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안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.

안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.

윤민선 전문가
프로에셋투자
Q.  아파트 재건축이 거의 확실한데요...
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.재건축 예정 아파트를 보유하고 있지만 형편상 분양을 받지 않고 처분하려는 경우 , 여러 현실적인 선택지와 절차들이 동반됩니다.이와 관련한 세 가지 핵심 사항을 간략히 정리해 보겠습니다.첫째 , 재건축 아파트를 팔고 나가는 경우의 보상 문제입니다.재건축을 추진하는 주체는 일반적으로 조합이며 , 소유자가 이주하거나 분양을 포기할 경우 일정한 보상금이 지급될 수 있습니다.하지만 이 보상은 ' 강제 수용 ' 이 아니라면 공적 보상이 아닌 ' 시장 매매 ' 로 보는 것이 맞습니다.즉 , 보상금을 받는 것이 아니라 기존 아파트를 시세에 따라 매각하게 되는 것이며 , 그 매매 대금은 매수인 (다음 소유자) 에게 받습니다.다만 , 조합원이 아닌 일반 매수인은 이후 분양권을 승계하거나 조합원이 될 수 있는 자격을 조건으로 계약이 이뤄집니다.이 경우 보상 기준은 공시지가가 아닌 시장 실거래가이며 , 조합이 개입하는 공식 보상은 대개 존재하지 않습니다.둘째 , 대출을 받아 무리하게라도 분양을 받는 경우에도 ' 분양권 전매 ' 가 가능한지를 궁금해할 수 있습니다.재건축 아파트는 일반적인 청약과 달리 조합원 지위로 분양을 받는 것이므로 , 이 분양권은 ' 전매 ' 라기보다는 지분 양도에 해당합니다.하지만 정부 규제에 따라 조합 설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됩니다.다만 예외적으로 이혼 , 사망 , 해외 이주 등의 사유가 있을 경우 조합원 지위 이전이 가능합니다.따라서 대출받아 분양을 받고 이후 되팔 계획이라면 , 전매 제한 여부와 조합 내부 규정을 반드시 확인해야 합니다.일반적인 기대처럼 분양권을 쉽게 파는 건 현실적으로 어렵습니다.셋째 , 재건축 기간 중 임시 거주 문제입니다.조합원이 분양을 선택했다면 철거 및 재건축 기간 동안 반드시 이주해야 하며 , 이 경우 조합은 이주비와 이사비 , 임대주택비 일부를 지원합니다.이주비는 보통 감정평가를 토대로 산정되며 , 이를 담보로 추가 대출을 받는 경우도 흔합니다.다만 이역시 전액을 보장하는 개념은 아니므로 , 자력으로 주거를 마련해야 하는 부담이 있습니다.소득이나 여건에 따라 임시 임대주택 제공이 이뤄지기도 하나 , 대부분은 본인이 임시거주지를 스스로 마련해야 합니다.결론적으로 , 현재 여유자금이 넉넉하지 않다면 분양을 받기보다 시세에 매각하는 것이 현실적인 대안입니다.재건축은 장기전이기 때문에 분양을 받으려면 자금 여력과 이주 준비까지 모두 고려해야 합니다.감정가와 규제 , 그리고 조합의 내부 규칙을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.
