아파트 전세 안전한지 문의드립니다.

Question

현재 아파트 전세가가 너무 올라서 반전세로 매물을 알아보았는데요 맘에 드는 매물이 있는데 근저당이 잡혀있습니다. 전문가님들 이 매물 안전할까요?

아파트 24평 현재 매매가 33000 2년이내

반전세 14000/45

채권최고액 17600

부동산 말로는 융자를 1억만 남겨서? 보증보험가입하는데 문제없을 거라는 식으로 이야기했습니다.

보증보험 가입가능할까요? 안전한 매물일까요?

계약시 주의해야할 점이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

HUG 전세보증금 반환보증보험 가입조건에 보면,

선순위채권이 주택가격의 60%이내이고(17600/33000=53.3%),

전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내일 것,(17600+14000=31600<33000)

외의 조건을 다 충족한다면 보증보험 가입이 가능하다고 봅니다.

더 자세한 사항은 주택도시보증공사에 문의 상담하시는게 훨씬더 정확할 것입니다.

(만일 전세반환보증보험에 가입이 어려운 경우에는 전세를 피하시기를 조언드리겠 습니다.)

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

가입이 가능한지는 신청을 해봐야 알 수 있습니다.

보증보험사마다 차이도 있을 수 있습니다.

하지만 선순위 채권이 있다면 다른 물건을 찾아 보는게 좋을듯 합니다.

물론 아직 매매 가격이 더 높기에 큰 문제는 없을 수 있겠지만 부동산 시장 변동이 심하기에 불안한 마음은 어쩔수 없을듯 합니다.

더해 보증보험 가입이 가능 하면 문제 없지만 안된다면 잘 판단 하셔야 할듯 합니다.

계약서 작성시 보증보험 가입거절시 계약 파기 한다는 특약을 넣는 것도 좋을 듯 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.

전세금이 안전한가 여부는 전세보증금+융자금채권최고액 합이 매매가 대비 어느 정도인가를 봅니다 상기 아파트의경우 매매가33000만에 보증금 융자합이 31600만원이라면 조금 불안한 감이 있습니다

이럴 경우 부동산에서 안전하다 하고 보증보험 가입도 가능 하다고 하니 **계약시 특약사항** 으로 보증보험 가입조건을 넣어 만약 보증보험 가입이 안되면 조건없이 계약을 해지 하는것으로 특약을 다시면 좋을것 같습니다 그리고 보증보험 가입이 되면 보증보험이란 안전 장치가 있으니 믿고 들어 가셔도 무방합니다

Answer 4

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

전세보증보험을 가입하기 위해서는 주택가격의 60%이상 선순위 물권이 없어야합니다.

33000이 hug에서 책정한 주택가가 아니라면 hug에 확인해보심을 권합니다.

실거래가를 주택가격이라고 하지 않거든요.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전월세 계약시 근저당이 있는 매물을 구하는 것은 상관없지만, 이러한 경우는 전세보증금을 지급하는 동시에 근저당을 말소하는 조건을 기본으로 진행하게 됩니다. 질문처럼 선순위 근저당을 남겨둔 상태에서 전세계약은 그 자체로도 매우 위험합니다.

경매시 말소기준권리보다 낮은 임차권은 일반적으로 대항력있는 임차권이라고 하지 않습니다.. 즉 경매가 개시되면 임차권은 경매로 소멸하게 됩니다. 경매에서 낙찰받은 사람이 보증금에 대한 인수를 받지 않기때문에 선순위 배당금을 제외하고 남은 부분만을 받게 되는데 산술적으로 가능할거라 판단하셔도 실제 경매 감정가가 시세보다 20%는 낮게 잡혀서 시작하기에 내 보증금을 다 돌려 받는다고 장담 할 수 없습니다.