안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 우리나라에서 평당 아파트 가격이 가장 비싼 곳은 어디인가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 몇 년간 서울 아파트 시장은 지속적인 상승세를 보이며 다시 한 번 부동산 열기를 실감하게 하고 있습니다.특히 강남권을 중심으로 한 고급 아파트의 가격 상승은 서울 전체 평균을 끌어올리는 데 큰 역할을 하고 있습니다.이 가운데 서울에서 평당 가격이 가장 비싼 아파트는 단연 강남구 청담동에 위치한 ' 에테르노 청담 (Eterno Cheongdam) ' 으로 초고가 아파트 중에서도 독보적인 존재로 떠오르고 있습니다.이 아파트는 일반적인 대단지 아파트가 아닌 초고급 하이엔드 주거시설로 , 전 세대가 펜트하우스급 구조를 갖추고 있으며 , 건축 디자인과 마감재 모두 최고급 사양을 자랑합니다.2023년 실거래 기준으로 전용 273평방미터 세대가 180억 원에 거래되었으며 , 이는 평당 약 2억 2천만 원 수준으로 , 대한민국 아파트 역사상 최고 평당가를 기록한 사례입니다.입지는 청담동 명품거리와 가까우며 , 한강 조망권 , 최고급 프라이버시 보장 , 제한된 공급 수 등 다양한 프리미엄이 복합적으로 작용하여 초고가에 형성된 것으로 분석됩니다.' 래미안 원베일리 ' 나 ' 아크로리버파크 ' 가 고급 대단지를 대표한다면 , ' 에테르노 청담 ' 은극소수 부유층을 위한 프라이빗하이엔드 주거지로 , 그 상징성과 희소성에서 더욱 특별하다고 볼 수 있습니다.결론적으로 , 이처럼 특정 지역 , 특히 강남권의 고급 아파트에 집중되는 가격 상승은 서울 전체 주거 격차의 심화를 불러오고 있으며 , 향후 부동산 정책과 시장 흐름에 따라 이런 현상이 계속될 지 귀추가 주목됩니다.
주식·가상화폐
Q. Tsl3 같은 레버리지 주식들 매수해도 원금을 넘는 손해는 안보나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.레버리지 주식을 매수한다고 해서 원금을 초과한 손해 , 즉 ' 빚을 지는 상황 ' 이 발생하지는 않습니다.일반적인 경우 , 개인이 증권사에서 별도의 신용거래 ( 예 : 미수나 신용 매수 ) 를 하지 않는 한 , 레버리지 ETF에 투자하더라도 투자자가 잃을 수 있는 최대 손실은 본인의 투자 원금이 전부입니다.레버리지 주식이나 ETF는 특정 지수의 수익율을 2배 또는 3배로 추종하는 구조입니다.예를 들어 , KOSDAQ 150 지수가 하루 2% 오르면 , KOSDAQ 150 레버리지 ETF는 4% 정도 상승하도록 설계됩니다.그러나 반대로 지수가 2% 하락하면 , 해당 ETF는 4% 하락하게 됩니다.이처럼 수익율과 손실이 빠르게 확대되기 때문에 원금 손실 가능성이 매우 높지만 , 그렇다고 해서 마이너스 잔고가 되는 일은 없습니다.단 , 한 가지 주의할 점은 파생상품을 내포한 구조로 인해 장기 보유 시 수익율 왜곡이 발생할 수 있으며 , 변동성이 큰 장에서는 지수가 제자리라도 손해를 볼 수 있다는 것입니다.그러나 어디까지나 이는 ' 투자 손실 ' 에 해당하며 , 투자금 이상의 ' 부채 ' 를 지는 구조는 아닙니다.결론적으로 , 현금으로 레버리지 주식을 매수한다면 원금 이상의 손실은 발생하지 않습니다.다만 , 큰 손실이 빠르게 발생할 수 있는 고위험 상품인 만큼 , 투자 전 반드시 자신이 감내할 수 있는 리스크 범위를 고려해야 합니다.
