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안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.

안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.

윤민선 전문가
프로에셋투자
Q.  코인 커뮤니티 가보면 왜 분위기가 막장스럽나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.코인 커뮤니티는 종종 막장스럽고 혼탁한 분위기로 지적받습니다.주식 커뮤니티와 비교했을 때 유난히 과격하고 선동적이며 , 조롱과 비방이 난무하는 특성이 두드러집니다.그 원인은 몇가지 구조적ㆍ심리적 요인으로 설명할 수 있습니다.첫째 , 진입장벽의 차이입니다.주식은 일정수준의 금융지식과 제도 이해가 필요하지만 , 코인은 누구나 쉽게,지갑을 만들고 거래할 수 있습니다.이로 인해 다양한 배경과 연령층의 사람들이 대거 유입되며 , 정보의 질과 토론의 수준이 고르지 못한 상태로 형성됩니다.둘째, 극단적 수익과 손실 경험이 커뮤니티 분위기를 자극적으로 만듭니다.하루아침에 수십 배 수익을 얻은 사람과 전 재산을 잃은 사람이 한 공간에 공존합니다.이들은 과도한 감정의 기복 속에서 타인에 대한 배려보다는 감정의 분출을 우선시하게 됩니다.자연스레 조롱 , 분노 , 선동이 빈번해집니다.셋째 , 규제의 부재와 익명성입니다.주식 커뮤니티는 일부 사이트가 실명제나 관리 체계를 갖추고 있는 반면 , 대부분의 코인 커뮤니티는 익명 기반으로 운영됩니다.익명성은 책임 없는 언행을 부추기고 , 극단적 표현도 쉽게 표출하게 만듭니다.넷째 , 투기적 성격이 강한 시장 특성도 작용합니다.암호화폐는 본질적 가치나 수익 모델보다도 심리와 유행 , 커뮤니티 여론에 의해 가격이 움직이는 경향이 큽니다.이로 인해 누군가의 말 한마디에 가격이 출렁이고 , 이를 이용한 ' 선동 ' 이나 ' 펌핑 ' 이 구조적으로 빈번해질 수밖에 없습니다.요약하자면 , 코인 커뮤니티의 막장스러운 분위기는 낮은 진입장벽 , 극단적 감정 , 익명성과 규제 부재 , 투기적 생태계가 복합적으로 작용한 결과입니다.이는 단순한 이용자 개인의 문제를 넘어서 , 구조적 환경이 만들어낸 사회적 현상이라 할 수 있습니다.
Q.  미성년자도 isa계좌만들수 있는지 궁금해요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.ISA(개인종합자산관리계좌)는 다양한 금융상품을 하나의 계좌에서 통합적으로 운용하고 , 세제혜택을 받을 수 있는 계좌로 많은 투자자들에게 주목받고 있습니다.그렇다면 미성년자도 ISA 계좌를 만들 수 있을까요?결론부터 말하자면 , 미성년자도 ISA 계좌개설이 가능합니다.다만 몇가지 조건과 절차를 충족해야 합니다.첫째 , 미성년자의 법정대리인(보통 부모)의 동의 및 관련 서류 제출이 필수입니다.구체적으로 가족관계를 증명할 수 있는 서류(주민등록등본 등) 와 법정대리인의 신분증 , 그리고 법정대리인 동의서 등을 요구하는 경우가 많습니다.따라서 단순한 온라인 클릭만으로 개설이 가능한 성인과 달리 , 미성년자의 경우에는 비대면 개설이 어렵고 대면 개설이 일반적입니다.둘째 , 일부 증권사에서는 제한적으로 비대면 계좌 개설을 허용하기도 합니다.예를 들어 본인(미성년자)의 휴대폰 명의가 있고 , 부모 명의와 가족관계 증명이 가능한 경우에 한해 비대면 절차를 지원하는 경우도 있지만 , 이는 증권사마다 다르므로 개별적으로 확인이 필요합니다.셋째 , ISA계좌는 1인 1계좌만 허용되기 때문에 자녀 명의로 이미 개설된 ISA가 있다면 중복 개설은 불가능합니다.또한 미성년자 ISA의 납입한도는 성인과 동일하게 연 2,000만 원이지만 , 실제 납입 여건이나 상품 구성은 법정대리인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.결론적으로 , 자녀 명의의 ISA 계좌도 개설은 가능하지만 법정대리인의 협조와 대면 절차가 필요한 경우가 많다는 점을 유의해야 하며 , 가능한 증권사에 미리 확인 후 준비서류를 갖춰 방문하는 것이 안전합니다.ISA의 세제 혜택은 장기적인 자산 형성에 유리하므로 , 자녀의 미래를 위한 전략적인 시작으로 고려해볼 만한 선택입니다.
