전세 계약 승계 및 근저당 말소 질문??
1.전세집 아파트 전세 5억5천(매매 8억 정도) 괜찮은 매물이 있어서 계약 할려고 하는데 부동산에서 현집주인(매도인)과 전세 계약 하는 동시에 새집주인이(매수인-지방에 살고 투자 목적) 바뀐다고(승계) 하는데 계약 해도 안전 한가요? 그리고 근저당(지금 현집주인) 말소 조건인데 괜찮은 가요~?
부동산에서는 괜찮다고 하는데 정말 괜찮은 건가요?
2.혹시 계약시 어떤 특약을 넣아야 하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
현집주인과 계약하고 나서 집주인이 변경되어도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 계속 거주하는 것은 문제가 없습니다. 근저당은 먼저 말소하고 전입신고와 확정일자를 받아야 선순위로 우선변제권을 얻을 수 있기때문에 반드시 순서를 지켜야 합니다. 따라서 이에대한 특약으로 "임대인은 잔금 수령일자에 대출금을 전액 상환 후 근저당을 말소시키고, 전입신고 익일까지 근저당 말소된 상태를 유지한다" 그리고 "이를 위반했을 시에는 계약을 해제하고 전세보증금을 돌려주며 계약 해제로 인한 손해를 배상한다."등을 기록할 필요가 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 일단은 계약시 특약사항에 전세보증금으로 선순위 대출이 있다면 대출 상환 조건을 넣으시고, 반드시 전입신고+확정일자로 선순위를 획득 하시다면 임대인이 바뀌어도 권리는 승계가 되니 크게 문제가 되지 않습니다.
가장 포인트는 선순위를 다 없애고 전세 대항력이 가장 선순위에 있으면 괜찮습니다.
새로운 주인이 갭투자 목적으로 전세 맞추면서 매수 하는것 같은데 내가 선순위가 되고 보증보험 가입이 가능한 수준이라면 크게 문제 없습니다.
부동산에서 알아서 잘 처리해주실 것입니다.
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세 계약 승계는 일반적으로 안전하지만, 몇 가지 주의할 점이 있습니다 새로운 집주인(매수인)이 전세 계약을 승계할 때, 임차인(세입자)의 동의가 필요합니다. 동의하지 않으면 계약을 해지할 수 있습니다. 근저당이 설정된 상태에서 전세 계약을 체결하는 경우, 근저당이 말소되지 않으면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 따라서 근저당 말소 조건으로 계약을 체결하는 것이 중요합니다.
특약 사항을 잘 작성하면 계약의 안전성을 높일 수 있습니다. 잔금일에 근저당이 말소되지 않으면 계약을 해제하고, 임차인이 지급한 모든 금액을 반환한다는 조건을 넣으세요. 전세자금 대출이 승인되지 않으면 계약이 무효가 되고, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다는 조건을 추가하세요. 임대인이 전세보증보험 가입에 필요한 서류와 절차에 적극 협조하며, 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 모든 금액을 반환한다는 조건을 넣으세요. 잔금일(입주일)까지 등기부상 새로운 권리관계를 발생시키지 않기로 하고, 이를 위반할 경우 계약을 해제하고 모든 금액을 반환한다는 조건을 추가하세요. 임대인이 체납 세금이 없음을 고지하고, 체납이 확인될 경우 잔금일 이전까지 상환하지 않으면 계약을 무효로 하고 모든 금액을 반환한다는 조건을 넣으세요. 이러한 특약을 통해 계약의 안전성을 높일 수 있습니다. 계약서를 작성할 때는 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전월세 계약은 임대인이 바껴도 승계가 되지만 새로운임차인이 계약서를 다시 쓰자고 하면 새로쓰면 됩니다
근저당을 말소해주는 조건이면 특약에 근저당말소하고 1순위를 유지하는 조건으로 하시면 됩니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
1.전세집 아파트 전세 5억5천(매매 8억 정도) 괜찮은 매물이 있어서 계약 할려고 하는데 부동산에서 현집주인(매도인)과 전세 계약 하는 동시에 새집주인이(매수인-지방에 살고 투자 목적) 바뀐다고(승계) 하는데 계약 해도 안전 한가요? 그리고 근저당(지금 현집주인) 말소 조건인데 괜찮은 가요~?
부동산에서는 괜찮다고 하는데 정말 괜찮은 건가요?
==> 매매가격과 전세가격 비율이 적절하는 경우 계약을 승계하여도 문제가 되지 않습니다. 이러한 경우 게약시 등기상 소유자 명의로 계약을 진행하시고 그 다음에 명의가 변경되는 경우 다시 계약서를 작성해야 합니다.
2.혹시 계약시 어떤 특약을 넣아야 하는건가요?
==> "매매가 취하되어도 이 임대차계약은 유효 함"이라는 단서조항을 반영시키는 것이 바람직합니다.