Q.  현재 코인 시장은 많이 안좋은가요?.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.요즘 코인 시장은 침체 국면에 빠져 있습니다.비트코인을 제외한 주요 알트코인들이 하락세를 면치 못하고 있으며 , 특히 중소형 코인의 낙폭은 투자자들의 심리를 크게 위축시키고 있습니다.반면 , 주식시장은 상대적으로 안정적인 흐름을 보이며 , 미국의 금리 인하 기대감이나 경기 연착륙 가능성 등 긍정적 재료에 힘입어 견고한 모습을 보이고 있습니다.코인 시장이 부진한 이유는 몇 가지로 요약됩니다.첫째 , ETF 호재 소멸 이후 단기 차익실현 매물이 쏟아졌고 , 둘째 , 알트코인에 대한 규제 우려와 SEC의 지속적 압박이 심리를 누르고 있습니다.셋째 , 글로벌 유동성이 아직 완전히 회복되지 않아 고위험 자산인 코인으로의 자금 유입이 제한되고 있습니다.그러나 장기적으로 보았을때 , 시장의 회복은 결국 옵니다.과거 사이클에서도 6개월~1년가량 조정을 받은 후 급등세가 뒤따랐습니다.특히 비트코인 반감기 (2024년 4월 이후) 는 시간이 지날수록 공급 제한 효과를 내며 상승의 트리거가 될 가능성이 큽니다.지금의 하락은 견디기 힘들지만 , 강한 조정은 곧 다음 상승의 발판이 됩니다.투자자의 인내와 냉정함이 가장 빛을 발하는 시기이기도 합니다.보유하신 코인 중 장기적으로 성장성이 있는 프로젝트라면 , 조급하게 판단하기보다는 거시적인 흐름을 보며 대응하는 것이 좋습니다.
Q.  키움증권 해외주식 예수금은 있는데 주문가능금액이 0원인데 어떤상태인가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.키움증권에서 해외주식 예수금은 있지만 주문가능금액이 0원으로 표시되는 경우 , 이는 단순히 ' 돈이 없다 ' 는 의미가 아니라 ' 실제로 주문에 사용할 수 없는 상태 ' 임을 의미합니다.이런 상황은 보통 아래와 같은 이유들 중 하나에서 비롯됩니다.첫째 , 환전이 완료되지 않은 상태일 수 있습니다.해외 주식은 해당 국가의 통화로 거래되는데 , 예수금이 원화라면 이를 달러 등으로 환전해야 비로소 주문가능금액으로 인식됩니다.환전 신청만 했고 아직 처리되지 않았거나 , 자동환전 설정이 되어 있지 않다면 주문이 막힐 수 있습니다.둘째 , 결제대금 이체가 완료되지 않았거나 미결제 상태일 수 있습니다.즉 , 이전 거래에서 발생한 외화 결제금이 아직 정산되지 않아 시스템상 주문 가능금액이 ' 0원 ' 으로 잠겨 있는 것입니다.셋째 , 미체결 주문이 남아 있거나 증거금 제도가 적용 중일 수 있습니다.키움증권은 특정 종목에 대해 증거금률을 적용하기도 하며 , 그로 인해 예수금이 있어도 주문 가능한 금액이 줄어들 수 있습니다.마지막으로 , 해외주식 거래 계좌의 거래 가능 시간외에 접근했거나 , 시스템 오류 및 앱 업데이트 미적용 등의 기술적 문제도 간혹 원인이 될 수 있습니다.따라서 이런 경우 , 우선 보유 예수금이 외화 기준인지 , 환전은 완료되었는지 , 미체결 주문은 없는지 , 증거금 적용 종목은 아닌지 등을 확인하고 , 필요 시 고객센터에 문의해 정확한 사유를 파악하는 것이 좋습니다.