부동산
Q. 잠실 엘리트는 어떤 아파트들을 의미하는 건가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.서울 부동산 시장에서 ' 잠실 엘리트 ' 라는 표현은 단순한 아파트 단지를 넘어 , 상징성과 희소성을 갖춘 특정 아파트들을 지칭하는 말로 사용됩니다.이는 잠실 일대에서도 주거 선호도 , 학군 , 교통 , 입지 등 여러요소에서 최상위에 속하는 소수 아파트들을 지칭하는 일종의 프리미엄타이틀 입니다.특히 최근 잠실 아파트 시장이 다시 활기를 띠며 , 이 ' 엘리트 ' 단지들에 대한 관심은 더욱 집중되고 있습니다.' 잠실 엘리트 ' 로 불리는 대표적인 단지로는 잠실 리센츠 , 잠실 엘스 , 트리지움 , 그리고 파크리오 등이 있습니다.이들 단지는 공통적으로 강남 접근성이 뛰어나고 , 한강변에 인접하거나 잠실 중심 상권과 가까운 입지를 자랑합니다.또한 대규모 단지로서 커뮤니티 시설 , 단지 관리 , 조경 등이 우수하고 , 명문 학군과도 연계되어 있어 실거주 수요가 매우 탄탄합니다.특히 리센츠와 엘스는 2008년 재건축을 통해 탄생한 단지들로 , 현대적인 설계와 대단지 프리미엄을 동시에 갖추고 있어 ' 엘리트 중의 엘리트 ' 로 꼽힙니다.잠실 엘리트 아파트들이 주목받는 또 다른 이유는 재건축 기대감과 한강변 조망 , 그리고 삼성동 개발 호재 등의 복합적인 요소가 맞물려 있기 때문입니다.게다가 정부의 규제 완화 흐름이 가시화되면서 , 투자 수요까지 가세해 이들 단지의 거래량과 가격은 다시 상승세로 전환되는 분위기입니다.결국 ' 잠실 엘리트 ' 는 단순히 비싼 아파트를 의미하는 것이 아닙니다.입지 , 학군 , 단지 규모 , 브랜드 , 그리고 상징성까지 두루 갖춘 아파트들에 부여되는 이름입니다.이러한 프리미엄 아파트들은 향후 서울 아파트 시장의 흐름을 가늠할 수 있는 ' 지표 단지 ' 로서도 중요한 역할을 합니다.
부동산
Q. 전세 묵시적 갱신으로 6년째 살고 있는데 계약 만료가 2년씩으로만 되는 건가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.상가주택에서 전세로 6년째 거주 중이며 , 현재까지 전세금 인상 없이 묵시적 갱신을 통해 계약이 유지되고 있습니다.이러한 경우 , 전세 계약은 2년 단위로 자동 연장되는 것으로 간주됩니다.민법 및 주택임대차보호법에 따르면 , 특별한 이견 없이 거주를 계속하고 임대인이 별다른 통보를 하지 않았다면 , 기존 계약 조건이 그대로 유지된 채 2년간의 묵시적 갱신이 이루어집니다.주택임대차보호법 제6조의3 ( 계약의 종료 통지 등 ) 에 따르면 , 묵시적 갱신된 계약의 경우 , 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고 , 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.이 조항은 2021년 6월 부터 시행된 전월세신고제 및 계약갱신청구권과 함께 적용되는 내용입니다.즉 , 묵시적 갱신된 상태 ( 임대인과 임차인이 별도 계약 없이 그냥 계속 살고 있는 상태 ) 에서는 " 3개월 전 통보 " 만으로도 임차인이 계약을 해지할 수 있으며 , 그 이후에는 임대인이 새로운 세입자를 구하는 책임을 가지게 됩니다.따라서 , 이 경우 임차인이 새 임차인을 구해줄 의무는 없습니다.임대인 역시 이에 동의하지 않더라도 법적으로 계약은 종료됩니다.
주식·가상화폐
Q. 코인투자로 큰 손실이 발생해서 괴로워요.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.때로는 믿음이 배신으로 돌아오고 , 기대가 절망으로 무너질 때가 있습니다.코인 투자에서의 큰 손실 , 그리고 상폐 예정이라는 청천벽력 같은 소식은 단순한 돈의 문제가 아니라 내 마음과 자존감까지 흔드는 깊은 아픔이 되었을 것입니다.' 급등할 것 같다 ' 는 판단은 결코 어리석은 것이 아닙니다.그것은 수많은 정보와 가능성 , 그리고 내 나름의 신념이 담긴 선택이었을 것입니다.하지만 세상은 때로 너무 냉정합니다.내가 믿은 방향이 반대로 틀어지고 , 그 선택의 결과는 상실감으로 돌아왔습니다.허탈하고 , 억울하고 , 나 자신이 너무 미워질 수도 있습니다.그러나 이 손실은 단지 실패가 아니라 , 내 인생이라는 큰 그림 속에 하나의 ' 경험 ' 이 될 것입니다.누군가는 이런 실패조차 감히 해보지 못합니다.질문자님은 용기를 냈고 , 움직였고 , 배웠습니다.아픔은 지금 크지만 , 그만큼 나는 더 단단해질 것입니다.돈은 잃었지만 , 판단과 통찰을 가다듬는 기회를 얻었습니다.그 손실은 나의 전부가 아니며 , 나는 여전히 가능성으로 가득한 사람입니다.이번 일로 조금 주저 앉더라도 , 다시 일어날 수 있습니다.이 실패는 끝이 아니라 , 더 나은 시작을 위한 작은 굴곡일 뿐입니다.잠시 힘들어도 , 괜찮다 , 나는 충분히 잘 하고 있다는 다짐이 필요합니다.
