안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 진보정권과 보수정권 집권시 집값의 상승 팩트 확인
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다." 진보정권은 집값을 올리고 , 보수정권은 집값을 잡는다 " 는 주장은 우리사회에서 종종 회자되며 , 특히 내 집 마련이 절실한 무주택자들에게는 중요한 판단 기준이 되기도 합니다.하지만 이 명제를 무조건적인 진리로 받아들이기는 어렵습니다.역사적 사례와 세계경제의 흐름 , 정책 방향의 차이를 종합적으로 살펴볼 필요가 있습니다.실제 사례를 통한 비교한국 현대사에서 가장 대표적인 진보정권은 노무현ㆍ문재인 정부 , 보수정권은 이명박ㆍ박근혜 정부로 볼 수 있습니다.통계를 보면 노무현 정부 시기 (2003~2008) 와 문재인 정부 시기 (2017~2022) 에는 서울을 중심으로 부동산 가격이 가파르게 상승한 시기가 존재했습니다.반면 이명박ㆍ박근혜 정부 시기(2008~2017) 는 글로벌 금융위기와 장기침체 속에 비교적 완만한 상승 또는 지역별 혼조세를 보였습니다.이러한 통계만 보면 " 진보=집값 상승 , 보수=집값 안정 " 이라는 도식이 일정 부분 맞는 것처럼 보일 수 있습니다.그러나 이는 정책 때문이라기보다 , 세계 경제 상황 및 유동성 환경의 차이에서 비롯된 결과일 가능성이 큽니다.정책적 차이 : 공급 VS 규제진보정권은 보통 " 투기 억제 " 에 초점을 맞추어 다주택자에 대한 세금 강화 , 대출 규제 , 분양가 상한제 등 수요억제 중심 정책을 추진하는 경향이 있습니다.반면 보수정권은 부동산 시장을 경기 활성화 수단으로 보아 , 공급 확대와 규제 완화를 강조하며 민간 건설사에 우호적인 환경을 조성합니다.그러나 문제는 , 진보정권의 규제가 오히려 수급불균형을 심화시켜 시장의 불안심리를 자극하거나 , 정책 신뢰도 하락으로 매물 잠김 현상을 유도해 가격 상승으로 이어질 수 있다는 점입니다.반대로 보수정권 하에서는 규제가 풀리면서 단기적으로는 가격이 안정되는 모습을 보일 수 있으나 , 중장기적으로 공급이 부족하면 다시 상승세로 전환될 여지가 있습니다.세계 경제의 영향부동산 가격은 정권의 성향보다는 오히려 금리 , 유동성 , 인구 구조 , 글로벌 자산 흐름 같은 거시경제 요인의 영향을 더 크게 받습니다.예컨대 , 문재인 정부 시기에는 코로나19로 인해 글로벌 초저금리와 유동성 공급이 극대화 되었고 , 이는 세계적인 자산 가격 폭등으로 이어졌습니다.반면 이명박 정부 초기에는 글로벌 금융위기로 인해 전 세계적으로 자산가격이 하락하고 소비심리가 위축되었습니다.즉 , 정권의 성격보다 ' 집권시기에 어떤 글로벌 사이클에 있었는가 ' 가 더 중요한 변수라는 점을 간과해선 안됩니다.결론적으로 , " 진보정권 때 집값이 오른다 , 보수정권 때는 내 집 마련 기회가 있다 " 는 말은 일부 사례에 기반한 단순화된 해석에 불과합니다.실제로는 정책의 방향성 , 시기적 경제 여건 , 금리환경 , 공급 상황 등 다양한 요소가 복합적으로 작용합니다.따라서 특정 정권의 이념만으로 부동산의 향방을 예단하기보다는 , 당시의 금리 흐름 , 공급계획 , 글로벌 경제 동향 등을 종합적으로 살피는 것이 합리적인 부동산 판단의 길이라 할 수 있습니다.