Q.  2주택 양도소득세 비과세 요건 문의드립니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.2주택자의 양도소득세 비과세 요건은 주택 보유 순서 , 보유 및 거주 요건 , 지역 요건 등에 따라 복잡하게 달라집니다.질문자는 현재 군포 A아파트를 10년 보유(5년 실거주) 하고 있으며 , 경기도 광주 B아파트를 5년째 보유 중입니다.B아파트는 취득 당시 비조정대상지역이었다는 점이 중요합니다.(1) A아파트를 보유한 상태에서 B아파트를 매도하면 양도세 비과세가 가능한가?결론부터 말하자면 , 경기도 광주 B아파트가 취득 당시 비조정대상지역이였고 , 2년 이상 보유했다면 , A아파트를 보유한 상태에서도 B아파트 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.다만 , 다음 요건을 반드시 충족해야 합니다.ㆍ B아파트를 취득할 당시 비조정대상지역이었고 ,ㆍ 2년 이상 보유 요건만 충족하면 비과세가 가능하며 ,ㆍ 일시적 2주택 요건이 아닌 , " 비조정대상지역주택 " 의 특례 규정이 적용됩니다.2021년 1월 1일 이후부터는 조정대상지역 내 주택은 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주 요건까지 필요하지만 , 비조정대상지역 주택은 여전히 보유기간 요건 (2년) 만 충족하면 비과세 요건에 해당됩니다.따라서 , B아파트 매수 당시 비조정대상지역이 맞고 , 2년 이상 보유한 사실이 입증된다면 , A아파트를 보유하고 있더라도 B아파트 양도 시 비과세가 가능합니다.(2) B아파트의 비과세를 위해 A아파트를 먼저 매도해야 할까?그럴 필요는 없습니다.B아파트가 비과세 요건을 충족하고 있다면 , A아파트를 매도할 필요 없이 B아파트를 먼저 매도해도 비과세를 받을 수 있습니다.물론 이때 B아파트의 취득 시점과 해당 지역의 조정대상지역 여부가 핵심 변수이며 , 정확한 취득일과 국토부의 해당 시기 조정대상지역 지정 여부 확인이 필요합니다.정리하자면 ,ㆍB아파트가 취득 당시 비조정대상지역이었다면 , 2년 이상 보유 후 양도할 경우 비과세 가능ㆍ A아파트를 보유하고 있더라도 , B아파트 양도시 비과세 요건 충족 가능ㆍ 따라서 A아파트를 먼저 매도할 필요는 없음단 , 해당 판단은 정확한 취득일 , 지역 지정 당시의 규제 여부를 기준으로 하므로 , 국세청 홈택스 ' 조정대상지역 조회 서비스 ' 에서 당시 기준을 확인하거나 , 세무사 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.
Q.  전세 사기 주택을 lh가 매입하고 보상해주면 최우선 변제금 이상으로 받을 수 있나요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세사기를 당했을 때 가장 걱정되는 부분은 돌려받지 못한 보증금의 회수 여부입니다.특히 다가구ㆍ도시형생활주택 등에서 다수의 세입자가 존재하고 , 해당 주택에 선순위 근저당이 다수 설정되어 있다면 후순위 세입자는 일반적으로 ' 최우선 변제금 ' 범위 (수도권 외 지역 기준 2,800만 원) 외에는 보증금을 돌려받기 매우 어렵습니다.그러나 최근 LH(한국토지주택공사) 의 전세사기 피해자 구제를 위한 매입 사업이 시행되며 , 후순위 세입자에게도 일정 수준의 보상이 가능해질 여지가 생겼습니다.LH매입 제도란 , 전세사기 피해 주택을 LH가 직접 매입해 공공임대주택으로 전환하고 , 기존 세입자에게 우선 입주권을 주는 동시에 보증금 반환도 일정 수준 보전해주는 제도입니다.이 과정에서 가장 중요한 요소는 해당 주택이 LH매입 요건을 충족하느냐와 매입가격 산정 시 세입자의 피해금액이 얼마나 인정되느냐 입니다.피해 세입자 입장에서 가장 궁금한 건 , ' 내가 받은 보증금 전액 또는 최우선 변제금 이상을 받을 수 있느냐 ' 일 것입니다.LH는 매입가 범위 내에서 가능한 최대한 기존 세입자에게 보증금을 돌려주려 합니다.