안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
주식·가상화폐
Q. MZ세대가 주식 대신 코인에 몰리는 사회적 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.MZ세대 , 특히 20~30대는 전통적인 주식보다 암호화폐(코인) 에 더 많은 관심과 투자를 보이는 경향이 뚜렷합니다.이는 단순한 수익률 기대 이상의 , 세대적ㆍ사회적 맥락이 반영된 현상으로 해석할 수 있습니다.첫째 , 기회의 비대칭성입니다.MZ 세대는 부모 세대와 달리 부동산 , 정규직 , 주식 등 기존의 부(富) 축적 수단에 상대적으로 늦게 진입했습니다.이미 상승해버린 집값과 주가 앞에서 " 정석대로 해선 기회를 잡을 수 없다 " 는 인식이 강합니다.반면 코인은 여전히 ' 낮은 진입장벽 ' 과 ' 단기간에 큰 수익을 낼 수 있는 가능성 ' 을 상징하며 , 새로운 기회의 영역으로 여겨집니다.둘째 , 디지털 네이티브로서의 감각입니다.MZ세대는 인터넷 , 게임 , 가상 세계에 익숙한 세대입니다.이들에게 블록체인 , 디지털 자산 , NFT 등은 생소한 개념이 아니라 자연스러운 기술 환경의 일부입니다.이로 인해 코인 투자는 ' 이질적인 투기 ' 가 아니라 ' 자기 세계 안의 경제 활동 ' 으로 받아들여집니다.셋째 , 즉각성과 변동성에 대한 수용성입니다.코인은 하루에도 수십 퍼센트씩 오르내리는 극심한 변동성을 보입니다.하지만 MZ세대는 모바일 트레이딩 , 실시간 정보 소비 , 단기 콘텐츠 소비에 익숙한 세대로서 이러한 속도감과 자극을 불편하게 느끼지 않습니다.오히려 주식의 ' 느리고 답답한 움직임 ' 이 지루하게 느껴지기도 합니다.넷째 , 불확실한 미래에 대한 반항입니다.정규직의 불안정 , 연금에 대한 불신 , 고용 유연화 등으로 인해 MZ세대는 ' 성실히 살아도 보장받을 수 없다 ' 는 체념을 안고 있습니다.이 때문에 리스크를 감수하더라도 빠른 자산 증식을 노리는 방법 , 즉 코인 투자가 정서적으로 더 잘 맞는 경향이 있습니다.결론적으로 , MZ세대의 코인 선호는 단순한 유행이 아니라 기회의 절박함 , 디지털 문화 , 감각의 차이 , 구조적 불안이 복합적으로 작용한 사회적 선택입니다.주식은 여전히 건전한 투자처지만 , MZ세대에게 코인은 그 이상의 의미를 지닙니다.그것은 ' 기존 질서에 대한 도전 ' 이자 ' 새로운 질서 속에서의 생존 전략 ' 이기도 합니다.
주식·가상화폐
Q. 뉴스를 보다가 밈주식이란 용어가 나오는데 이건 뭔가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.밈주식(Meme Stock) 이란 무엇인가?' 밈주식(Meme Stock) ' 이란 인터넷 커뮤니티나 SNS , 특히 레딧(Reddit) , 트위터(X) , 디스코드 등에서 바이럴처럼 퍼지며 개인 투자자들 사이에서 급격히 주목받아 급등락하는 주식을 말합니다.이 용어는 ' 밈(meme) ' 이라는 단어에서 유래했는데 , 밈이란 사회적으로 퍼지는 유행이나 유머 요소를 의미하며 , 이러한 특징이 주식에도 적용된 것입니다.밈주식의 대표적인 사례로는 2021년 초 미국에서 폭등한 게임스탑 (GameStop) 과 AMC엔터테인먼트(AMC)가 있습니다.이들은 원래 시장에서 주목받지 못하거나 실적이 부진한 기업이었지만 , 대형 기관의 공매도에 맞서기 위한 개인투자자들의 ' 집단 매수 ' 움직임이 인터넷 커뮤니티를 통해 확산되며 폭발적인 가격 상승을 이뤘습니다.이 현상은 ' 월스트리트베츠(WallStreetBets) ' 라는 레딧 게시판에서 특히 강하게 나타났습니다.밈주식의 특징은 다음과 같습니다.첫째 , 기본적인 기업 가치보다는 커뮤니티의 정서와 유행에 따라 움직입니다.이는 전통적인 펀더멘털 분석이 통하지 않는 시장의 변칙적인 흐름을 보여줍니다.둘째 , 짧은 시간에 극심한 변동성을 보입니다.하루 만에 수십 퍼센트가 오르거나 떨어지기도 하며 , 이는 투기적 성격을 강하게 가집니다.셋째 , 개인 투자자 주도 현상입니다.기관이나 헤지펀드보다 일반 대중의 참여가 핵심 동력이 되며 , 종종 ' 기득권에 맞서는 반란 ' 이라는 상징성을 갖기도 합니다.이는 코인 시장의 ' 밈코인(meme coin) ' 과 유사합니다.도지코인(Dogecoin) , 시바이누 (ShibaInu)처럼 농담이나 인터넷 밈에서 출발한 코인이 대중의 관심과 유행에 힘입어 급등하는 것과 비슷합니다.결론적으로 , 밈주식은 단순한 투자가 아닌 일종의 문화적ㆍ사회적 현상이며 , 금융 시장의 새로운 세대 변화와 온라인 커뮤니티의 힘을 보여주는 상징이기도 합니다.하지만 그만큼 위험성도 크므로 투자의 경우에는 신중한 접근이 필요합니다.