Q. 분양권 중도금 자납 후 잔금대출 시 한도 문의
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.분양권 중도금 자납 후 잔금대출 시 한도에 대한 고찰분양권을 매수하면서 중도금을 일부 자납한 경우 , 이후 잔금대출 시 대출한도가 어떻게 산정되는지에 대한 문제는 실무에서 자주 마주치는 질문입니다.특히 생애최초 주택 구입자로서 LTV 80% 의 우대를 적용받을 수 있는 경우 , 이미 납입한 자금이 향후 대출한도에 어떤 영향을 주는 지에 대한 명확한 이해가 필요합니다.먼저 기본 원칙부터 살펴보겠습니다.생애최초 주택구입자에게 적용되는 LTV 80% 는 " 분양가 또는 감정가 중 낮은 금액 " 을 기준으로 산정됩니다.즉 , 분양권의 프리미엄 (웃돈) 은 LTV 산정에서 제외되며 , 당초 분양가 4.3억이 기준이 됩니다.이 경우 , LTV 80% 적용 시 최대 대출한도는 4.3억 × 80% = 3.44억 입니다.하지만 문제는 이미 납부한 중도금을 자납한 점에 있습니다.매수인이 승계받은 분양권의 경우 , 집단대출이 이어지는 구조이므로 기존 중도금 승계여부와 실제 금융기관의 대출 실행 방식이 중요한 영향을 미칩니다.본 사안에서는 매도자가 3회차까지 자납 (1.29억) 한 상태에서 분양권을 매수하였고 , 해당 자금은 혼인신고하지 않은 배우자의 신용대출로 충당한 상황입니다.이러한 경우 , 금융기관은 잔금대출 실행시 중도금 자납분은 이미 납입한 자기자금으로 간주하여 , 해당 금액만큼은 LTV 한도에서 차감하지 않습니다.즉 , 이미 납입한 1.29억 원은 순수 자납금으로 처리되며 , 잔금 시점에서 남은 금액에 대해 LTV 80% 한도 내에서 대출을 실행하게 됩니다.이 경우 대출 가능한 최대금액은 여전히 3.44억 원으로 유지되며 , 이미 납입한 1.29억 원은 해당 한도 내의 일부로 간주됩니다.따라서 최종적으로 대출 받을 수 있는 금액은 다음과 같습니다.ㆍ 분양가 기준 LTV 한도 : 3.44억ㆍ 이미 자납한 중도금 : 1.29억ㆍ 잔금 시점 대출가능액 : 3.44억 - 1.29억 = 약 2.15억즉 , 일부를 자납했다고 해서 전체 대출한도 자체가 줄어드는 것은 아니며 , 단지 남은 대출 실행 가능액이 줄어드는 구조로 이해하면 됩니다.다만 , 실제 집단대출이 아닌 개별 주택담보대출 (일반 담보대출) 로 전환 할 경우 , 금융기관이 감정가를 기준으로 삼거나 실거래가 (매매가 5.3억) 를 고려할 수도 있어 사례별로 세부 조건확인이 필요합니다.결론적으로 , LTV 기준금액은 변하지 않으며 , 자납금은 LTV 에서 차감되는 것이 아니라 소진되는 개념이므로 , 향후 잔금대출 실행 시 남은 한도 내에서 대출을 받을 수 있습니다.단 , 신용대출로 조달한 자납금에 대한 금융기관의 부채심사 영향은 별도로 존재할 수 있으니 , 해당 부분은 추가 상담을 받는 것이 바람직합니다.
Q. 엔디비아 CEO인 젠슨 황의 발언이 엔디비아 주가에 어떤 영향을 줄 수 있나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.트럼프 대통령이 대중 무역정책을 강화하며 관세 및 기술 수출 통제를 강화하는 가운데 , 엔비디아 CEO 젠슨 황이 " 엔비디아에는 중국이 필요하다 " 고 언급한 것은 단순한 경영 발언을 넘어 , 지정학적 ㆍ 시장심리적 영향을 동시에 지닌 중요한 메시지로 작용할 수 있습니다.주식시장은 이를 다음과 같은 세 가지 관점에서 받아들일 수 있습니다.첫째 , 중국 시장 의존도 재확인에 따른 실적 기대감 강화입니다.엔비디아는 AI 반도체 수요가 폭증하는 가운데 중국이라는 거대한 수요처를 놓치기 어려운 입장입니다.젠슨 황의 발언은 중국 시장의 중요성을 공식적으로 강조한 것으로 , 투자자들에게 향후 중국과의 관계 개선 또는 회색지대 수출 지속 가능성에 대한 기대를 품게합니다.이는 단기적으로 주가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.둘째 , 미국 정부와의 긴장 가능성입니다.트럼프는 자국 중심의 기술 주도권을 강화하려는 입장이며 , AI 반도체의 대중국 수출에 민감하게 반응하고 있습니다.젠슨 황의 발언은 트럼프의 정책 기조와 대치될 수 있으며 , 만약 백악관이 이를 문제삼는다면 , 정치적 리스크가 엔비디아 주가에 부정적으로 작용할 수 있습니다.셋째 , 중국 내 브랜드 이미지와 수출 여건 개선 기대입니다.미국 기업들이 중국에서 규제나 여론의 벽에 부딪히는 상황에서 , CEO 가 직접 중국 시장의 중요성을 언급한 것은 중국 당국이나 현지 기업들에 긍정적인 메시지로 읽힐 수 있습니다.이는 중국 내 협력기회 확장 , 현지 매출 유지에 도움을 줄 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.결론적으로 , 젠슨 황의 발언은 단기적으로는 중국시장에 대한 접근 유지의 기대감을 자극하며 호재로 작용할 수 있으나 , 동시에 트럼프 행정부와의 정책 충돌 가능성이 불확실성 요소로 작용할 수 있습니다.시장은 이러한 이중적 신호 속에서 실적과 정치 사이의 균형을 주목하게 될 것입니다.
