안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 실적 위주의 주식 장세는 보통 어떤 경우에 가능한건가요?!
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.실적 위주의 주식 장세란 기업의 수익성과 실적 개선 여부가 주가를 주도하는 시장 국면을 말합니다.이는 정치 테마주나 단기 이슈로 움직이는 변동성 장세와 구별되며 , 투자자들이 기업의 본질적 가치에 집중하는 경향이 짙습니다.이러한 실적 중심 장세는 다음과 같은 조건이 갖춰질 때 주로 나타납니다.(1) 거시경제 불확실성의 완화정치적 이슈 , 금리 변동성 , 전쟁 등의 외부 불확실성이 완화되면 투자자들은 안정적이고 예측 가능한 지표인 ' 실적 ' 에 주목합니다.특히 금리 방향성이 뚜렷해지고 , 인플레이션이 안정세에 접어들면 펀더멘털 분석이 중심이 됩니다.(2) 이익 사이클의 본격 회복기경기 침체 이후 기업들의 이익이 턴어라운드 되는 시점 , 즉 이익 추정치 상향이 이어지는 국면에서 실적 장세가 펼쳐집니다.이때는 이익 증가가 뚜렷한 업종 , 예컨대 반도체 , 자동차 , IT서비스 등 실적 기여도가 높은 산업군이 선도주가 됩니다.(3) 유동성 장세에서 가치장세로의 전환기코로나 시기처럼 돈이 많이 풀릴 때는 유동성 장세로 테마주나 성장주가 급등했습니다.그러나 유동성이 축소되거나 기준금리 인하 기대가 낮아지는 구간에서는 오히려 ' 실적을 보여줄 수 있는 종목 ' 만이 시장에서 살아남습니다.(4) 외국인과 기관의 수급 주도 시기개인 투자자 중심의 장세는 감정과 이슈에 따라 움직이는 경우가 많지만 , 외국인과 기관이 중심이 되는 시기에는 기업 실적에 따른 투자 전략이 강하게 작동합니다.이는 장기적인 수익률을 중시하는 운용 스타일 때문입니다.결론으로는 , 실적 위주의 장세는 경제 불확실성이 어느 정도 해소되고 , 기업들의 이익 개선이 확인될 때 가능한 시장입니다.코로나 시기처럼 과도한 유동성에 의한 비이성적 상승장과 달리 , 실적 장세는 상대적으로 안정적이고 질서 있는 상승이 가능합니다.만약 현재 시장이 다시 테마주와 부양 기대감에 기대는 양상이라면 , 향후 실적 발표 시즌에서 큰 조정이 올 수 있어 주의가 필요합니다.지금은 겉으로는 상승장을 보이더라도 , 실질적인 기업의 수익성을 따져보는 ' 선별 투자 ' 가 중요한 시점입니다.
Q. 청년버팀목 전세대출 부동산에 물어봐야 하는게 어떤게 있나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.청년버팀목 전세대출을 이용해 전세 계약을 진행하려면 단순히 매물을 찾는 것외에도 은행 심사와 계약 요건을 꼼꼼히 따져야 합니다.특히 계약 전 단계에서 실수하거나 정보를 놓치면 대출이 거절되거나 불이익이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.{부동산중개소에 확인해야 할 핵심사항}(1) 임대인의 실소유 여부 : 등기부등본상 소유자가 계약 당사자인지 확인해야 하며 , 이를 통해 명의신탁이나 대리계약 여부를 점검.(2) 전세금 반환 능력 : 해당 주택에 근저당 , 전세보증금 선순위 설정이 있는지 확인하고 , 보증금이 보호되는 선순위인지 반드시 확인.(3) 확정일자 및 전입신고 가능 여부 : 전입과 확정일자를 통해 보증금을 보호받을 수 있는지 체크.(4) 전세대출이 가능한 매물인지 여부 : 간혹 불법건축물 , 오피스텔 또는 대출 불가 건물일 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요.{은행 등 대출과 관련해 계약 전에 확인해야 할 절차}(1) 사전 대출 상담 : 전세금 수준 , 개인 소득 , 보증금 비율에 따라 본인이 청년버팀목 대출 대상에 해당하는지를 은행에서 미리 상담.(2) 주택 요건 확인 : 청년버팀목은 주택 면적(전용 85m² 이하) 및 임대보증금 한도 (서울 기준 2억원 이하 등) 에 제한이 있으므로 해당 주택이 조건에 부합하는지 확인.(3) 계약 전 가계약은 주의 : 대출 승인이 나기 전에는 계약금 송금이나 계약서 작성은 매우 위험함." 대출 불가 시 계약 해제 가능 " 조항을 포함한 특약조건으로 계약함을 권장.(4) 보증기관 보증 여부 : 대출은 보증기관 (HUG , SGI 등) 의 보증이 필수이며 , 임대인이 이를 거부하거나 거절하는 경우도 있으니 사전에 동의 여부를 확인해야 함.결론적으로 , 전세 매물을 찾은 후에는 반드시 중개소와 은행을 통해 등기부 , 대출 가능 여부 , 보증금 보호 조건을 면밀히 검토하고 , 계약서에는 대출 미승인 시 계약 해제 특약을 포함하는 것이 안전합니다.신중한 확인 절차를 통해 불이익 없이 청년버팀목 전세대출을 활용하는 것이 핵심입니다.