부동산
Q. 친척 집으로의 전입신고를 통해 세대 분리하는 경우
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.청년도약계좌 가입을 위한 가구원 소득 요건을 충족하기 위해 친척 집으로 전입하여 세대 분리를 고려하는 사례는 현실에서 종종 발생하는 고민입니다.이에 따라 주소지 , 세대주 요건 , 정부24 입력 방식 ,그리고 친척 측에 대한 영향 등을 중심으로 다음과 같이 정리할 수 있습니다.(1) 같은 주소지에서 세대분리 및 세대주 인정 가능 여부같은 주소 (같은 층 포함) 에서도 실질적인 독립 생활 조건이 충족된다면 세대 분리는 가능합니다.다만 , 전산상 주소가 완전히 동일한 경우 (예 : 서울시 OO구 OO동 101-1)에는 주민센터에서 세대 분리를 거부할 수도 있으므로 , 같은 건물이라도 호실 (예 : 101호 , 102호) 을 다르게 기재하는 것이 관행상 안정적인 방법입니다.만약 구체적인 층이나 호수가 부여되지 않은 단독주택이라면 , 실제 생활공간이 구분되고 독립된 경제생활을 증명할 수 있다는 점을 토대로 세대분리가 허용될 가능성이 있습니다.이 경우 주민센터 방문 시 분리된 생활공간 , 별도 식사 , 소득 사용 등 경제적 독립을 증명하는 진술서를 요청받을 수 있습니다.(2) 정부24에서의 관계 선택 (친척VS동거인)정부24를 통한 전입신고 시 이사가는 세대주와의 관계를 선택해야 하는데 , 이 항목은 행정정보 목적이므로 ' 친척 ' 이든 ' 동거인 ' 이든 큰 불이익은 없습니다.다만 , 청년도약계좌는 가구원 산정 시 " 건강보험 피부양자 " 기준을 참고하기 때문에 , 전산상 관계가 ' 친척 ' 으로 기록되어 있더라도 실제로 건강보험상 독립 세대주로 분리되어 있다면 청년도약계좌 심사에서는 별도로 불이익이 발생하지 않습니다.다만 , 혹시 모를 모호한 해석을 방지하기 위해서는 관계를 ' 동거인 ' 으로 설정하는 것이 보다 안전한 선택일 수 있습니다.' 동거인 ' 은 가족관계로 얽혀있다는 판단이 적게 작용하므로 가구원에서 제외될 가능성이 높아지기 때문입니다.(3) 친척 측의 불이익 가능성 여부친척의 주소지에 전입해 세대분리를 하더라도 , 친척이 직접적으로 받는 불이익은 거의 없습니다.단 , 다음과 같은 간접적인 영향은 고려할 수 있습니다.ㆍ 건강보험료 산정 : 친척이 직장가입자가 아닌 지역가입자인 경우 , 동일 주소지 내에 타인이 전입하면 건강보험료 부과 기준이 달라질 수 있습니다.그러나 세대가 분리되어 있다면 이런 영향은 거의 없거나 매우 미미합니다.ㆍ 기초생활보장 , 장려금 등 복지수급 : 친척이 각종 복지제도를 받고 있다면 , 주소지에 다른 사람이 전입하는 것만으로도 조사가 들어갈 수 있으므로 민감한 상황이라면 사전 협의가 필요합니다.ㆍ 주택 세금 등 : 주소지만 공유하고 실제 소유권이나 재산관계가 없으면 , 귀하의 전입 자체로 종부세 , 재산세 등 불이익은 없습니다.요약하자면ㆍ 같은 주소지라도 생활공간과 경제생활이 독립되어 있으면 세대분리는 가능합니다.