하지만 중요한 전제는 LH가 매입할 때 감정평가를 통해 매입가를 책정하고 , 그 매입가 내에서 선순위 채권자(근저당권자) 와 세입자의 권리를 합산해 조정한다는 점입니다.즉 , 이미 근저당이 많이 설정되어 있다면 그 권리가 우선 보호되므로 , 세입자에게 돌아올 수 있는 금액은 제한적일 수 밖에 없습니다.다만 , LH가 피해자 구제를 최우선 가치로 둘 경우 선순위 채권자와 조정을 통해 일정 금액을 양보받아 세입자의 피해보전을 일부 확대하는 경우도 있습니다.실제로 이런 방식으로 최우선 변제금 이상을 돌려받은 사례도 있습니다.※ 국토부는 최우선 변제금을 보장하는 경우 , 피해회복율이 55%에서 78% 수준 이상으로 나타나며 , 일부는 1.3배 (130%)이상 회복된 경우도 있다고 분석했습니다.결론적으로 , 질문자의 경우처럼 6,000만 원의 후순위 전세보증금을 가진 상태라면 , 통상적으로는 최우선변제금 2,800만 원 외에 추가 회수는 어렵습니다.그러나 LH매입을 신청해보는 건 충분히 시도할 가치가 있습니다.집의 매입 가능성 여부 , 채권자 조정 가능성 , 보증금 회수 가능 금액 등은 LH가 현장조사 및 감정평가 후 판단하므로 , 당장 포기하기보다는 지자체나 LH 전세사기 피해자 전담 창구에 문의하여 신청을 진행해보는 것이 바람직합니다.요약하면 , 최우선변제금 외 보증금 회수가 가능할 수도 있으나 , 이는 LH의 매입가와 선순위 채권 정리 결과에 따라 달라지므로 , LH 매입을 시도해보는 것은 현실적인 회수 가능성을 높이는 유일한 길일 수 있습니다.
Q.  중도퇴실 후 계약서 부동산에 맡기는 이유
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.중도퇴실 후 집주인이 부동산에 계약서를 맡겨달라는 이유는 일반적으로 다음과 같은 법적ㆍ실무적 목적 때문입니다.(1) 보증금 반환 시점 조율중도퇴실의 경우 , 기존 임대차 계약은 잔존하되 실제 입주는 끝나게 됩니다.이때 집주인은 새 세입자를 구해 보증금을 충당한 뒤 반환하려는 경우가 많습니다.ㆍ 계약서를 부동산에 맡기면 , 집주인 입장에서 " 보증금 반환은 새 세입자 계약과 연동됨 " 을 확실히 하기 위한 장치가 됩니다.ㆍ 다시 말해 , 임차인이 이사를 나가더라도 계약이 완전히 종료된 것이 아님을 명확히 하기 위함입니다.(2) 임대인 보호 및 법적 증거 확보 ㆍ 계약서를 집주인이 갖고 있지 않고 부동산이 보관하면 , 추후 보증금 반환이나 권리주장과 관련된 중립적 증거 확보의 의미도 있습니다.ㆍ 특히 부동산이 중개한 계약일 경우 , 제3자인 공인중개사가 서류를 보관하는 것이 분쟁 방지 차원에서 안전합니다.(3) 새 임차인 계약 시 계약서 확인 필요ㆍ 집주인이나 부동산은 기존 계약을 근거로 잔여 계약 기간 , 조건 등을 확인해야 새 세입자와 계약할 수 있습니다.ㆍ 계약서를 보관하면 이를 즉시 참고하거나 , 새로운 계약자에게 이전 조건 설명 시 도움이 됩니다.(4) 계약 종료와 관련된 안전장치ㆍ 중도 퇴실은 엄밀히 말하면 기존 계약의 일방적 해지가 아니므로 , 계약서 원본을 부동산이 보관함으로써 임차인과 임대인 모두에게 " 계약 중간 종료에 따른 법적 안전장치 " 가 됩니다.ㆍ 예를 들어 , 보증금을 반환받고도 이후 권리 주장을 하는 사태를 방지하는 효과도 있습니다.정리하자면 , 중도퇴실 시 계약서를 부동산에 맡기자는 요청은 보증금 반환 조건 , 새로운 계약자와의 연계 , 법적 증거 확보 등을 위해 흔히 사용되는 실무적 절차입니다.신뢰할 수 있는 중개사무소라면 맡겨도 무방하지만 , 사본을 반드시 확보해 두고 , 퇴실 합의 내용을 문서화해두는 것이 중요합니다.필요 시 해당 내용을 문자 또는 공인중개사의 확인서로 남기면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
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