트 단지 관리 수준에 크게 좌우됩니다.성원 토월 아파트는 창원 도심에 위치해 있어 생활 편의성이 높고 , 다년간 거주민이 꾸준한 지역이기도 합니다.특히 전세로 들어가는 경우라면 , 장기적 투자보다 단기 주거 편의성에 초점을 맞춰 판단할 수도 있습니다.결론적으로 , 친구에게 복도식 구조의 단점은 충분히 알려주되 , 무조건 ' 위험하다 ' 고 단정짓기보다는 보안 시설이나 층수 , 단지 관리 상태 등도 함께 살펴 보고 결정하길 권하는 것이 바람직합니다.각자의 주거 가치 기준에 따라 복도식이 불편할 수도 있고 , 반대로 문제없이 거주할 수도 있기 때문입니다.
주식·가상화폐
Q. 코인, 주식 투자시 월급중 어느정도 비중으로 투자하는게 좋을까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.월급을 기반으로 투자할 때는 자산 배분과 리스크 관리가 핵심입니다.특히 코인 , 주식 , 채권처럼 위험 수준이 다른 자산에 투자하고 있다면 , 본인의 재무 상황과 투자 성향에 맞는 비중 설정이 중요합니다.아래와 같이 투자 자산별로 비중을 배분해 보겠습니다.(1) 코인 : 월급의 5~10% 이하암호화폐는 높은 수익을 기대할 수 있지만 , 그만큼 변동성과 위험도 매우 큽니다.따라서 생계나 긴급자금에 영향을 주지 않도록 월급의 5% 이내에서 시작하고 , 경험이 쌓이면 최대 10%까지 확장하는 것이 보통 권장됩니다.특히 단기 투기 목적보다는 분산투자와 장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.(2) 주식 : 월급의 20~40% 수준주식은 장기적으로 우상향하는 경향이 있으며 , 비교적 합리적인 위험을 감수하는 자산입니다.안정적인 직장과 꾸준한 수입이 있다면 월급의 40%까지 투자 가능하지만 , 상황에 따라 20%선에서 시작하는 것이 안전합니다.이 안에서도 국내외 , 성장주ㆍ배당주 등으로 분산 투자하는 것이 좋습니다.(3) 채권 및 현금성 자산 : 30~50% 이상 유지채권은 상대적으로 안정적이며 , 경제 위기 시 방어 수단이 됩니다.또한 투자 기회가 왔을 때를 대비해 일정 수준의 현금이나 CMA 계좌를 보유하는 것이 중요합니다.전체 자산에서 최소 30~50%는 저위험 자산에 배분해 안정성을 확보하는 것이 현명합니다.결론적으로 , 본인의 나이 , 직업 안정성 , 가계 지출 구조에 따라 조정은 필요하지만 , 일반적으로 코인 10% , 주식 30% , 채권 및 현금성 자산 30~60% 의 비율을 기준으로 삼을 수 있습니다.투자란 ' 수익 극대화 ' 이전에 ' 손실 최소화 ' 가 먼저 고려되어야 한다는 점을 항상 명심해야 합니다.월급에서 일정 금액을 먼저 저축한 후 , 잔여 금액으로 투자에 나서는 , ' 저축 우선 , 투자 후행 ' 전략도 추천할 만합니다.
주식·가상화폐
Q. 코인이 몽땅 없어져버렸어요 찾을수있을까요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.코인을 지인에게 맡겼다가 몽땅 도난당한 상황은 매우 심각하고 긴급한 문제입니다.코인은 현금처럼 되돌리기 어렵기 때문에 , 빠른 대응이 관건입니다.다음은 코인을 되찾기 위한 현실적인 방법을 알아보겠습니다.(1) 경찰신고 및 수사 협조구체적인 지갑 주소 , 거래 내역 , 거래소 계정 정보 등을 가능한 빠르게 제출하세요.경찰 사이버수사대는 이를 통해 도난된 코인이 어디로 이동했는지 추적할 수 있습니다.코인 흐름은 블록체인 상에 남기 때문에 , 지갑 이동 경로 분석이 가능합니다.(2) 거래소에 긴급 통보 코인이 이동된 지갑 주소가 확인되면 , 해당 지갑이 사용된 것으로 의심되는 국내외 거래소(빗썸 , 업비트 , 바이낸스 등)에 즉시 연락하여 자산 동결 요청을 해야합니다.경찰 수사 협조 공문이 있다면 훨씬 효과적입니다.(3) 블록체인 탐색기와 분석 툴 활용이더리움 , 비트코인 등 주요 코인들은 블록체인 탐색기를 통해 누구나 이동 경로를 추적할 수 있습니다.ㆍ Etherscan (이더리움 기반 토큰)ㆍ Block chain.com (비트코인)더 전문적인 분석이 필요하다면 chainalysis , CipherTrace , TRM Labs 같은 블록체인 포렌식 업체에 의뢰할 수도 있습니다.다만 비용이 큽니다.(4) 변호사 선임 및 민사소송 준비상대방이 명확히 확인된다면 형사 외에도 민사 소송을 통해 손해배상을 청구할 수 있습니다.상대방 자산이 있다면 가압류도 고려할 수 있으며 , 이를 통해 나중에 일정 금액을 회수할 가능성이 생깁니다.(5) 재발 방지를 위한 교훈 이번 사건을 계기로 , 타인에게 코인을 맡기는 행위는 절대 금물임을 기억해야 합니다.콜드월렛 , 하드웨어 월렛 등을 직접 관리하는 습관을 들이는 것이 가장 안전합니다.결론적으로 , 코인 도난은 돌이키기 어려운 피해지만 , 빠르게 대응하면 회수 가능성도 존재합니다.수사기관 협조 , 거래소 통보 , 블록체인 분석 등 다각적인 접근이 필요합니다.마음이 무척 힘드시겠지만 , 감정적으로 대응하지 말고 차근차근 절차를 밟아가시길 바랍니다.