단 , 호실 기재 또는 실질적 독립 생활 증명이 중요합니다.ㆍ 정부24에서 관계는 ' 동거인 ' 으로 하는 것이 가구원 배제 측면에서 보다 유리할 수 있습니다.ㆍ 친척에게는 건강보험료나 복지수급 관련해 간접적인 영향만 있을 수 있으며 , 대부분의 경우 실질적 불이익은 없습니다.필요시 주민센터에 방문하여 " 세대분리 가능 여부와 전입신고 처리 방식 " 을 구체적으로 문의해보는 것이 가장 확실한 방법입니다.청년도약계좌 신청 시에는 건강보험상 세대구분 상태도 함께 검토되므로 , 전입신고 이후 건강보험 자격 변동이 정확히 반영되었는지 확인하는 것도 중요합니다.
주식·가상화폐
Q. 솔라나코인은 얼만큼올라갈까요 ? ?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.솔라나(Solana , SOL)의 상승세는 최근 몇 주간 두드러집니다.지금 시점에서 솔라나가 앞으로 얼마나 더 오를 수 있는지 , 매수 타이밍이 맞는지 살펴보겠습니다.(1) 현재 상승 모멘텀ㆍ SOL은 최근 200달러를 돌파하며 강한 상승 흐름에 진입했습니다.7월 들어 30일 기준 약 35~44% 이상 성장한 것으로 분석됩니다.ㆍ 분석가들은 단기 목표를 $225~$250 , 높게는 $336 까지도 예상하고 있습니다. (CryptoDnes.bg) ㆍ 특히 9일/21일 지수이동평균선(EMA)이 200일 EMA를 상향 돌파하면서 기술적 관점에서도 강세 신호가 포착되고 있습니다.(2) 중장기 전망ㆍ YouHodler 에 따르면 , $500~$1,500까지 상승 가능성도 열려있습니다.ㆍ Benzinga 는 2030년까지의 평균치를 $1,042 최고 $1,258 로 예측하고 있습니다.(3) 리스크 요인 ㆍ 네트워크 불안정 , 경쟁 블록체인 (Ethereum , Avalanche 등) , 그리고 규제 리스크는 여전히 경계해야 할 요인입니다.ㆍ 최근 SEC의 암호화폐 보안성 관련 조치 , 그리고 기술적 결함 등도 SOL가격에 영향을 미칠 수 있습니다.(4) 매수 타이밍 전략ㆍ 단기적으로는 $225~$250 선까지 추가 상승 가능성이 보입니다.기술적 과열 (과매수)로 인한 조정 가능성도 있으니 , Pull-back(반등 기회)을 기다리는 전략도 고려할 수 있습니다.ㆍ 중장기적 관점에서 본다면 , 현재 가격대는 진입 기회로 볼 수 있으며 , 향후 수년 간 수백 달러에서 천 단위까지 상승 여력도 존재합니다.다만 변동성 대비 자산 배분과 ' 감당할 수 있는 금액 ' 으로 접근하는 것이 중요합니다.결론적으로 , 솔라나의 모멘텀은 매우 강하며 , 단기적으로 $225~$250 선 상승 , 중장기적으로는 수백~천 달러 이상까지 오를 가능성도 엿보입니다.그러나 기술적ㆍ규제적 리스크가 상존하니 , 분할 매수와 리스크 관리 전략이 필수입니다.지금 매수 고민 중이라면 , " 단기 리스크와 중장기 상승 잠재력 " 을 균형 있게 고려해 보세요.매수 여부는 투자 여력과 리스크 수용 정도에 따라 달라질 수 있으니 신중히 판단하실 것을 권합니다.
