안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 무순위 줍줍을 통해 당첨 후 분양권 매도 시 생애최초 특공은 불가한가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.무순위 줍줍 분양권 취득 후 입주하지 않고 매도한 경우 , 생애최초 특별공급 (이하 특공) 자격과 주택담보대출 관련 사항에 대해 아래와 같이 간략히 정리해볼 수 있습니다.생애최초 특별공급 자격 여부생애최초 특공은 말 그대로 생애 ' 처음 ' 으로 주택을 구입하는 무주택 세대주를 대상으로 하는 제도입니다.따라서 과거에 주택을 ' 취득 ' 한 이력이 있으면 원칙적으로 특공 자격에서 제외됩니다.무순위 줍줍으로 분양권을 취득한 경우 , 비록 실입주를 하지 않았더라도 분양권은 ' 주택공급에 관한 규칙상 ' 주택 ' 으로 간주되기 때문에 주택취득이력이 발생합니다.분양권을 명의이전 하거나 매도 했다면 등기 여부와 관계없이 주택소유 이력이 인정되어 생애최초 특공 자격은 소멸됩니다.입주 여부는 중요하지 않으며 , " 분양권을 취득했다 " 는 행위 자체로 인해 생애최초 조건이 사라지는 것입니다.무순위 줍줍 분양 시 대출 관련 사항무순위 줍줍으로 당첨된 경우에는 일반적인 청약처럼 건설사와 연계된 집단대출이 제공되지 않는 경우가 많습니다.이는 분양 시기가 이미 지나있고 , 잔금 납부 시점이 임박해 있거나 건설사측에서 금융기관과의 협약이 끝났기 때문입니다.이 경우 , 실수요자는 개인이 직접 시중은행을 통해 주택담보대출 (주담대) 을 알아보고 신청해야 합니다.주담대의 경우 대출 심사가 까다로울 수 있으며 , 이미 준공이 임박한 상태라면 DSR (총부채원리금상환비율) 등도 고려대상이 됩니다.LTV (담보인정비율) 는 일반 주담대 기준이 적용되며 , 생애최초나 실수요자 특례 혜택은 조건을 충족해야 적용 가능합니다.정리하자면 :ㆍ 무순위 줍줍 분양권을 입주 없이 매도했더라도 , 주택 취득 이력이 발생하여 생애최초 특공 자격은 사라집니다.ㆍ 무순위 줍줍은 일반적으로 집단대출이 제공되지 않으며 , 개별적으로 주택담보대출을 직접 은행에서 신청해야 합니다.혹시 무주택 유지가 중요한 상황이라면 , 분양권 취득 자체를 매우 신중히 판단할 필요가 있습니다.
Q. 해외 수출 입금관련하여 리플이나 비트코인으로 수출대금 받아도 되나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.해외 수출대금을 비트코인 (BTC) 이나 리플 (XRP) 같은 암호화폐로 받는 것이 가능한지 여부는 단순히 기술적인 측면이 아니라 무역거래법 , 외환거래법 , 세법 등 여러 법률적 요소와 맞물려 있습니다.특히 대한민국 내에서 이러한 방식으로 대금을 수취할 경우 다음과 같은 이슈를 반드시 고려해야 합니다.무역거래의 기본 원칙과 외환거래법한국의 무역거래는 기본적으로 외국환거래법 및 대외무역법에 근거하여 운영되며 , 수출대금은 원칙적으로 외화 (달러 , 유로 등 법정통화) 로 받는 것이 일반적인 방식입니다.암호화폐는 법적으로 통화가 아니기 때문에 , 외환거래로 인정받지 못할 수 있으며 , 이로 인해 무역거래로서의 적법성을 인정받기 어려운 경우가 발생할 수 있습니다.또한 , 외국환은행을 통해 대금 입금 내역이 확인되어야만 관세청 및 세무서에 정상적인 수출실적 신고가 가능합니다.하지만 , 암호화폐로 받은 대금은 이러한 전산상 외화 입금 내역으로 잡히지 않기 때문에 수출실적으로 인정받지 못할 가능성이 높습니다.세금 신고 및 법인회계 문제암호화폐로 수출대금을 받을 경우 , 그 입금 자체는 기술적으로 가능하더라도 회계상 수익 인식 및 세금신고가 문제가 됩니다.예를 들어 , 업비트나 빗썸에 계정을 두고 그 지갑으로 대금을 수령하더라도 : ㆍ 입금일의 시세를 기준으로 원화 환산가치를 계산해 수익으로 인식해야 하며 ,ㆍ 거래 내역 및 정산서 , 인보이스 등의 증빙자료가 세무서에서 인정 가능한 형태로 정리되어야 함.하지만 , 암호화폐의 가격은 시시각각 변동되기 때문에 수익 인식 기준을 명확히 삼기 어려우며 , 세무조사 시 " 탈세 목적 " 으로 오해받을 여지가 존재합니다.