안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 아파트 재건축이 거의 확실한데요...
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.재건축 예정 아파트를 보유하고 있지만 형편상 분양을 받지 않고 처분하려는 경우 , 여러 현실적인 선택지와 절차들이 동반됩니다.이와 관련한 세 가지 핵심 사항을 간략히 정리해 보겠습니다.첫째 , 재건축 아파트를 팔고 나가는 경우의 보상 문제입니다.재건축을 추진하는 주체는 일반적으로 조합이며 , 소유자가 이주하거나 분양을 포기할 경우 일정한 보상금이 지급될 수 있습니다.하지만 이 보상은 ' 강제 수용 ' 이 아니라면 공적 보상이 아닌 ' 시장 매매 ' 로 보는 것이 맞습니다.즉 , 보상금을 받는 것이 아니라 기존 아파트를 시세에 따라 매각하게 되는 것이며 , 그 매매 대금은 매수인 (다음 소유자) 에게 받습니다.다만 , 조합원이 아닌 일반 매수인은 이후 분양권을 승계하거나 조합원이 될 수 있는 자격을 조건으로 계약이 이뤄집니다.이 경우 보상 기준은 공시지가가 아닌 시장 실거래가이며 , 조합이 개입하는 공식 보상은 대개 존재하지 않습니다.둘째 , 대출을 받아 무리하게라도 분양을 받는 경우에도 ' 분양권 전매 ' 가 가능한지를 궁금해할 수 있습니다.재건축 아파트는 일반적인 청약과 달리 조합원 지위로 분양을 받는 것이므로 , 이 분양권은 ' 전매 ' 라기보다는 지분 양도에 해당합니다.하지만 정부 규제에 따라 조합 설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됩니다.다만 예외적으로 이혼 , 사망 , 해외 이주 등의 사유가 있을 경우 조합원 지위 이전이 가능합니다.따라서 대출받아 분양을 받고 이후 되팔 계획이라면 , 전매 제한 여부와 조합 내부 규정을 반드시 확인해야 합니다.일반적인 기대처럼 분양권을 쉽게 파는 건 현실적으로 어렵습니다.셋째 , 재건축 기간 중 임시 거주 문제입니다.조합원이 분양을 선택했다면 철거 및 재건축 기간 동안 반드시 이주해야 하며 , 이 경우 조합은 이주비와 이사비 , 임대주택비 일부를 지원합니다.이주비는 보통 감정평가를 토대로 산정되며 , 이를 담보로 추가 대출을 받는 경우도 흔합니다.다만 이역시 전액을 보장하는 개념은 아니므로 , 자력으로 주거를 마련해야 하는 부담이 있습니다.소득이나 여건에 따라 임시 임대주택 제공이 이뤄지기도 하나 , 대부분은 본인이 임시거주지를 스스로 마련해야 합니다.결론적으로 , 현재 여유자금이 넉넉하지 않다면 분양을 받기보다 시세에 매각하는 것이 현실적인 대안입니다.재건축은 장기전이기 때문에 분양을 받으려면 자금 여력과 이주 준비까지 모두 고려해야 합니다.감정가와 규제 , 그리고 조합의 내부 규칙을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.