주식·가상화폐
Q. 7개월차 코인선물 성적표인데 목표잡은거 질문드립니다
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.코인 선물 7개월차의 성적표를 바탕으로 , 트레이더로서의 가능성과 향후 방향성에 대해 살펴보겠습니다.☆ 성과 평가 : 거래소 포함 + 50.56%는 의미있는 수치입니다.7개월 간 거래소 포함 기준으로 + 50.56%의 누적 수익 , 월복리 기준 + 6.02% , 연복리 기준 + 97.3%는 단순히 ' 운 좋았다 ' 수준을 넘는 성과입니다.특히 선물거래는 극도로 변동성이 큰 영역인데 , 이 수익률은 리스크 관리와 전략적 진입ㆍ청산이 어느 정도 체계화됐음을 보여줍니다.이는 단기적인 재능 이상의 무언가가 있다는 뜻이기도 합니다.☆ 거래소 미포함 기준 손실 : 실전 트레이더로 가기 위한 숙제한편 , 거래소 수수료나 슬리피지(미끄러짐) , 스프레드 등을 제외하면 -20.62%의 손실이 나타납니다.즉 , 시스템적 비용에 수익이 잠식되고 있다는 이야기입니다.이것은 리스크 매니지먼트 , 진입과 청산의 정교함 , 혹은 과매매ㆍ과진입 여부 등 기술적 디테일을 점검할 필요가 있다는 신호입니다.특히 실전 트레이더는 ' 거래소 미포함 수익이 양(+) ' 인지를 중요하게 봅니다.☆ 1년 완주 후 목표 달성 시 , 테스트는 ' 통과 ' 로 평가 가능현재의 목표가 ' 1년까지 꾸준히 누적 수익을 만들고 , 거래소 미포함 손익도 이익 전환시키는 것 ' 이라면 , 그 목표에 도달했을 경우 트레이더로서의 기본 자질과 실전 감각은 검증됐다고 볼 수 있습니다.단기 수익이 아닌 ' 일관성 있는 손익곡선 ' 을 만든다면 , 이는 곧 시장에서 살아남는 힘을 갖췄다는 뜻입니다.☆ 트레이더의 길 : 실력 + 멘탈 + 자기 객관화의 싸움무엇보다도 중요한 건 지금처럼 " 아직 내 길인가 확신이 없다 " 는 자기 성찰입니다.이것이야말로 성공한 트레이더들이 갖는 공통된 특징입니다.무모한 확신이 아닌 , 냉철한 판단과 피드백 루프를 돌리는 힘.당신은 이미 그 흐름에 있습니다.투자를 거치지 않고 바로 코인 선물에 뛰어들었다는 점은 리스크였지만 , 그 리스크를 7개월 간 생존 + 성장으로 전환했다는 점은 분명한 가능성을 보여줍니다.☆ 결론 : 1년 목표 달성 시 , 실전 테스트는 ' 패스 '지금부터 중요한 건 남은 5개월 동안의 수익률보다 수익 구조의 개선 , 즉 거래소 미포함 기준의 손익개선 입니다.슬리피지 관리 , 거래 횟수 조절 , 시나리오 기반 진입 , 감정통제 등 마무리 다듬기 단계라고 할 수 있습니다.1년 완주 후 긍정적인 손익 결과가 나온다면 , 트레이더로서 최소한의 테스트는 통과한 것으로 보고 , 다음 스텝(규모 확대 or 펀드레벨 자금 운영 등) 을 진지하게 고민해도 됩니다.