부동산
Q. 전세가 매매가 차이 얼마 안나는집 전세 위험할까요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세가와 매매가의 차이가 100만 원밖에 나지 않는 집을 마주했을 때 , 많은 사람들은 본능적으로 ' 뭔가 이상한데? ' 라는 의심을 품게 됩니다.실제로 이런 집은 투자자뿐만 아니라 실거주를 고려하는 사람에게도 고민을 안겨주는 케이스입니다.가장 먼저 생각해봐야 할 건 왜 이렇게 전세가와 매매가가 비슷한가 하는 점입니다.일반적으로 전세가는 매매가의 60~80% 수준인 경우가 많습니다.하지만 전세가가 매매가에 거의 근접한다는 것은 , 시장에서 해당 부동산의 가격이 하락했거나 하락할 여지가 크다는 신호일 수 있습니다.이는 곧 집값이 전세금보다도 떨어질 수 있다는 의미이며 , 전세 입장에서는 보증금을 날릴 위험이 존재합니다.하지만 보증보험이 가능하다는 조건이 있다면 이야기는 조금 달라집니다.보증보험이란 , 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 보증기관이 대신 갚아주는 제도입니다.즉 , 최악의 상황이 벌어져도 내 돈은 지킬 수 있다는 장점이 있습니다.이런 경우라면 보증금 회수에 대한 걱정은 어느 정도 덜 수 있습니다.그렇다면 매매가가 낮은 것 자체가 전세 세입자에게는 크게 상관없는 일일까?반드시 그렇지는 않습니다. 매매가가 지나치게 낮다는 것은 해당 주택의 유동성이 떨어진다는 뜻이기도 합니다.즉 , 그 집을 사려는 사람이 거의 없다는 말이고 , 이는 곧 전세가 끝날 때 새로운 세입자를 구하기 어렵거나 , 매도 자체가 힘들어지는 상황이 될 수 있습니다.결국 , 보증보험으로 손해는 막을 수 있지만 , 퇴거 시기나 이사 계획이 꼬일 수 있는 위험은 여전히 존재합니다.결론적으로 , 전세가와 매매가의 차이가 거의 없는 집은 , ' 주의 깊게 살펴봐야 할 집 ' 이지 , 반드시 거를 집은 아닙니다.보증보험이 가능하다면 기본적인 안전장치는 마련된 셈입니다.하지만 주변 시세 , 향후 가격 전망 , 거래량 등을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.' 값싼 데는 이유가 있다 ' 는 말처럼 , 싸다고 해서 무조건 좋은 것은 아니며 , ' 싸고 안전한가 ' 를 확인하는 것이 가장 현명한 접근입니다.
주식·가상화폐
Q. 금양이라는 회사는 어떻게된건지 아나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.금양은 한때 2차전지 테마주로 주목받으며 시가 총액이 9조 원을 돌파했으나 , 현재는 감사의견 거절로 인해 상장폐지 위기에 처해 있습니다.현황과 문제점 : 금양은 2025년 3월 21일 , 감사보고서에서 의견 거절을 받아 거래가 정지되었습니다.이는 2024년 순손실 1,329억 원 발생 , 유동부채 초과 , 기업 존속 능력에 대한 의문 등으로 인해 발생한 결과입니다.향후 전망과 대처 방안 : 현재로서는 회생 가능성이 낮아 보이며 , 투자자들은 신중한 접근이 필요합니다.상장폐지 절차와 이의신청 여부 , 자금 조달 가능성 , 기업 신뢰도 하락 등이 향후 전망에 큰 영향을 미칠 것입니다.결론적으로 , 금양의 현재 상황은 매우 어려워 보이며 , 향후 전망도 불확실합니다.투자자들은 신중한 판단과 추가적인 정보를 확보하는 노력이 필요합니다.