Q. 현재 코인 시장은 많이 안좋은가요?.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.요즘 코인 시장은 침체 국면에 빠져 있습니다.비트코인을 제외한 주요 알트코인들이 하락세를 면치 못하고 있으며 , 특히 중소형 코인의 낙폭은 투자자들의 심리를 크게 위축시키고 있습니다.반면 , 주식시장은 상대적으로 안정적인 흐름을 보이며 , 미국의 금리 인하 기대감이나 경기 연착륙 가능성 등 긍정적 재료에 힘입어 견고한 모습을 보이고 있습니다.코인 시장이 부진한 이유는 몇 가지로 요약됩니다.첫째 , ETF 호재 소멸 이후 단기 차익실현 매물이 쏟아졌고 , 둘째 , 알트코인에 대한 규제 우려와 SEC의 지속적 압박이 심리를 누르고 있습니다.셋째 , 글로벌 유동성이 아직 완전히 회복되지 않아 고위험 자산인 코인으로의 자금 유입이 제한되고 있습니다.그러나 장기적으로 보았을때 , 시장의 회복은 결국 옵니다.과거 사이클에서도 6개월~1년가량 조정을 받은 후 급등세가 뒤따랐습니다.특히 비트코인 반감기 (2024년 4월 이후) 는 시간이 지날수록 공급 제한 효과를 내며 상승의 트리거가 될 가능성이 큽니다.지금의 하락은 견디기 힘들지만 , 강한 조정은 곧 다음 상승의 발판이 됩니다.투자자의 인내와 냉정함이 가장 빛을 발하는 시기이기도 합니다.보유하신 코인 중 장기적으로 성장성이 있는 프로젝트라면 , 조급하게 판단하기보다는 거시적인 흐름을 보며 대응하는 것이 좋습니다.
Q. 키움증권 해외주식 예수금은 있는데 주문가능금액이 0원인데 어떤상태인가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.키움증권에서 해외주식 예수금은 있지만 주문가능금액이 0원으로 표시되는 경우 , 이는 단순히 ' 돈이 없다 ' 는 의미가 아니라 ' 실제로 주문에 사용할 수 없는 상태 ' 임을 의미합니다.이런 상황은 보통 아래와 같은 이유들 중 하나에서 비롯됩니다.첫째 , 환전이 완료되지 않은 상태일 수 있습니다.해외 주식은 해당 국가의 통화로 거래되는데 , 예수금이 원화라면 이를 달러 등으로 환전해야 비로소 주문가능금액으로 인식됩니다.환전 신청만 했고 아직 처리되지 않았거나 , 자동환전 설정이 되어 있지 않다면 주문이 막힐 수 있습니다.둘째 , 결제대금 이체가 완료되지 않았거나 미결제 상태일 수 있습니다.즉 , 이전 거래에서 발생한 외화 결제금이 아직 정산되지 않아 시스템상 주문 가능금액이 ' 0원 ' 으로 잠겨 있는 것입니다.셋째 , 미체결 주문이 남아 있거나 증거금 제도가 적용 중일 수 있습니다.키움증권은 특정 종목에 대해 증거금률을 적용하기도 하며 , 그로 인해 예수금이 있어도 주문 가능한 금액이 줄어들 수 있습니다.마지막으로 , 해외주식 거래 계좌의 거래 가능 시간외에 접근했거나 , 시스템 오류 및 앱 업데이트 미적용 등의 기술적 문제도 간혹 원인이 될 수 있습니다.따라서 이런 경우 , 우선 보유 예수금이 외화 기준인지 , 환전은 완료되었는지 , 미체결 주문은 없는지 , 증거금 적용 종목은 아닌지 등을 확인하고 , 필요 시 고객센터에 문의해 정확한 사유를 파악하는 것이 좋습니다.