Q. 중개비 관련 질문드립니다 오피스텔이고 1000/70입니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.오피스텔 임대차 계약 시 중개보수(중개비)는 주거용과 업무용(비거주용)에 따라 요율과 상한이 달라집니다." 1000/70 " 은 보증금액으로 환산하면 8,000 입니다.이를 기준으로 중개비를 계산해 보겠습니다.(1) 주거용 오피스텔의 경우주거용으로 사용된다면 , ' 공인중개사법 시행규칙 ' 에 따라 주택으로 간주되어 다음 기준을 적용합니다.ㆍ 중개보수요율 : 0.4%ㆍ 수수료 금액산정 : 8,000 × 0.4% = 32만 원(2) 업무용(사무실용) 오피스텔의 경우 비주거용으로 사용할 경우 , 상가ㆍ사무실 등과 같은 기준이 적용됩니다.ㆍ 중개보수 요율 상한 : 0.9%ㆍ수수료 금액 산정 : 8,000 × 0.9% = 72만 원결론적으로 , 주거용이면 약 32만 원 , 사무용이면 약 72만 원으로 100만 원 아래입니다.실제는 용도에 따라 달라지고 , 중개인과 협의로 결정되므로 계약 전 오피스텔의 실제용도와 요율 협의 여부를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 낙성대역 5층짜리 20억 건물주이면 한층만 제가 산다는 가정하에 한달에 월세비 얼마나 벌 수 있나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.서울 지하철 2호선 낙성대역 인근은 관악구 내에서도 유동인구가 많고 대학가 (서울대) 와 인접한 상권으로 , 상가 수익율이 비교적 준수한 편에 속합니다.이 지역 5층짜리 20억 상가 건물에서 한 층 (예 : 1층)을 단독으로 소유한다고 가정할 경우 , 전체 건물의 가치와 수익 중 약 1/5 에 해당하는 지분을 보유하게 됩니다.(1) 월세 수익 예측ㆍ 건물 전체 기준 시세 : 20억ㆍ 1층 가치 (1/5 가정) : 약 4억ㆍ 낙성대역 인근 상가 수익률 : 연 3.5% ~ 4.5% 수준이를 적용하면 4억짜리 1층 상가의 예상 연 임대수익은 약 1,400만 원 , 월 150만 원 수준으로 추정됩니다.다만 , 1층은 상가 수익률 중 가장 높고 선호도가 높기 때문에 월세 180만 원 ~ 200만 원 수준까지도 가능할 수 있습니다. 특히 식음료 업종이 입점한 경우라면 더 높은 월세를 받을 수 있습니다.(2) 대출이 있을 경우 수익성ㆍ 4억 매입 기준 , 60% 대출 (2.4억) , 이자율 4.5% 적용- 연이자 = 약 1,080만 원 -> 월 약 90만 원ㆍ 월세 수익이 180만 원이라고 가정할 경우- 순수익 : 180만 원 - 90만 원 = 월 90만 원 - 연 순수익률 : (90만 원 ×12)÷(본인 투자금 1.6억) = 약 6.75%이는 단순 월세 수익만을 고려한 것이며 , 향후 건물 가치 상승(시세차익)과 세금 , 공실 가능성 , 관리비 등을 종합적으로 감안해야 실질 수익률이 도출됩니다.결론적으로 , 낙성대역 5층 건물에서 한 층을 소유할 경우 , 대략 월 150만~200만 원의 월세 수익이 기대됩니다.여기에 대출을 활용하면 지렛대 효과로 연 6% 이상 수익률도 가능하지만 , 공실 위험 , 유지보수 , 보유세 등도 고려하여야 안전한 투자 전략이 됩니다.장기적으로는 역세권 , 대학가 인접이라는 점에서 시세차익도 기대할 수 있습니다.