주식·가상화폐
Q. 현재 주식, 코인 갑자기 가격이 폭락하는데 왜 그럴까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.주식과 코인 가격이 갑자기 폭락하는 이유는 단일한 원인보다는 다양한 경제적 , 정치적 , 심리적 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.8월 초 발생한 급락 역시 몇 가지 핵심적인 배경을 지니고 있습니다.(1) 급조된 한ㆍ미 관세협정에 따른 불합리성 대두 ㆍ관세 인상 우려 : 관세율이 15%로 낮아졌다해도 , 기존 자유무역체제(FTA) 에서 무관세였던 상태와 비교하면 실효 관세율은 오히려 높아졌습니다.이는 한국 기업의 수익성에 부담을 주며 투자 심리에 부정적 영향을 줍니다.ㆍ 시장 불확실성 확대 : 협상 과정이 구두상으로 급히 이뤄졌고 , 아직 " 서면 합의문 " 이 존재하지 않는다며 한국 무역부 장관이 언급한 것처럼 , 정책의 불투명성이 투자자들의 불안을 증폭시켰습니다.ㆍ 글로벌 무역 리스크 : 미국이 주요 국가들에 일괄적으로 15~20% 수준의 고율 관세를 부과하는 가운데 , 한국만 특별히 유리하게 보호받는 상황이 아니라는 인식이 시장의 리스크 프리미엄을 키웠습니다.(2) 미국 경제지표와 금리 불확실성최근 발표된 미국의 고용 지표가 예상보다 강하게 나오면서 , 연준(FED)이 기준금리를 더 오래 높은 수준으로 유지할 가능성이 제기되었습니다.이는 투자자들에게 긴축 지속에 대한 우려를 안겨주며 , 위험자산인 주식과 암호화폐에서 자금을 빼게 만듭니다.고금리는 기업의 이익을 압박하고 , 코인 시장의 유동성도 줄어들게 만듭니다.(3) 글로벌 지정학적 리스크 중동 , 특히 이란과 이스라엘 사이의 긴장 고조 , 혹은 중국과 대만 문제 , 러시아-우크라이나 전쟁 관련 새로운 충돌 등이 불안심리를 자극했을 가능성이 있습니다.이러한 지정학적 리스크는 글로벌 자본시장의 불확실성을 키우고 , 안전자산 선호로 이어져 주식과 코인매도가 나타납니다.(4) 암호화폐 시장의 구조적 취약성코인 시장은 전통 금융시장보다 변동성이 크며 , 특정 고래(large holder)의 매도 , 파생상품 시장에서의 강제 청산 (liquidation) , 혹은 디파이 관련 보안 이슈 등으로 순식간에 대량 매도가 일어날 수 있습니다.이 과정에서 연쇄적인 하락이 발생하면서 낙폭이 커지는 경향이 있습니다.(5) 투자심리 악화와 기술적 매도 신호지속된 상승 후 피로감이 쌓였다가 , 차트 상 주요 지지선이 붕괴되면서 자동 매도 주문이 작동하는 경우도 많습니다.특히 AI 알고리즘 트레이딩이 활성화된 시장에서는 짧은 시간 안에 하락폭이 확대되기 쉽습니다.결론적으로 , 이번 주식과 코인 시장의 급락은 금리 지속 우려 , 한ㆍ미 관세협상 파장 , 지정학적 불안 , 그리고 코인 시장 특유의 변동성과 심리적 요인이 동시에 작용한 결과로 볼 수 있습니다.이러한 시장 급변 상황에서는 감정적인 대응보다 냉정한 관찰과 리스크 관리가 중요하며 , 상황이 안정된 후 재진입 여부를 판단하는 것이 바람직합니다.