Q. 전세보중보험이란 무엇이고, 보험비는 누가 부담하는것인가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세보증보험은 세입자가 전세로 입주한 집에서 계약이 종료된 후에도 집주인이 전세금을 돌려주지 못 할 경우 , 보증기관이 대신 전세금을 반환해주는 제도입니다.즉 , 세입자의 전세금을 보호하는 일종의 안전장치입니다.주택도시보증공사 (HUG) , SGI서울보증 , HF한국주택금융공사 등에서 제공하며 , 세입자는 이 보험을 가입함으로써 집주인의 재정상태와 관계없이 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 확보하게 됩니다.원칙적으로 전세보증보험의 보험료는 세입자가 부담합니다.세입자의 전세금을 보호하는 상품이기 때문에 본인이 가입하고 본인이 비용을 내는 것이 일반적입니다.다만 최근에는 전세보증보험 가입을 세입자의 필수 조건으로 요구하는 경우가 많아져 , 협의를 통해 집주인이 일부 또는 전부를 부담하는 경우도 있습니다.특히 신축 빌라나 다세대주택처럼 담보력이 약한 주택에서는 세입자가 요구할 경우 집주인이 보험료를 부담해주는 사례도 늘고 있습니다.결론적으로 , 전세보증보험은 세입자가 전세금을 지키기 위해 꼭 확인해야 할 제도이며 , 보험료는 원칙적으로 세입자가 내지만 협상에 따라 조율이 가능합니다.안전한 전세 계약을 위해서는 반드시 집주인 동의 하에 전세보증보험 가입이 가능한지 확인하고 진행하는 것이 바람직합니다.또한 , 집주인이 임대사업자로 등록되어 있을 경우 , 전세보증보험의 보험료 부담비율은 법적으로 정해져 있는 데 , 이 경우 임대인은 전체보험료의 75%를 부담하고 임차인은 25%를 부담해야 합니다.만약 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않으면 2년 이하의 징역 또는 2천만 원의 벌금에 처해질 수 있습니다.
Q. 미국 장기투자 종목 추천부탁드립니다
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.5년에서 10년을 바라보는 장기투자 관점에서는 , 단기적 노이즈보다 기업의 본질 가치와 성장 잠재력에 집중하는 것이 중요합니다.현재 미국 주식시장은 고금리와 지정학적 불확실성 등의 영향으로 기술주 중심의 일부 종목만 상승하고 있으며 , 다수의 우량주와 가치주는 상대적으로 저평가된 상태입니다.이 가운데 미래 성장성과 안정성을 겸비한 몇 가지 종목을 추천합니다.첫째 , Alphabet (GOOGL) 는 AI , 클라우드 , 광고 , 유투브 등 다양한 핵심 산업을 보유한 기업입니다.메타와는 달리 비교적 보수적인 지출과 안정된 현금흐름이 강점이며 , 현재 주가수익비율 (PER) 이 과거 대비 낮은 수준에서 거래되고 있어 저평가 구간으로 판단됩니다.AI 경쟁에서도 자체 개발한 Gemini , DeepMind 기술력이 강점으로 부각되고 있습니다.둘째 , Berkshire Hathaway (BRK.B) 는 워렌버핏이 이끄는 가치투자의 상징입니다.이 회사는 경기 방어적 포트폴리오와 막대한 현금을 바탕으로 금리 변동 , 경기 침체 등 다양한 리스크에 대응할 수 있는 구조를 갖추고 있습니다.특히 Apple , Chevron , Coca-Cola 등 우량기업에 장기 투자하고 있어 간접 분산투자의 효과도 기대할 수 있습니다.셋째 , Pfizer (PFE) 는 코로나 백신 이후 성장세가 꺾였다는 평가를 받으며 주가가 하락했지만 , 여전히 강력한 파이프라인과 배당 매력을 지닌 제약기업입니다.2024~2025년을 기점으로 새로운 항암제와 희귀질환 치료제가 출시 될 예정이며 , 저금리 국면 전환 시 방어적 성격이 더욱 부각될 수 있습니다.마지막으로 , Intel (INTC) 은 반도체 사이클에서 한동안 뒤처졌지만 미국 내 반도체 공장 투자와 정부 보조금 수혜로 부활 가능성이 제기되고 있습니다.특히 AI 서버용 GPU , 파운드리 사업에 대한 기대가 서서히 반영되는 중이며 , 현재 주가는 여전히 저평가되어 있다는 분석이 많습니다.결론적으로 , 장기투자자는 단기 모멘텀보다는 기업의 내재가치 , 산업 구조 , 경쟁력에 기반한 종목을 선택하는 것이 바람직합니다.상기 종목들은 시장의 단기 변동성 속에서도 5년 이상의 시간을 두고 투자할 만한 충분한 이유를 가진 우량 저평가주로 , 분산투자 전략과 함께 접근하면 리스크를 줄이면서도 안정적인 성과를 기대할 수 있습니다.