Q. 지금도 저평가된 한국주식은 무엇일까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.한국 주식시장에서 저평가된 종목을 찾는 일은 단순히 ' 싸게 보이는 주식 ' 을 찾는 것이 아니라 , 실적과 성장성에 비해 시장의 관심을 덜 받거나 , 외부 환경으로 인해 일시적으로 저평가된 종목을 발굴하는 일입니다.특히 현재처럼 금리 인하 기대 , 반도체 업황 회복 , 정책 변화가 혼재된 상황에서는 신중한 접근이 필요합니다.(1) 저평가의 기준 : PER , PBR만으로 판단하기 어려운 시대전통적으로 저평가된 PER(주가수익비율) , PBR(주가순자산비율) 이 낮은 종목으로 정의됩니다.하지만 성장주 중심의 흐름에서는 실적보다는 향후 성장성과 시장 점유율 확대 가능성이 더욱 중요한 요소로 작용합니다.따라서 현재 저평가라는 의미는 단기 실적과 장기 성장성 모두에서 괴리를 가진 종목으로 볼 수 있습니다.(2) 주목할 만한 저평가 한국 주식군하이닉스 (000660)ㆍ 최근 AI반도체 호재에도 불구하고 삼성전자 대비 상승률이 아직 제한적임ㆍ 미국의 고성능 HBM 수요가 꾸준히 증가 중이며 , 2025년말까지 실적 반등이 유력ㆍ SK그룹의 비핵심 자산 매각 이슈 등 단기 리스크로 일부 할인된 상태현대모비스 (012330)ㆍ 현대차 그룹 내에서 저평가 대표주 . 전기차 관련 부품 수주 확대 중.ㆍ자산가치 대비 PBR 0.4~0.5 수준 , 배당수익률도 매력적ㆍ 향후 자회사 가치 (현대엠엔소프트 , 현대케피코 등) 재평가 가능성NAVER (035420)ㆍ 일본 라인야후 통합 이후 실적 부진으로 주가가 눌려 있으나 , AI와 클라우드 분야 확장 기대.ㆍ 카카오보다 안정적인 수익구조와 해외 성장 기반을 가지고 있음ㆍ PER이 20배 미만으로 줄어든 현재 구간은 상대적으로 저평가포스코 퓨처엠(003670)ㆍ 2차전지 양극재 생산 기업으로 글로벌 공급망 확장 중ㆍ 배터리 산업 성장성과 중국산 원재료 의존도 감소 전략이 맞물려 있음ㆍ 하지만 주가는 작년 고점 대비 횡보 또는 하락세 -> 성장성 대비 저평가 구간KT&G (033780)ㆍ ESG 이슈로 소외됐지만 , 현금창출력과 배당률(6% 내외) 은 견고ㆍ 전자담배 수출 확대로 장기적인 사업 다변화 기대ㆍ 성장성이 크지 않지만 안정성과 현금흐름에서 매수 고려 가능(3) 향후 주식 매수 전략 제안ㆍ 성장+저평가 이중 조건을 만족하는 중형주 또는 대형주에 주목할 것ㆍ 테마성 급등보다는 장기 실적 우상향 가능성 있는 기업 위주로 포트폴리오 구성ㆍ 정책 수혜주 (예 : 원전 , 방산 , AI 인프라) 는 단기 조정 시 매수 기회로 삼을 것ㆍ 현금흐름이 좋은 배당주도 일부 편입하여 방어적 전략 유지결론적으로 , 현재 한국 시장에서는 ' 실적 회복은 시작됐지만 주가는 반영되지 않은 ' 기업들이 존재합니다.이런 종목들은 단기적으로 시장 관심에서 벗어나 있지만 , 장기적으로 수익률 관점에서 유리한 구간에 있습니다.성장성과 실적의 밸런스를 갖춘 ' 실적있는 성장주 ' 를 선별하고 , 무리한 몰빵보다 분산투자 전략으로 접근하는 것이 바람직합니다.특히 반도체 , 2차전지 , AI인프라 , 전장부품은 앞으로 3~5년의 성장을 이끌 핵심 분야로 평가됩니다.