전세가 매매가 차이 얼마 안나는집 전세 위험할까요
제목그대로입니다
제가잘모르긴해도 찝찝한점이있어 문의드립니다.
전세가랑 매매가가 백만원밖에차이가 안나는데
이런집은 거르는게 맞을까요?
보증보험은 충분히 가입가능하긴 하더라구요..
보증보험 가능한금액이면
매매가는 상관이 없는건지... 문의드립니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
전세가와 매매가의 차이가 100만 원밖에 나지 않는 집을 마주했을 때 , 많은 사람들은 본능적으로 ' 뭔가 이상한데? ' 라는 의심을 품게 됩니다.
실제로 이런 집은 투자자뿐만 아니라 실거주를 고려하는 사람에게도 고민을 안겨주는 케이스입니다.
가장 먼저 생각해봐야 할 건 왜 이렇게 전세가와 매매가가 비슷한가 하는 점입니다.
일반적으로 전세가는 매매가의 60~80% 수준인 경우가 많습니다.
하지만 전세가가 매매가에 거의 근접한다는 것은 , 시장에서 해당 부동산의 가격이 하락했거나 하락할 여지가 크다는 신호일 수 있습니다.
이는 곧 집값이 전세금보다도 떨어질 수 있다는 의미이며 , 전세 입장에서는 보증금을 날릴 위험이 존재합니다.
하지만 보증보험이 가능하다는 조건이 있다면 이야기는 조금 달라집니다.
보증보험이란 , 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 보증기관이 대신 갚아주는 제도입니다.
즉 , 최악의 상황이 벌어져도 내 돈은 지킬 수 있다는 장점이 있습니다.
이런 경우라면 보증금 회수에 대한 걱정은 어느 정도 덜 수 있습니다.
그렇다면 매매가가 낮은 것 자체가 전세 세입자에게는 크게 상관없는 일일까?
반드시 그렇지는 않습니다. 매매가가 지나치게 낮다는 것은 해당 주택의 유동성이 떨어진다는 뜻이기도 합니다.
즉 , 그 집을 사려는 사람이 거의 없다는 말이고 , 이는 곧 전세가 끝날 때 새로운 세입자를 구하기 어렵거나 , 매도 자체가 힘들어지는 상황이 될 수 있습니다.
결국 , 보증보험으로 손해는 막을 수 있지만 , 퇴거 시기나 이사 계획이 꼬일 수 있는 위험은 여전히 존재합니다.
결론적으로 , 전세가와 매매가의 차이가 거의 없는 집은 , ' 주의 깊게 살펴봐야 할 집 ' 이지 , 반드시 거를 집은 아닙니다.
보증보험이 가능하다면 기본적인 안전장치는 마련된 셈입니다.
하지만 주변 시세 , 향후 가격 전망 , 거래량 등을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.
' 값싼 데는 이유가 있다 ' 는 말처럼 , 싸다고 해서 무조건 좋은 것은 아니며 , ' 싸고 안전한가 ' 를 확인하는 것이 가장 현명한 접근입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 전세가율이 80%을 초과하는 경우에는 임대차 계약자체를 피하는 게 좋습니다. 질문처럼 시세와 전세보증금이 몇백차이라면 주택가격에 따라 다르겠지만 전세가율이 90%을 넘는 경우가 일반적일것이고 이러한 주택은 거주중 주택가격하락시 깡통전세가 될 가능성이 높은 만큼 퇴거시에 보증금 미반환 가능성이 높아 피하시는게 맞습니다. 그리고 이러한 주택에 대해서 보증보험은 일반적으로 가입이 불가한 경우가 대부분입니다 가입이 가능하다는 것과 실제가능한지는 다른문제이기 때문에 정확한 확인이 필요해 보입니다. 만약 임대사업자 주택인경우에는 부분보증을 말하는 것일수 있으므로 이에대한 확인까지도 필요할듯 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산매매가격에 대한 전세금액의 비율을 전세가율이라고 합니다. 전문가들은 적정 전세가율을 60~70%보며, 한국감정원 기준 2025년 2월현재 전국의 전세가율은 64.3%, 서울은 58.5%로 나타나 있습니다. 전세가율이 너무 높으면 전세보증보험 가입이 불가능한데 이러한 집은 피하는 것이 좋습니다. 현재는 보증보험 가입이 가능한 담보인정비율이 90%이지만 향후 80%이하로 축소될 수도 있으니 가급적 전세가율이 80%를 넘지 않는 집을 찾는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집 공시지가에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 전세보증보험에 가입이 됩니다
전세보증보험에 가입이 된다면 집값이 저렴하게 책정이 된거 같습니다
부동산과 협의를 해서 위험한지 아닌지 확인을 해보시고 진행을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 보증보험이 가입이 가능한 경우 향후 보증금을 돌려 받는데는 크게 문제가 없겠지만 매매가와 전세가가 거의 동일한 경우 역전세가 날 가능성이 크다고 보여집니다. 좀 더 어떠한 문제가 있는지 공인중개사님께 상의를 해보시고 결정을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
제목그대로입니다
제가잘모르긴해도 찝찝한점이있어 문의드립니다.