자금세탁 및 거래추적 리스크 암호화폐는 익명성 또는 준익명성 특성으로 인해 국제적인 자금세탁 위험이 있는 거래수단으로 간주되며 , 국제거래에 암호화폐를 사용하는 경우 , 자금세탁방지 (AML) 또는 테러자금조달방지 (CFT) 규정 위반 우려가 존재합니다.업비트나 빗썸과 같은 국내 거래소는 금융정보분석원 (FIU) 에 보고 의무가 있는 가상자산사업자 (VASP) 이므로 , 일정 이상 규모의 입금은 의심거래보고 (Suspicius Transaction Report , STR ) 대상이 될 수 있습니다.결론 및 추천방안 따라서 암호화폐로 수출대금을 수령하는 것 자체는 기술적으로 가능하나 , 법률적으로는 다수의 위험요소를 수반합니다.추천 방안은 다음과 같습니다.ㆍ 수출대금은 공식 외화 (USD , EUR 등) 로 받고 , 만약 암호화폐로 받게 된다면 , 일단 바이어가 암호화폐를 환전한 후 외화로 입금하게 하는 방식을 권장합니다.ㆍ 혹은 수출외의 부수거래 (예 : 컨설팅 비용 등) 로 암호화폐 수령이 필요하다면 , 해당 금액에 대해 회계처리 및 원화 환산 기준 , 세무신고 전략을 사전 정비하는 것이 좋습니다.ㆍ 관세청 , 한국무역협회 또는 국세청 등에 사전 질의하여 확인을 받는 것도 매우 유리합니다.결론적으로 , 암호화폐를 무역결제에 활용하는 시대가 오고 있긴 하지만 , 아직 국내 제도는 그만큼 유연하지 않습니다." 현행 법령 내에서 합법적으로 보고 , 신고 가능한 구조를 만드는 것 " 이 가장 중요합니다.
Q. 전세사기가 일어나게 된 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세사기는 많은 사람들의 삶의 기반을 송두리째 흔드는 사회적 범죄입니다.이 사기는 단순한 개인의 부주의를 넘어서 , 구조적인 허점과 제도적 미비를 교묘히 이용해 벌어지는 경우가 많습니다.아래에서는 전세사기가 발생하는 주요 원인과 그 수법의 구조를 간략히 정리해보겠습니다.전세사기의 구조적 배경전세제도는 임차인이 집주인에게 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 맡기고 집을 빌리는 방식입니다.이 보증금은 법적으로 보호받아야 하지만 , 임대인의 채무 , 근저당 , 경매 , 명의신탁 문제 등이 얽히면 보증금이 사라질 수 있습니다.특히 집값이 급등하고 전세가가 매매가에 근접한 ' 깡통전세 ' 가 늘어나면서 , 전세사기의 토대가 더 쉽게 마련됩니다.전세사기의 주요 수법전세사기 범죄자들은 다음과 같은 방식으로 임차인을 속입니다.ㆍ 명의 대여자 이용 : 신용이 낮거나 전과가 없는 사람의 명의를 빌려 수십 채의 집을 구입한 뒤 전세를 놓습니다.실소유자는 따로 있으며 , 임대차 계약 후에는 대출이나 담보설정을 통해 자금을 빼돌립니다.ㆍ 시세보다 높은 전세가 책정 : 빌라나 오피스텔을 정상가보다 부풀려 전세로 내놓고 , 임차인에게 " 요즘 다 이렇게 계약한다 " 는 식으로 속입니다.감정가보다 전세가가 높은 경우는 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.ㆍ 전입신고 및 확정일자 지연 유도 : 임차인에게 계약 후에도 전입신고나 확정일자를 늦추도록 유도해 우선변제권을 확보하지 못하게 합니다.그 사이에 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어렵습니다.ㆍ 등기부상 하자 은폐 : 등기부 등본에 이미 근저당권이나 가압류가 있음에도 , 이를 숨기거나 ' 곧 말소될 예정 ' 이라며 안심시키는 경우도 흔합니다.피해가 확산되는 이유전세사기는 단순히 범죄자의 기만만으로 이루어지지않습니다.부동산 중개업소 , 분양 대행사 , 감정사 , 대출 브로커 등이 조직적으로 결탁하는 경우가 많아 , 사기 피해자가 사기인 줄도 모른 채 계약을 맺게 됩니다.특히 청년층이나 사회 초년생은 이런 정보에 취약하여 더 쉽게 희생됩니다.결론적으로 , 전세사기는 개인의 부주의가 아니라 구조적 허점과 제도 미비 , 그리고 범죄자의 조직적 기획이 맞물려 발생하는 복합적 사회문제입니다.따라서 피해를 줄이기 위해서는 임차인의 주의뿐 아니라 , 정부 차원의 제도적 보완과 사전 경고 시스템 , 전세보증보험 의무화 같은 실질적 장치가 절실합니다.결국 , 가장 안전한 집은 ' 제대로 된 정보와 법적 보호 ' 속에 존재하는 것입니다.