주식·가상화폐
Q. 국내 ETF가 미국 거 보다 좋은 게 뭐가 있을까요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 국내 증시의 급락은 많은 투자자에게 충격을 안겼습니다.국내 ETF에 투자하고 있는 투자자 입장에서는 깊은 회의감과 멘붕을 경험했을 것입니다.이런 상황 속에서 " 국내ETF가 과연 미국 ETF보다 나은 점이 있는가? " 라는 의문이 자연스럽게 떠오릅니다.아래는 국내ETF가 미국ETF보다 상대적으로 우위에 있는 몇 가지 요소를 간략히 살펴보겠습니다.첫째 , 환율 리스크가 없다는 점입니다.미국ETF에 투자할 경우 원화를 달러로 환전해야 하며 , 이후 환율 변동에 따른 손익까지 감안해야 합니다.이는 주가 수익과 무관하게 투자 성과에 영향을 미칠 수 있습니다.반면 국내ETF는 원화로 거래되기 때문에 환헤지 없이도 단순한 주가 수익에 집중할 수 있습니다.둘째 , 세금 측면에서 유리합니다.미국ETF의 경우 매도 시 양도소득세(기본공제 250만 원 후 22%) 가 부과되며 , 배당 소득도 미국에서 15% 원천징수됩니다.반면 국내ETF는 국내 주식형ETF에 한해 매매차익에 세금이 붙지 않고 , 분배금에 대해서만 15.4% 배당소득세가 부과됩니다.이는 장기적으로 복리효과를 고려할 때 결코 무시할 수 없는 차이입니다.셋째 , 거래 접근성과 편의성이 높습니다.미국ETF는 밤에 거래해야 하고 , 정보도 영어 기반 자료가 대부분입니다.반면 국내ETF는 장중에 실시간으로 거래 가능하며 , 정보 탐색도 수월합니다.이는 특히 장기 투자자뿐만 아니라 단기 트레이더에게도 장점입니다.넷째 , 특화된 테마 및 시장 접근성입니다.국내ETF는 한국 시장 특성에 맞춘 테마 ETF , 예컨대 K-콘텐츠 , 반도체 , 2차전지 , 리츠 등 다양한 상품군이 빠르게 출시되고 있어 , 특정 산업에 집중 투자하고 싶은 국내 투자자에게 유리합니다.물론 변동성이 큰 국장의 특성과 낮은 성장성에 대한 우려도 존재합니다.하지만 환리스크 회피 , 세제 혜택 , 높은 접근성과 정보 접근성 등의 요소를 종합적으로 고려하면 , 국내ETF는 여전히 유의미한 투자수단이라할 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 매도할 때 어떤 비용들이 발생하는지, 차익 없이 팔면 양도소득세를 안 내도 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.아파트를 매도할 때는 단순히 매수자에게 넘기는 것 이상의 다양한 비용이 발생하며 , 세금 문제도 함께 고려해야 합니다.특히 최근에 아파트를 매수했지만 , 부득이한 사정으로 단기간 내에 매도해야 하는 경우에는 경제적 손실뿐 아니라 예상치 못한 세금 부담까지 발생할 수 있습니다.아래는 지방 중소도시의 아파트를 차익 없이 혹은 손해를 보고 매도하는 경우에 발생할 수 있는 대표적인 비용과 세금에 대한 설명입니다.(1) 양도소득세 : 손해보면 부과되지 않는다.양도소득세는 부동산을 팔아서 발생한 차익(양도차익) 에 대해 부과되는 세금입니다.즉 , 매입 가격보다 싸게 팔 경우에는 차익이 없기 때문에 양도소득세는 원칙적으로 부과되지 않습니다.그러나 양도차익을 계산할 때는 단순히 매수-매도 가격만 보는 것이 아니라 , 취득세 , 중개수수료 , 법무사 비용 등 취득 및 양도 시의 부대비용을 모두 반영하므로 , 실질적으로 손해인지 아닌지를 세무적으로 따져야 합니다.어쨋든 매입가보다 낮게 파는 경우에는 세금이 발생하지 않을 가능성이 높습니다.※ 중요점 : 단기매도의 경우에도 차익이 없으면 양도세는 없다.다만 차익이 있다면 보유기간이 1년 미만이면 70% , 2년이면 60%의 중과세율이 적용된다.(2) 중개수수료 : 무조건 발생하는 비용매도를 할 때는 공인중개사에게 중개수수료를 지급해야 합니다.이는 지역과 거래금액에 따라 다르며 , 지방 중소도시의 경우 아파트 매매 시 일반적으로 거래금액의 0.4% 한도 내에서 협의됩니다.