전세가랑 매매가가 백만원밖에차이가 안나는데
이런집은 거르는게 맞을까요?
==> 우선적으로 아래와 같은 공식을 가지고 판단해 보시기 바랍니ㅏㄷ.
해당 주택 공시가격 * 126%> 전세가격인 경우 안전하지만 그렇지 않는 경우에는 다른 물건을 알아보시는 것이 적절해 보입니다.
보증보험 가입 가능하다면 추후에 문제가 되서 보증금을 반환받는데는 크게 문제되지는 않을수도 있습니다.
다만 만기때 보증금 미반환이 발생하면 보증회사를 통해서 보증금을 보상 받는데까지도 몇개월(대략 2개월)은 걸릴 수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
매매가와 전세가가 100만원 밖에 차이가 나지 않는다면 매매가가 비정상적으로 낮거나, 전세가가 과도하게 높은 상태일 가능성이 높습니다. 전세가율이 95~100% 에 가까운 경우 향 후 전세가 하락 시 집주인이 보증금을 돌려주기 어려워 질 수 있습니다. 전세가율이 높은 집은 세입자가 빠지면 급매로 가격을 낮춰야 하는 상황이 생기기도 합니다. 그리고 지금 상황을 보면 해당 지역이 장기적으로 하락할 위험이 있는지 확인해 보시는게 중요할 것 같습니다.
혹시 갭투자로 매입한 사람들이 손절을 하려고 내놓은 매물일 수도 있습니다. 매매가가 전세가와 거의 같다며, 집주인이 자기 자본 없이 집을 산 뒤, 하락장에서 손해를 보기 전에 매각하려는 경우일 가능성도 있습니다.
보증보험 가입이 가능한지 확인을 해보셔야 할 듯 하며 근정당 설정이 별도로 있는지 등도 확인이 필요할 듯 합니다.
만약 해당 지역의 매매가가 지속적으로 하락하고 있고, 주변 매물들이 비슷한 가격으로 쏟아 지고, 집주인이 금융권 대출이 많다면 경매 위험이 높을 수 있으니 일단 피하시는게 좋을 것이라 생각이 됩니다. 그러나 보증보험 가입이 가능하고, 해당 지역이 장기적으로 발전 가능성이 있는 곳이라면 어느 정도 고려를 해볼 수도 있을 것 같습니다.
중개사 분에게 관련 내용을 현장에서 다시 한번 설명을 꼭 들어 보시고 전체적인 검토를 마친 후에 결정을 하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보통 전세가율이 70% 이상 되면 위험한 매물이라 판단합니다만 보증보험이 된다면 전세 계약을 하셔도 큰 문제가 생기지 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세가와 매매가 차이가 거의 없는 집이라면 조심할 필요가 있습니다.
보통 이런 상황은 깡통전세 위험이 크다는 신호일 수 있습니다. 만약 집주인이 자금 사정이 좋지 않아 집을 급매로 내놓거나 시세보다 과도하게 높은 전세가로 세입자를 들여 보증금을 이용하려는 경우일 수 있습니다. 특히 집이 쉽게 매매되지 않으면 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수도 있습니다.
다만 보증보험 가입이 가능하다면 기본적인 안전장치는 확보된 상태입니다. 전세보증보험은 집값이 하락하더라도 일정 조건이 충족되면 보증금을 보호해 주기 때문에 큰 걱정 없이 계약할 수 있습니다. 하지만 가입 후에도 임대인의 재정 상태, 해당 지역의 매매 거래량, 집값 흐름 등을 신중히 살펴보는 것이 중요합니다.
확인해야 할 사항
보증보험 가입 가능 여부 – 보험이 가능하다면 리스크는 줄어듭니다.
매매 거래량 확인 – 해당 지역에서 실제 매매가 활발한지 체크하세요. 거래가 거의 없다면 집이 팔리지 않을 가능성이 높습니다.
집주인 신용 상태 – 근저당 설정 여부, 세금 체납 여부 등을 등기부등본으로 확인하세요.
주변 시세 비교 – 비슷한 조건의 매물이 많은지 가격이 비정상적으로 높은지 살펴보세요.전세가와 매매가 차이가 거의 없는 경우 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 보증보험이 된다고 해도 집값이 급락하거나 집주인이 문제가 생기면 돌려받기까지 시간이 걸릴 수도 있기 때문입니다. 확실한 안전장치를 확인한 후 계약하는 것이 가장 현명한 방법입니다. 참고하세요!!