집 매도시 기존 전세계약 특약 사항이 승계되는지 문의

Question

주전세 조건으로 주택을 매수하고 특약으로 재건축 이주시까지 거주한다는 내용을 계약서에 작성한 경우,

이후 집을 매도할때 새로운 집주인도 해당 특약 조건을 준수해야하는지 문의드립니다.

추가로 전세입자가 있는 주택에 후순위로 생활안정자금 대출을 받을때 전세입자의 동의가 필요한지 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보통 매매를 진행하는 때 기존 임차인과의 임대차계약은 그대로 승계가 되기 떄문에 관련한 특약들도 계약기간까지는 그대로 유지가 된다고 보시면 됩니다. 그리고 선순위 임차인이 있는 상태에서 후순위 대출의 경우 원칙적으로 임차인 동의를 필요로 하지는 않았으나, 최근에는 전세사기 방지 및 세입자의 권리보호로 위해 후순위 담보대출시 세입자의 동의를 필수로 하는 경우가 대부분입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,기본적으로 전세계약은 매매 시에도 유효하며, 신규 소유자는 기존 임대차 계약을 승계하게 됩니다

이는 주택임대차보호법 제3조(임대차의 효력 등)에서 명시되어 있습니다

특약 사항도 임대차 계약의 일부이므로, 전세계약에 명시된 특약은 계약서에 명확히 기재되어 있고, 해당 특약이 일반적인 법률에 반하지 않는 한 매수인(새 집주인)에게도 승계됩니다

,전세입자의 동의 없이도 대출(근저당권 설정)은 가능합니다

다만, 세입자와의 임대차 계약 조건이나 등기부상 전세권 설정 여부 등에 따라 영향이 달라질 수 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

주전세 조건과 재건축 특약이 있는 주택을 매수한 후 매도할 때 향후 매수자도 특약을 반드시 준수해야 하는지 여부는 계약 내용과 법적 효력에 따라 다르며 일반적으로 계약서에 등재된 특약이 승계 조건으로 명시되지 않았다면 새 매수인에게 자동 승계되지 않습니다. 따라서 특약 내용을 반드시 이행시키고 싶다면 기존 또는 매수자가 계약서에 해당 특약을 정확히 승계해야 한다는 내용을 포함해야 하고 등기부에 권리로 등재하는 방법을 검토해야 합니다.

만약 단순히 전 매도자와 전세입자 사이의 계약이면 새 매수인이 계약서에 별도 서명하지 않거나 특약 승계 조항이 없다면 법적으로 강제하기 어렵습니다.

감사합니다.

Answer 4

주전세 조건으로 주택을 매수하고 특약으로 재건축 이주시까지 거주한다는 내용을 계약서에 작성한 경우,

이후 집을 매도할때 새로운 집주인도 해당 특약 조건을 준수해야하는지 문의드립니다.

추가로 전세입자가 있는 주택에 후순위로 생활안정자금 대출을 받을때 전세입자의 동의가 필요한지 문의드립니다

==>주임법에 따르면 임대차계약기간 중 매매 등으로 인하여 소유권이 변동되는 경우 새로운 소유자는 기존 임대인의 지위를 자동승계하도록 규정하고 있는 만큼 기존 임대차계약조건을 준수해야 합니다.