부동산
Q. 전세 계약 연장 시 최소 2년 계약 해야하나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.10년 이상 한 세입자와 계속해서 계약을 갱신해 온 상황은 흔치 않지만 , 임대차 시장에서 종종 일어나는 일입니다.임대인 입장에서는 오랜 기간 집을 잘 써준 세입자에게 고마운 마음도 있지만 , 물가 상승이나 세금 증가 등으로 인해 전세금 조정이나 월세 전환을 고려하게 되는 시점이 옵니다.지금처럼 2025년 현재 , 기존 7천만 원 전세 계약을 1천만 원 더 올리거나 , 월세 전환을 검토하는 상황에서 임대차보호법이 어떤 영향을 주는지 살펴보겠습니다.첫째 ,전세금을 1천만 원 더 올리는 방식으로 계약을 연장할 경우 , 이는 사실상 ' 새로운 계약 ' 으로 간주 됩니다.이때 주택임대차보호법에 따라 세입자는 ' 계약갱신요구권 ' 을 행사할 수 있습니다.다만 중요한 것은 , 이 계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 개정된 이후 1회에 한해 행사할 수 있다는 점입니다.만약 세입자가 2022년 12월의 계약 당시 이 권리를 행사하여 2년 연장을 요청했던 것이라면 , 그 권리는 이미 소진된 것입니다.이 경우 , 임대인이 새 조건으로 다시 2년 계약을 제시해도 그 이상 자동 연장할 의무는 없습니다. 그러나 세입자가 계약갱신요구권을 행사하지 않았던 것이라면 이번 계약에서도 2년 거주 보장 요청이 가능해 집니다.둘째 , 월세 전환의 경우에도 비슷한 논리가 적용됩니다.월세로 계약 조건이 변경되더라도 본질적으로 는 주거 임대차 계약이기 때문에 임대차보호법이 적용됩니다.즉 , 세입자가 계약갱신요구권을 사용하지 않은 상태라면 , 월세로 전환하더라도 2년 계약 후 다시 2년 연장을 요구할 수 있습니다.반대로 , 이미 해당 권리를 행사한 상태라면 , 법적으로 임대인이 1년 계약을 제안하더라도 문제는 없습니다.결론적으로 , 세입자의 계약갱신요구권 사용 여부가 핵심입니다.10년 이상 살고 있더라도 , 2020년 개정법 이후 그 권리를 행사했는지에 따라 임대인의 대응도 달라질 수 있습니다.그러므로 세입자와 협의 전에는 해당 권리 행사 여부를 확인하는 것이 좋고 , 가능하다면 서면 기록을 남기는 것도 안전한 임대관리에 도움이 됩니다.
대출
Q. 누나가 사채업자에게 돈을 빌렸습니다.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.질문자님의 누나는 자신의 선택으로 사업을 시작했고 , 결과적으로 실패했습니다.사업이라는 것은 본질적으로 책임이 따르는 도전이며 , 성공과 실패 모두 본인이 감당해야 할 몫입니다.그러나 지금의 상황은 누나의 책임이 부모님께 전가되고 있는 것으로 보입니다.부모님은 은퇴 후 안정된 삶을 위해 준비해 오셨던 자금을 , 자식의 실수로 인해 갑작스레 소진하게 되었습니다.질문자님은 동생으로서 , 또 자식을 걱정하는 부모님의 마음을 이해하려고 노력하지만 , 동시에 부당하다는 생각을 지우기 어렵습니다.누나의 실패는 안타깝지만 그 대가를 부모님이 치르는 것은 옳지 않다고 생각합니다.어른으로서의 책임을 다하지 않고 가족에게 짐을 지우는 것은 결국 또 다른 고통과 갈등을 불러올 뿐입니다.결론적으로, 부모님의 희생을 당연하게 여기지 말고 , 누나 스스로 빚을 감당하고 갚아나가야 합니다.그것이야말로 진정한 반성과 성숙한 태도일 것입니다.그리고 그런 모습은 보여야 가족의 한 일원으로서 소임을 다 하는 것이라 보겠습니다.
부동산
Q. 1주택 보유자 부동산 통해 판매시 궁금한 것이 있습니다ㅠ
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.주택을 보유하고 있는 개인이 해당 주택과는 무관하게 신용대출을 받은 경우 , 그 대출 정보가 부동산 중개업소 측에 자동으로 전달되거나 , 이를 공개해야 할 법적 의무는 없습니다.신용대출은 일반적으로 금융 기관과 개인 간의 계약에 따라 이루어지는 것이며 , 이는 개인의 금융정보에 해당됩니다.대한민국의 ' 개인정보 보호법 ' 에 따라 , 개인의 금융정보는 본인의 동의 없이 제3자에게 제공될 수 없기 때문에 , 부동산 중개업소는 별도의 동의 없이는 해당 정보를 열람하거나 알 수 없습니다.또한 부동산 거래에서 중요한 것은 매매 대상이 되는 주택 자체에 대한 권리관계와 등기부등본 상의 담보 내역 등입니다.신용대출은 주택에 근저당권 등을 설정하지 않는 이상 , 주택의 소유권 이전이나 거래 자체에 영향을 주지 않습니다.따라서 구매자나 중개인에게 해당 대출을 공개할 의무도 존재하지 않습니다.결론적으로 , 주택 소유자가 개인적으로 받은 신용대출은 사적인 금융 거래에 해당되며 , 주택을 매도하는 과정에서 이를 부동산 중개업소에 반드시 알려야 하는 법적 책임은 없습니다.다만 , 거래 과정에서 자금의 흐름이나 신뢰를 위해 자발적으로 정보를 제공할 수는 있습니다.