부동산
Q. 전세계약시 동시에 임대인변경시 계약서 및 잔금
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세계약 체결 시 임대인이 변경되는 경우 , 특히 기존 집주인이 해당 부동산을 새로운 매수인에게 매도하면서 전세를 승계하는 상황에서는 , 계약 구조와 금전 흐름에 대해 명확히 이해하고 처리하는 것이 중요합니다.{상황 요약}ㆍ 전세를 구한 세입자(임차인)는 해당 주택을 계약하려는 시점에 , ㆍ 집주인 (기존 임대인)은 해당 집을 새로운 매수인(예비 임대인) 에게 매도 중이며 ,ㆍ 전세 잔금일과 집의 소유권 이전일이 동일한 날로 예정되어 있음.{일반적 절차 및 원칙}(1) 잔금 지급 주체임차인은 전세 잔금을 기존 집주인에게 지급하는 것이 일반적입니다.왜냐하면 기존 집주인이 아직 소유권이자 임대인이기 때문입니다.다만 , 소유권 이전 등기가 그날 동시에 진행되고 , 새로운 임대인이 바로 전세를 승계한다는 전제가 명확하다면 , 실무에서는 새 임대인에게 직접 잔금을 지급하는 방식도 협의될 수 있습니다.그러나 이는 위험 요소가 존재하므로 신중해야 합니다.(2) 계약서 작성 상대새로운 임대인이 전세를 승계하게 될 것이 확실하다면 , 즉 매매계약서에 ' 임대차 승계 ' 가 명시되어 있고 , 등기 이전도 그날 동시에 될 예정이라면 , 전세계약은 새로운 임대인과 체결하는 것이 일반적입니다.이 경우 임차인은 계약서에 " 전 임대차 계약을 승계함 " 또는 " 전세권을 승계한 자 " 임을 명시한 새 임대인과 계약서를 쓰는 게 안전합니다.(3) 주의사항 및 권리 보호 ㆍ 소유권 이전이 확정되지 않은 상태에서 새로운 임대인과만 계약서를 작성하거나 , ㆍ 기존 임대인에게 잔금을 주고도 새로운 임대인과 계약서 없이 무주택자로 남는 상황은 법적으로 불리한 결과를 초래할 수 있습니다.따라서 , 등기부등본 상의 소유권 이전 확인 , 전세권 설정 또는 확정일자 확보 , 매도인과 매수인 간 ' 전세 승계 ' 서면 약정 등은 반드시 확인해야 합니다.결론적으로 , 잔금은 일반적으로 기존 집주인(기존 임대인) 에게 지급 , 계약서는 새로운 집주인 (새 임대인) 과 작성하는 것이 맞지만 , 이 모든 것은 소유권 이전이 잔금일에 확실하게 이루어지는지 , 새 임대인이 임대차를 명확히 승계하는지에 따라 달라질 수 있습니다.반드시 중개사를 통한 3자간 조율 , 또는 법률전문가 확인을 거쳐 안전하게 진행해야 합니다.
주식·가상화폐
Q. 코인 커뮤니티 가보면 왜 분위기가 막장스럽나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.코인 커뮤니티는 종종 막장스럽고 혼탁한 분위기로 지적받습니다.주식 커뮤니티와 비교했을 때 유난히 과격하고 선동적이며 , 조롱과 비방이 난무하는 특성이 두드러집니다.그 원인은 몇가지 구조적ㆍ심리적 요인으로 설명할 수 있습니다.첫째 , 진입장벽의 차이입니다.주식은 일정수준의 금융지식과 제도 이해가 필요하지만 , 코인은 누구나 쉽게,지갑을 만들고 거래할 수 있습니다.이로 인해 다양한 배경과 연령층의 사람들이 대거 유입되며 , 정보의 질과 토론의 수준이 고르지 못한 상태로 형성됩니다.둘째, 극단적 수익과 손실 경험이 커뮤니티 분위기를 자극적으로 만듭니다.하루아침에 수십 배 수익을 얻은 사람과 전 재산을 잃은 사람이 한 공간에 공존합니다.이들은 과도한 감정의 기복 속에서 타인에 대한 배려보다는 감정의 분출을 우선시하게 됩니다.자연스레 조롱 , 분노 , 선동이 빈번해집니다.셋째 , 규제의 부재와 익명성입니다.주식 커뮤니티는 일부 사이트가 실명제나 관리 체계를 갖추고 있는 반면 , 대부분의 코인 커뮤니티는 익명 기반으로 운영됩니다.익명성은 책임 없는 언행을 부추기고 , 극단적 표현도 쉽게 표출하게 만듭니다.넷째 , 투기적 성격이 강한 시장 특성도 작용합니다.암호화폐는 본질적 가치나 수익 모델보다도 심리와 유행 , 커뮤니티 여론에 의해 가격이 움직이는 경향이 큽니다.이로 인해 누군가의 말 한마디에 가격이 출렁이고 , 이를 이용한 ' 선동 ' 이나 ' 펌핑 ' 이 구조적으로 빈번해질 수밖에 없습니다.요약하자면 , 코인 커뮤니티의 막장스러운 분위기는 낮은 진입장벽 , 극단적 감정 , 익명성과 규제 부재 , 투기적 생태계가 복합적으로 작용한 결과입니다.이는 단순한 이용자 개인의 문제를 넘어서 , 구조적 환경이 만들어낸 사회적 현상이라 할 수 있습니다.