Q. 라이브 커머스와 기본 온라인 쇼핑과의 차별점은 무엇인가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.라이브 커머스와 기존 온라인 쇼핑의 차별점 및 소비자 보호에 대해 살펴보겠습니다.라이브 커머스는 실시간 방송을 통해 판매자와 소비자가 직접 소통하며 상품을 소개하고 구매가 이루어지는 새로운 형태의 전자상거래입니다.기존 온라인 쇼핑이 이미지 , 텍스트 , 리뷰에 의존한 정적인 구매 방식이었다면 , 라이브 커머스는 동적인 콘텐츠와 쌍방향 소통을 통해 실시간으로 제품 정보를 전달하고 소비자의 궁금증을 즉각 해소할 수 있다는 점에서 큰 차별점을 가집니다.이로 인해 소비자는 보다 직관적이고 생동감있는 정보를 바탕으로 구매 결정을 할 수 있으며 , 방송자의 신뢰도와 현장감이 구매 유인으로 작용합니다.하지만 이러한 실시간성과 몰입감이 오히려 소비자 보호 측면에서는 새로운 과제를 낳습니다.첫째 , 충동구매 유도 가능성이 높아 소비자가 충분한 정보없이 결정을 내릴 위험이 있습니다.둘째 , 방송 도중 과장 ㆍ 허위 광고나 미확인된 제품 정보가 전달될 수 있어 정확한 품질 보증이 어렵습니다.셋째 , 라이브 커머스는 플랫폼 중심으로 운영되며 판매자의 신원이나 환불 정책이 명확하지 않은 경우가 많아 , 소비자 불만이나 피해가 발생했을 때 구제가 어려울 수 있습니다.따라서 라이브 커머스의 건전한 성장을 위해서는 실시간 방송에 대한 광고 심의 기준 마련 , 판매자 등록 및 책임 강화 , 그리고 소비자 환불 ㆍ 교환권 보장 등 제도적 장치가 마련되어야합니다.이러한 장치들이 갖춰질 때 , 라이브 커머스는 단순한 유행을 넘어 신뢰 기반의 새로운 소비 채널로 정착할 수 있을 것입니다.
Q. 현대차주식 지금구매해도괜찮을까요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.현대차 주식의 최근 하락세는 투자자들에게 우려를 안겨주고 있습니다.하지만 여러 분석을 통해 향후 전망을 살펴보면 , 추가 매수에 대한 판단에 도움이 될 수 있습니다.2025년 4월 15일 현재 , 현대차 주가는 187,000원으로 52주 최저가인 175,800원에 근접한 수준입니다.이는 최근 몇 년간의 고점 대비 상당히 낮은 가격대로 , 일부 투자자들은 이를 저가 매수의 기회로 보고 있습니다.ㆍ 관세 리스크와 미국 투자미국의 관세 부과 우려는 현대차 주가에 부정적인 영향을 미쳤습니다.그러나 최근 트럼프 대통령이 자동차 부품에 대한 관세 면제를 시사하면서 , 현대차 주가는 장초반 급등하는 모습을 보였습니다.또한 , 현대차그룹이 미국에 약 210억 달러 (31조 원) 규모의 투자를 발표함으로써 , 대외 불확실성을 해소하려는 노력을 보이고 있습니다.ㆍ 실적과 주가 전망한화투자증권은 현대차가 올해 1분기 역대 최대 매출을 기록할 것으로 전망하며 , 목표주가를 31만 원으로 유지했습니다.또한 , 다올투자증권은 현대차의 목표주가를 37만 원으로 제시하며 , 현재 주가 대비 상당한 상승 여력이 있다고 평가했습니다.ㆍ 기술적 분석과 투자 전략기술적 분석에서는 현대차 주식에 대해 ' 적극 매수 ' 신호가 나타나고 있습니다.이는 여러 기술적 지표들이 매수 신호를 보내고 있음을 의미합니다.그러나 일부 분석가들은 현재의 상승세가 일시적일 수 있으며 , 추가 조정 가능성도 존재한다고 경고하고 있습니다.결론적으로 , 현대차 주식은 현재 저평가된 상태로 보이며 , 장기적으로는 상승 여력이 있다는 분석이 많습니다.그러나 관세 리스크와 글로벌 경제 불확실성 등 단기적인 변동성 요인도 존재합니다.따라서 추가 매수는 신중하게 접근하되 , 분할 매수를 통해 리스크를 분산시키는 전략이 바람직할 것입니다.