Q.  전세보중보험이란 무엇이고, 보험비는 누가 부담하는것인가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세보증보험은 세입자가 전세로 입주한 집에서 계약이 종료된 후에도 집주인이 전세금을 돌려주지 못 할 경우 , 보증기관이 대신 전세금을 반환해주는 제도입니다.즉 , 세입자의 전세금을 보호하는 일종의 안전장치입니다.주택도시보증공사 (HUG) , SGI서울보증 , HF한국주택금융공사 등에서 제공하며 , 세입자는 이 보험을 가입함으로써 집주인의 재정상태와 관계없이 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 확보하게 됩니다.원칙적으로 전세보증보험의 보험료는 세입자가 부담합니다.세입자의 전세금을 보호하는 상품이기 때문에 본인이 가입하고 본인이 비용을 내는 것이 일반적입니다.다만 최근에는 전세보증보험 가입을 세입자의 필수 조건으로 요구하는 경우가 많아져 , 협의를 통해 집주인이 일부 또는 전부를 부담하는 경우도 있습니다.특히 신축 빌라나 다세대주택처럼 담보력이 약한 주택에서는 세입자가 요구할 경우 집주인이 보험료를 부담해주는 사례도 늘고 있습니다.결론적으로 , 전세보증보험은 세입자가 전세금을 지키기 위해 꼭 확인해야 할 제도이며 , 보험료는 원칙적으로 세입자가 내지만 협상에 따라 조율이 가능합니다.안전한 전세 계약을 위해서는 반드시 집주인 동의 하에 전세보증보험 가입이 가능한지 확인하고 진행하는 것이 바람직합니다.또한 , 집주인이 임대사업자로 등록되어 있을 경우 , 전세보증보험의 보험료 부담비율은 법적으로 정해져 있는 데 , 이 경우 임대인은 전체보험료의 75%를 부담하고 임차인은 25%를 부담해야 합니다.만약 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않으면 2년 이하의 징역 또는 2천만 원의 벌금에 처해질 수 있습니다.
Q.  미국 장기투자 종목 추천부탁드립니다
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.5년에서 10년을 바라보는 장기투자 관점에서는 , 단기적 노이즈보다 기업의 본질 가치와 성장 잠재력에 집중하는 것이 중요합니다.현재 미국 주식시장은 고금리와 지정학적 불확실성 등의 영향으로 기술주 중심의 일부 종목만 상승하고 있으며 , 다수의 우량주와 가치주는 상대적으로 저평가된 상태입니다.이 가운데 미래 성장성과 안정성을 겸비한 몇 가지 종목을 추천합니다.첫째 , Alphabet (GOOGL) 는 AI , 클라우드 , 광고 , 유투브 등 다양한 핵심 산업을 보유한 기업입니다.메타와는 달리 비교적 보수적인 지출과 안정된 현금흐름이 강점이며 , 현재 주가수익비율 (PER) 이 과거 대비 낮은 수준에서 거래되고 있어 저평가 구간으로 판단됩니다.AI 경쟁에서도 자체 개발한 Gemini , DeepMind 기술력이 강점으로 부각되고 있습니다.둘째 , Berkshire Hathaway (BRK.B) 는 워렌버핏이 이끄는 가치투자의 상징입니다.이 회사는 경기 방어적 포트폴리오와 막대한 현금을 바탕으로 금리 변동 , 경기 침체 등 다양한 리스크에 대응할 수 있는 구조를 갖추고 있습니다.특히 Apple , Chevron , Coca-Cola 등 우량기업에 장기 투자하고 있어 간접 분산투자의 효과도 기대할 수 있습니다.셋째 , Pfizer (PFE) 는 코로나 백신 이후 성장세가 꺾였다는 평가를 받으며 주가가 하락했지만 , 여전히 강력한 파이프라인과 배당 매력을 지닌 제약기업입니다.2024~2025년을 기점으로 새로운 항암제와 희귀질환 치료제가 출시 될 예정이며 , 저금리 국면 전환 시 방어적 성격이 더욱 부각될 수 있습니다.마지막으로 , Intel (INTC) 은 반도체 사이클에서 한동안 뒤처졌지만 미국 내 반도체 공장 투자와 정부 보조금 수혜로 부활 가능성이 제기되고 있습니다.특히 AI 서버용 GPU , 파운드리 사업에 대한 기대가 서서히 반영되는 중이며 , 현재 주가는 여전히 저평가되어 있다는 분석이 많습니다.결론적으로 , 장기투자자는 단기 모멘텀보다는 기업의 내재가치 , 산업 구조 , 경쟁력에 기반한 종목을 선택하는 것이 바람직합니다.상기 종목들은 시장의 단기 변동성 속에서도 5년 이상의 시간을 두고 투자할 만한 충분한 이유를 가진 우량 저평가주로 , 분산투자 전략과 함께 접근하면 리스크를 줄이면서도 안정적인 성과를 기대할 수 있습니다.
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