예를 들어 2억 원에 매도할 경우 최대 80만 원 정도가 될 수 있습니다.(3) 기타 부대비용 ㆍ 취득세는 매수 시에만 발생하므로 이번 매도 시점에서는 발생하지 않습니다.ㆍ 인감증명서 발급수수료 , 등기 이전에 필요한 서류 준비 비용 등 소액의 행정비용이 발생할 수 있습니다.ㆍ 잔금일 기준 1월1일 이후까지 보유했다면 , 재산세 일할 계산을 통해 일부 납부해야 할 수도 있습니다.(4) 1세대 2주택 여부 및 비과세 요건질문에 따르면 시골 주택이 하나 더 있고 , 현재 매도하려는 아파트는 최근 매수한 것이므로 1세대 2주택자로 분류될 수 있습니다.다만 , 시골 주택의 경우에는 일정 요건을 만족하면 비과세 대상 농어촌주택으로 간주되어 중복주택으로 보지 않을 수 있습니다.이 부분은 세무 전문가의 확인이 필요합니다.결론적으로 , 현재 상황에서는 아파트 매도 시 양도차익이 없기 때문에 양도소득세는 발생하지 않을 가능성이 높으며 , 주된 부담은 중개수수료 및 소액의 행정비용입니다.그러나 만약 추후에 매매 금액이 매입가보다 높아진다면 단기 보유에 따른 중과세율이 적용될 수 있으니 주의해야 합니다.또한 , 시골 주택과의 관계에 따라 주택 수 산정이 달라질 수 있으므로 , 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있는지 사전 검토가 필요합니다.
부동산
Q. 지금 전국적으로 공실 상황이 좀 심각한 정도인가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 전국적인 공실 상황은 과거에 비해 분명히 심각한 수준에 이르렀다는 평가가 많습니다.(1) 현황 : 전국적인 공실 증가2024년 하반기부터 2025년 현재까지 , 오피스텔ㆍ상가ㆍ주택을 불문하고 전반적인 공실률이 상승세입니다.특히 지방 중소도시나 신도시 외곽 지역의 상가는 ' 유령상가 ' 라는 말이 붙을 정도로 공실이 장기화되고 있으며 , 수도권 일부 신축 상가나 신규 주거단지도 분양,완료후 공실 상태가 지속되고 있습니다.ㆍ 전국 중대형 상가 공실률은 약 13.0%로 , 즉 전국에 있는 10곳 중 1곳 꼴로 비어 있는 상가입니다.집합형 상가는 10.09% , 소규모 상가는 6.74% 수준입니다. (economy chosen.com)ㆍ 2024년 2분기 기준으로도 중대형 상가는 13.8% , 오피스 포함 전체 사무공간 공실률은 8.6%로 집계되어 , 전반적으로 상당히 높은 수준임을 보여줍니다. (KOSIS)ㆍ 서울 지역 집합 상가 (번화가 중심)공실률은 약 9.08%로 , 특히 용산역 상가는 37.6% , 청량리 27.6% , 영등포 23.9% 등 일부 상권은 훨씬 높은 공실률을 기록 중입니다. (economy chosen.com)(2) 핫플레이스도 예외 아님이전에는 홍대 , 강남 , 성수 등 이른바 ' 핫플 ' 지역은 예외였지만 , 최근에는 이곳들에서도 임대료 상승 , 소비 침체 , 상권 포화 등의 영향으로 공실이 눈에 띄게 늘고 있습니다.특히 코로나 이후 창업 붐이 일면서 상가 공급은 급증했으나 , 수요는 그만큼 회복되지 못해 나타나는 현상입니다.(3) 과거에도 있었던 현상인가?공실 증가 자체는 경기 침체기마다 반복적으로 나타나는 현상이지만 , 이번처럼 전국적으로 동시에 , 그리고 장기화되는 양상은 비교적 이례적입니다.특히 최근 몇 년 사이 저금리 시대에 상가ㆍ오피스텔에 대한 투자가 과열되면서 ' 공급과잉 ' 이 누적되었고 , 여기에 고금리와 경기 침체 , 인구 감소가 겹치며 과거보다 더 심각한 상황이 된 것입니다.결론적으로 , 현재의 공실 상황은 단순한 일시적 침체라기보다는 구조적인 변화의 신호로 볼 수 있습니다.수요 감소와 고정비 증가가 맞물리며 상업 부동산 시장의 패러다임 자체가 바뀌고 있으며 , 이는 지방뿐 아니라 수도권과 핫플레이스에도 영향을 미치고 있습니다.예전에도 경기 불황 때 공실은 늘었지만 , 지금처럼 ' 지속성 ' 과 ' 전국성 ' 을 갖춘 공실 문제는 드문 경우로 평가됩니다.