Q. TQQQ3배 종목이 연12% 손해라는데
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.TQQQ는 나스닥 100지수를 3배 추종하는 레버리지ETF로 , 지수가 하루에 1% 오르면 TQQQ는 이론적으로 3% 상승하고 , 반대로 1% 하락하면 3% 하락합니다.이러한 구조는 단기적으로 강한 상승장에서 높은 수익을 낼 수 있는 반면 , 장기적으로는 ' 변동성 손실 (volatility decay) ' 이라는 구조적 약점을 안고 있습니다.실제로 TQQQ 를 장기 보유하면 연평균 약 12% 의 손해가 날 수 있다는 분석은 , 시장이 일정한 박스로 횡보하거나 급등과 급락이 반복되는 상황에서 수익이 깎이기 때문입니다.예를 들어 하루 3% 오르고 다음 날 3% 떨어지면 원금은 손실을 입는 구조입니다.이 손실이 누적되면 , 장기보유 시 원지수보다 성과가 크게 뒤처질 수 있습니다.그렇다면 TQQQ 는 장기투자에는 적합하지 않고 , 단기 스윙트레이딩이나 상승장이 명확할 때의 모멘텀 투자에 더 적합합니다.특히 기술적 분석을 통해 상승 추세가 확실할 때 들어가고 , 일정 수익률이나 조건에서 빠져나오는 전략이 유효합니다.또한 , 장 종료 전에 청산하는 데이트레이딩 용도로도 자주 활용됩니다.결론적으로 , TQQQ 는 높은 수익을 노릴 수 있는 공격적인 상품이지만 , 장기보유 시 수익보다 손실 위험이 더 커질 수 있습니다.따라서 정확한 진입 타이밍과 철저한 리스크 관리가 가능한 단기 투자자에게 더 적합한 ETF 라고 볼 수 있습니다.
Q. 비트코인 알트코인 차트공부할때? 지표
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.비트코인이나 알트코인을 분석할 때 보조지표 (Technical Indicators) 는 매매 타이밍을 잡는 데 매우 유용한 도구입니다.보조지표는 가격의 추세 , 강도 , 변동성 등을 시각화하여 투자자가 감정이 아닌 데이터 기반으로 판단할 수 있도록 도와줍니다.유용한 보조지표 소개MACD (이동평균 수렴 확산 지표)ㆍ 추세 전환을 확인하는 데 유용하며 , 단기 ㆍ 장기 이동평균선의 교차로 매수/매도 시점을 파악한다.ㆍ 시그널선과의 교차 , MACD 히스토그램의 방향 등을 통해 강한 신호를 줄 때가 많다.RSI (상대강도 지수)ㆍ 0~100 사이의 값으로 , 70 이상이면 과매수 , 30 이하이면 과매도 상태를 나타낸다.ㆍ 단기 조정 가능성을 판단하는 데 적합하다.볼린저 밴드ㆍ 가격의 표준편차를 활용해 상 ㆍ 하단 밴드를 만들어 가격이 과열되었는지 확인할 수 있다.ㆍ 밴드 밖으로 이탈 시 반등 또는 반락 가능성이 존재한다.이동평균선 (MA)ㆍ 5일 , 20일 , 60일 등의 평균선을 통해 중장기 추세를 파악하는 데 사용된다.ㆍ 골든크로스 (단기선이 장기선을 상향 돌파 ) 나 데드크로스는 흔한 진입/이탈 신호로 활용된다.거래량 (VOLUME)가격 변동과 함께 거래량이 증가하면 추세가 강하다는 의미이며 , 거래량 감소 시 힘이 약해질 수 있다.앱에서만 챠트를 봐야 하나?꼭 그렇지는 않습니다.대부분의 거래 앱에는 기본적인 보조지표만 탑재되어 있고 , 일부는 커스터마이징이 어렵거나 보조지표 수가 제한되어 있습니다.예를 들어 , 업비트나 빗썸은 RSI 나 MACD 정도는 제공하지만 , 다중지표 조합이나 고급 설정은 부족합니다.결론적으로 , 해결책은 TradingView 같은 외부 챠트 툴을 활용하는 것입니다.TraidingView 는 거의 모든 보조지표와 백테스트 기능 , 사용자 커스터마이징이 가능해 고급 분석에 매우 적합합니다.국내 거래소와 연동해도 되고 , 심지어 거래소별 호가 차이까지 비교해 볼 수 있습니다.그리고 보조지표는 절대적인 예측 도구가 아니라 , 매매 전략을 보완하는 참고 자료입니다.자신만의 기준을 세워서 RSI , MACD , 볼린저밴드 등 주요 지표를 복합적으로 해석할 필요가 있습니다.또한 , 거래 앱에 없는 지표는 외부 차트 툴을 병행해보는 것이 매매 실력을 한 단계 끌어올리는 길입니다.