주식·가상화폐
Q. 미성년자도 isa계좌만들수 있는지 궁금해요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.ISA(개인종합자산관리계좌)는 다양한 금융상품을 하나의 계좌에서 통합적으로 운용하고 , 세제혜택을 받을 수 있는 계좌로 많은 투자자들에게 주목받고 있습니다.그렇다면 미성년자도 ISA 계좌를 만들 수 있을까요?결론부터 말하자면 , 미성년자도 ISA 계좌개설이 가능합니다.다만 몇가지 조건과 절차를 충족해야 합니다.첫째 , 미성년자의 법정대리인(보통 부모)의 동의 및 관련 서류 제출이 필수입니다.구체적으로 가족관계를 증명할 수 있는 서류(주민등록등본 등) 와 법정대리인의 신분증 , 그리고 법정대리인 동의서 등을 요구하는 경우가 많습니다.따라서 단순한 온라인 클릭만으로 개설이 가능한 성인과 달리 , 미성년자의 경우에는 비대면 개설이 어렵고 대면 개설이 일반적입니다.둘째 , 일부 증권사에서는 제한적으로 비대면 계좌 개설을 허용하기도 합니다.예를 들어 본인(미성년자)의 휴대폰 명의가 있고 , 부모 명의와 가족관계 증명이 가능한 경우에 한해 비대면 절차를 지원하는 경우도 있지만 , 이는 증권사마다 다르므로 개별적으로 확인이 필요합니다.셋째 , ISA계좌는 1인 1계좌만 허용되기 때문에 자녀 명의로 이미 개설된 ISA가 있다면 중복 개설은 불가능합니다.또한 미성년자 ISA의 납입한도는 성인과 동일하게 연 2,000만 원이지만 , 실제 납입 여건이나 상품 구성은 법정대리인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.결론적으로 , 자녀 명의의 ISA 계좌도 개설은 가능하지만 법정대리인의 협조와 대면 절차가 필요한 경우가 많다는 점을 유의해야 하며 , 가능한 증권사에 미리 확인 후 준비서류를 갖춰 방문하는 것이 안전합니다.ISA의 세제 혜택은 장기적인 자산 형성에 유리하므로 , 자녀의 미래를 위한 전략적인 시작으로 고려해볼 만한 선택입니다.
부동산
Q. 2주택 양도소득세 비과세 요건 문의드립니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.2주택자의 양도소득세 비과세 요건은 주택 보유 순서 , 보유 및 거주 요건 , 지역 요건 등에 따라 복잡하게 달라집니다.질문자는 현재 군포 A아파트를 10년 보유(5년 실거주) 하고 있으며 , 경기도 광주 B아파트를 5년째 보유 중입니다.B아파트는 취득 당시 비조정대상지역이었다는 점이 중요합니다.(1) A아파트를 보유한 상태에서 B아파트를 매도하면 양도세 비과세가 가능한가?결론부터 말하자면 , 경기도 광주 B아파트가 취득 당시 비조정대상지역이였고 , 2년 이상 보유했다면 , A아파트를 보유한 상태에서도 B아파트 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.다만 , 다음 요건을 반드시 충족해야 합니다.ㆍ B아파트를 취득할 당시 비조정대상지역이었고 ,ㆍ 2년 이상 보유 요건만 충족하면 비과세가 가능하며 ,ㆍ 일시적 2주택 요건이 아닌 , " 비조정대상지역주택 " 의 특례 규정이 적용됩니다.2021년 1월 1일 이후부터는 조정대상지역 내 주택은 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주 요건까지 필요하지만 , 비조정대상지역 주택은 여전히 보유기간 요건 (2년) 만 충족하면 비과세 요건에 해당됩니다.따라서 , B아파트 매수 당시 비조정대상지역이 맞고 , 2년 이상 보유한 사실이 입증된다면 , A아파트를 보유하고 있더라도 B아파트 양도 시 비과세가 가능합니다.(2) B아파트의 비과세를 위해 A아파트를 먼저 매도해야 할까?그럴 필요는 없습니다.B아파트가 비과세 요건을 충족하고 있다면 , A아파트를 매도할 필요 없이 B아파트를 먼저 매도해도 비과세를 받을 수 있습니다.물론 이때 B아파트의 취득 시점과 해당 지역의 조정대상지역 여부가 핵심 변수이며 , 정확한 취득일과 국토부의 해당 시기 조정대상지역 지정 여부 확인이 필요합니다.정리하자면 ,ㆍB아파트가 취득 당시 비조정대상지역이었다면 , 2년 이상 보유 후 양도할 경우 비과세 가능ㆍ A아파트를 보유하고 있더라도 , B아파트 양도시 비과세 요건 충족 가능ㆍ 따라서 A아파트를 먼저 매도할 필요는 없음단 , 해당 판단은 정확한 취득일 , 지역 지정 당시의 규제 여부를 기준으로 하므로 , 국세청 홈택스 ' 조정대상지역 조회 서비스 ' 에서 당시 기준을 확인하거나 , 세무사 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.
부동산
Q. 전세 사기 주택을 lh가 매입하고 보상해주면 최우선 변제금 이상으로 받을 수 있나요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세사기를 당했을 때 가장 걱정되는 부분은 돌려받지 못한 보증금의 회수 여부입니다.특히 다가구ㆍ도시형생활주택 등에서 다수의 세입자가 존재하고 , 해당 주택에 선순위 근저당이 다수 설정되어 있다면 후순위 세입자는 일반적으로 ' 최우선 변제금 ' 범위 (수도권 외 지역 기준 2,800만 원) 외에는 보증금을 돌려받기 매우 어렵습니다.그러나 최근 LH(한국토지주택공사) 의 전세사기 피해자 구제를 위한 매입 사업이 시행되며 , 후순위 세입자에게도 일정 수준의 보상이 가능해질 여지가 생겼습니다.LH매입 제도란 , 전세사기 피해 주택을 LH가 직접 매입해 공공임대주택으로 전환하고 , 기존 세입자에게 우선 입주권을 주는 동시에 보증금 반환도 일정 수준 보전해주는 제도입니다.이 과정에서 가장 중요한 요소는 해당 주택이 LH매입 요건을 충족하느냐와 매입가격 산정 시 세입자의 피해금액이 얼마나 인정되느냐 입니다.피해 세입자 입장에서 가장 궁금한 건 , ' 내가 받은 보증금 전액 또는 최우선 변제금 이상을 받을 수 있느냐 ' 일 것입니다.LH는 매입가 범위 내에서 가능한 최대한 기존 세입자에게 보증금을 돌려주려 합니다.하지만 중요한 전제는 LH가 매입할 때 감정평가를 통해 매입가를 책정하고 , 그 매입가 내에서 선순위 채권자(근저당권자) 와 세입자의 권리를 합산해 조정한다는 점입니다.즉 , 이미 근저당이 많이 설정되어 있다면 그 권리가 우선 보호되므로 , 세입자에게 돌아올 수 있는 금액은 제한적일 수 밖에 없습니다.다만 , LH가 피해자 구제를 최우선 가치로 둘 경우 선순위 채권자와 조정을 통해 일정 금액을 양보받아 세입자의 피해보전을 일부 확대하는 경우도 있습니다.실제로 이런 방식으로 최우선 변제금 이상을 돌려받은 사례도 있습니다.※ 국토부는 최우선 변제금을 보장하는 경우 , 피해회복율이 55%에서 78% 수준 이상으로 나타나며 , 일부는 1.3배 (130%)이상 회복된 경우도 있다고 분석했습니다.결론적으로 , 질문자의 경우처럼 6,000만 원의 후순위 전세보증금을 가진 상태라면 , 통상적으로는 최우선변제금 2,800만 원 외에 추가 회수는 어렵습니다.그러나 LH매입을 신청해보는 건 충분히 시도할 가치가 있습니다.집의 매입 가능성 여부 , 채권자 조정 가능성 , 보증금 회수 가능 금액 등은 LH가 현장조사 및 감정평가 후 판단하므로 , 당장 포기하기보다는 지자체나 LH 전세사기 피해자 전담 창구에 문의하여 신청을 진행해보는 것이 바람직합니다.요약하면 , 최우선변제금 외 보증금 회수가 가능할 수도 있으나 , 이는 LH의 매입가와 선순위 채권 정리 결과에 따라 달라지므로 , LH 매입을 시도해보는 것은 현실적인 회수 가능성을 높이는 유일한 길일 수 있습니다.